我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，在上海有购房资格，单身，想买房自住，想问一下是否必须要买市区的楼盘，还是也可以考虑一下郊区的房子？因为手头预算不够现在可能买不起市区的房子，我是应该现在入手郊区的楼盘还是应该再等等购买市区的新房呢？

沪叔：你好，有人选择郊区的房子购买，而有人还在等着市区的楼盘降价。实际上，从上海的楼市来看，郊区板块也逐渐收到了买房人的关注，其实现在随着交通的发展，尤其是地铁的普及，使得郊区出行也较为方便，再加上自驾，郊区其实与市区的距离也不算太远。并且随着上海经济的进一步发展，人口外溢会进一步加强，未来市中心将会成商业中心，而郊区才是大量人口的聚集地，而且郊区发展潜力十足且价格较为合适，性价比较高，对于刚需人士来说，是较为合适的选择。不仅价格合适，而且居住体验不错，何乐而不为呢？具体详见内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

提问：沪叔，你好，意向区域南京西路，请问想在南京西路买一套有投资价值也可以自住的房屋，不知道有没有合适的推荐?

沪叔：你好，南京西路有着长达百年之久的历史，一度被誉为中华第一商业街。同时南京西路有着无比卓越的地理位置，它位于上海的最中心地段，有着得天独厚的地段优势，而南京西路静安寺则是整条街最有价值的板块。该地区不仅有着丰厚的文化底蕴，而且也有现代都市的诸多建筑，古老的建筑和现代生活得到了完美的结合。这里不仅有老上海的风土人情，还有现代化商业CBD板块，经济发达，商业聚集。而目前的南京西路板块正在建设特色化街区，分属不同的功能。板块内值得买的楼盘，主要包括00年后较新的次新房及居住环境还不错的老房子。次新房比较稀缺，可以考虑内部分享，整体居住氛围好，楼盘自身品质也不错。

提问：沪叔，你好，已婚，准备投资买房，最近看了新区，感觉周边配套还在建中，不知道要不要买入？

沪叔：你好，一般产业新区的发展分为三个阶段：1.发展初期，楼盘在建设中，周边环境较差，缺乏配套，供应量大，房价低；2.快速发展时期，去库存阶段，楼盘清盘中，房价上涨，人口逐渐增加，商业规划增多；3.接近成熟时期，楼盘饱和，土地供应减少，人口陡然增多，已有地标性建筑，房价上涨速度与全城平均增速保持一致。出于投资目的买房，建议越早买入越好。具体详见内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：沪叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？

沪叔：你好，徐汇滨江地区整体房价较高，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据来看，一线江景房不仅有较大涨幅，而且开始上涨的时间较早；而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅上涨；但是如果楼市下跌，老破小将首先受到影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段升值有较大发展空间。投资回报率最大的板块和楼盘，详《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，目前处于创业阶段，平时工作太忙了，看中一套地段非常好的商住公寓，有五星级服务，环境也很棒，平时也可以用来见见客户之类的，现在手上可用现金不多，打算卖掉一梯队的学区房置换这套商住公寓，现在自己也用不了学区房，可以吗？

沪叔：你好，上海的商住公寓虽然地理位置优越，整体品质较高，服务较好；但是产权年限较少，土地增值税较多，且总价较高，而且投资价值也不高。确实，同商住公寓相比，学区房的性价比更高，投资价值也更大，但是如果要作为自住及个人享受，无疑能够满足个人多方面需求的商住公寓是较好的选择。上海买房建议，详见《上海最不能买的几类房产》。

本文来源：沪叔说房

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（来源：沪叔说房的财富号 2021-08-11 17:26） [点击查看原文]