大家好，今天休假结束，今年剩下三个月里，没什么假期，所以好好工作，力争将投资收益提高到新高度。

国庆期间，楼市成交量非常小，过去说金九银十，是楼市最火热的时间段，但今年房地产市场黯然失色。在房贷收紧、高利率和二手房指导价下，一线城市二手房接近零成交，大部分二线城市成交量是多年最低，三四线城市也未出现返乡置业潮，打折楼盘非常多。未来有一些变化，四季度房地产行业可能会好一点，首先是央行发声，要维护房地产市场的健康发展，其次商业银行可能在贷款、利率方面有放松的可能，再者，各地方政府也比较急，刚刚黑龙江发布16条政策稳定房地产市场，可能只是一个开端。整体来说，楼市下调过快对经济影响非常大，政策上需要逆周期调节。

驱动房地产市场最大的逻辑是城镇化率，这个比率是统计局公布的城镇常住人口除以总人口数计算而得，当前城镇常住人口已超9亿，对应城镇化率是64%。发达国家城镇化率是80%，从总量上讲还是有一定空间的。但这里面的问题在于，基数变大，未来城镇化率提升的速度会变慢，切回到房地产企业的经营上，他们卖房的速度会变慢，过去那种开盘即清盘将一去不复返，我在国庆期间去几个新楼盘逛了逛，人比较少，跟去年没法比。简单的从利润=成交量*（价格-成本）公式上看，成交量上有增长但增速放缓，价格上已到顶，今后与通胀挂钩，成本上主要考虑资金成本，回款变慢成本上升，所以说利润很难有持续性上涨空间。

不过股价上早已反应，过去房地产企业已经跌了很多，跌下来后，我认为是震荡而不是v转，因为这几年销售放缓，房企最重要的任务便是回笼资金、降低杠杆。未来杠杆降低后，资金成本下降，营收增速再也上不去了。当然，低增长对应低估值，所以当前几倍市盈率是合理的，而不是低估的。

同样是低增长低估值行业，银行里就会出现招商银行、宁波银行、平安银行这样估值相对高的公司，因为在行业总量增速趋缓的情况下，细分领域的增长仍会持续，比如整体层面银行存款总量增速慢，但私人银行、有钱人的存款仍再膨胀，这几个私人银行、财富管理做的好的企业就有优势。

当前房地产市场有一些公司处于困难期，不少人认为，当市场出清，未来头部企业会抢占这部分的市场份额，这个会带来一定的增量。但我认为，房子这个产品很难做出差异化，各大房企之间替代性较强，很难说恒大几千亿的销售额会被特定的某几家瓜分，我认为对所有房企来说，都有参与瓜分的机会，所以并不是说，买入龙头万科、保利有很大的投资机会。

很多行业的龙头公司，在发展的过程中，会向产品/品牌的多样性、国际化、产业链纵向一体化等方向发展，这样增长的可持续性会更强，但房地产行业在这几个方面都没有扩展性，一些知名房企，在养猪、机器人、汽车等市场空间较大的方向做了尝试，都收效甚微，主要还是因为这些业务跟原有的主业协同性太差，这也没有办法。美国房地产公司，公司市值小，市盈率较低，比较普遍。

房地产上游里，做定制家居的欧派家居，管理层比较优秀，在橱柜发展上限到来之前，开辟了衣柜第二发展曲线，并且在几年内做到了行业第一，在衣柜龙头低位稳固时，往大家居整装的方向发展，整装市场空间大，业务基数低，增速快，有望成为未来的营收主力。短期的问题在于，房地产销售下滑，带来新增装修量下滑，会影响到未来一年的业绩，可能会压低一下估值。主做零售水管的伟星新材，在利用现有的广泛零售销售渠道，推进防水、净水业务，另外也有国际化的拓展空间。这两家公司在财务层面都非常好，而且工程业务也比较少，受下游房企影响小，是房地产产业链上比较好的公司，伟星新材在前几天，跌破17块的技术位，给了比较高性价比的机会。

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市场方面：

1、煤炭供给，内蒙、云南和山西加快新增产能，其中山西暂时受暴雨影响，停产煤矿27座，影响短期供应，但山西地区的强降水将告一段落，煤矿将陆续恢复生产，后续将加快恢复产能。10月8号，期货上动力煤、焦煤，A股上煤炭资源股大跌，不过当日夜盘，期货均有较大幅度反弹。

2、互联网科技股板块，恒生科技指数最近两个交易日上涨6%，芒格大幅增持阿里，下跌加仓，阿里两天反弹超10%。反垄断，美团被罚营收的3%，应该来说是洒洒水，有利于激励美团朝着科技方向发展。虽然说我们上证50指数成分股跟科技基本没什么关系，但今年上证50指数的走势与恒生科技指数的相关性比较高，属于难兄难弟，这两天反弹也在一块儿。

3、大国关系上，贸易问题缓解，情绪上利好。两岸方面，我们表明决心、态度，威慑对方，但很难谈及战争，没有人能跟我们硬刚。

4、简单聊指数，中证500受资源股影响比较大，下跌趋势比较明显，资金比较急躁，上涨牛哄哄，下跌急匆匆，做左侧的人爽歪歪，做右侧的人常常被埋。同时资金也不会闲着，高位资源股不行，就往价值方向配置，茅台、平安自低位已经反弹10%，上证50指数也逐渐摸到震荡区间的上边界，节前我布局的卖出看跌期权，收获颇丰。

（来源：千贤投资的财富号 2021-10-10 22:04） [点击查看原文]