“今年上半年冰火两重天，行业变化的速度特别快，好消息太少了，很多人很悲观。但我觉得，行业未来的发展前景还是非常好。”

9月18日，第21届“博鳌21世纪房地产论坛”上，旭辉控股董事局主席林中表示，房地产行业已经进入新的时代，企业要顺应环境的变化，调整内部财务模型、经营方式、投资模式，才能与时俱进，适者生存。

他指出，尤其是在行业快速变化的背景下，企业想要平衡发展与安全，不能只追求某一方面，增长、盈利和风险，三者要布局好。

“风险是对增长的约束，盈利是对增长质量的约束，一定不要只看规模，要看增长，因为企业不增长是有问题的，只是增长速度多少可以斟酌。”

何时加快？何时放缓？林中认为，企业经营要有前瞻性，“一定要在阳光灿烂的时候修屋顶。”

“今天碰到的问题，可能都是过去两三年，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”

“资本市场也是有风口的，市场最好的时候，你才有空间、有时间来调整结构，比如负债结构，如果短期负债比重太大，可以发长钱来调整。但市场不好的时候，基本没有机会来调，因为你发不了。”

在林中看来，2017年是行业的分水岭。相比过去高速发展阶段，房企的生存难度显著增加。

“我们经常开玩笑说，16年之前做开发项目能做亏本，说明你这个人本事很大，能把它折腾成亏损。但是16年以后，17年开始，不亏损需要本事很大，你得有很强的投资能力、经营能力。”

“有些企业资金成本增加了很多，用杠杆的人就非常危险，出事是因为借了很多贵的钱，要付很多利息，还有项目资产质量不高，项目不怎么挣钱，甚至亏损。”

但林中认为，没有不好的行业，只有不好的企业，市场不好的时候，反而不能太悲观，因为这时候也会有很多机会。

“过去房地产行业比较粗放，因为利润率太高，我们自己也感觉到，让员工精细化，内部会遇到很大的阻力。但是现在，没有精细化，在低利润的时代一定活不下去，现在推行的话，内部阻力很少，大家都会往这个方向努力。”

在他看来，既然行业趋势不可逆，企业应该尽快改变观念，认清本质，努力成为能够在行业大洗牌中存活下来的，财务稳健、可持续发展类型的企业。

林中指出，企业一定要思考，在新的阶段，财务模型和商业模型是否匹配，并及时作出调整。

“增长速度不可能那么快，比如以前4、50%的复合增长率，未来不可能的；利润率也没那么高了，一定要调财务模型，不能用过去的财务模型来走新路，否则会出风险。利润高，融资成本高一点没关系，还能有钱赚。利润率低，融资成本高，基本上就没办法做了。”

最后，林中强调，实现财务稳健的方法，最核心的还是抓好企业的经营管理。

“不要买错地，定错位，选错总包，用错人。从内部来看，能不能做到低杠杆、快周转、优成本，也就是内部的基本功做得好吗？拿地拿错了，什么都别说了；定位产品做错了，成本控不住。企业还是要回到苦练基本功。”

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（来源：国联证券财富号的财富号 2021-09-23 13:56） [点击查看原文]