提问：羊叔，你好，刚需购房，想要购买一套学区房，看了几个楼盘合适的楼龄都是超过20年的，如果现在入手的话以后好转出吗？

羊叔：你好，今年广州出了一项贷款政策，银行为了降低风险，将贷款和购房楼龄的关系联系的更加严格了。对普通购房者来说，尽量避免购买楼龄超过30年的老房。其实房价的本质是房子的价值加上土地价值，土地价值可以从房子周边的配套来看，周边配套不好的话，以后没办法转手，但是配套好的话到多久房子都不会折价，这也是为什么一些老旧小区一直热门的原因。从楼龄方面来说，2000年以后的房子是可以放心买的，因为它的真实产品居住体验绝对胜过2000年以前的房。详见内部资料《羊叔广州买房十大顶级思维》。

提问：羊叔，你好，今年投资赚了点钱，想要投资一套房，总预算600万左右，是投资天河还是新浦？哪个区域的发展潜力更大？

羊叔：你好，天河和黄埔的房价在广州都很靠前。从GDP排名来看，天河位于广州首位，黄埔居第二，但是黄埔还是和天河有些距离的。从人口流入量来看，黄埔的人才吸引力高于天河。此外黄埔的可使用土地量比天河多，说明它可以满足当地的用地需求。从以上几个方面来看，黄埔未来的发展潜力大于天河，但是天河集中了全广州的高购买力买家。因此广州的房价高地还是在天河手中。可以根据自己的实际需求，想要投资的话可以选择天河，刚需入住的话可以选择黄埔。详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：羊叔，你好，在广州有一套自住房，现在想再买一套用于投资，听说最近适合房产投资，不知道有什么推荐呀？万博怎么样呢？在哪里买比较好呢？

羊叔：你好，万博可谓是番禺的C位，大部分商业体建设进度高达90%以上。商业、产业以及白领的涌入成为这里房价上涨的主要原因。除此之外，万博的优势还在于交通便利——双地铁傍身（7号线目前已连上南站、长隆、万博、大学城；18号线，纵贯广州南北大动脉，南起南沙明珠湾，北至广州东站）、公路网虽然还未完善，但南大干线正在建设中。最后，如果意向在这里买房的话，推荐南村万博、员岗和板桥。详见内部资料《羊叔广州买房十大顶级思维》。

提问：羊叔，你好，广州买房，用于自住，广州的房价还会大幅上涨吗？现在是否是一个好的入手时机，帮忙分析一下广州的房价趋势。

羊叔：你好，广州楼市的热门板块具有一定的周期性。从追高这个词的定义来看，广州目前的房价增速比较平稳，所以不算是追高，局部可能有追高现象。在广州房票目前珍贵的情况下来看，不建议购房者盲目追高，尤其是用于自住的购房者，有以下几种方式来规避追高。首先，购房者可以根据自己的住房需求来选择适合自己的板块面，比如说预算充足且认为黄浦区追高的人可以考虑下黄埔长岭居、白云湖数字科技城等板块，这些板块的交通，教育，医疗等配套设施不错，未来也有一定的发展潜力。对刚需购房者来说，可以考虑下临广的金沙洲板块、增城的新塘-永宁板块、番禺的亚运城板块等。无论是交通还是学区配套，对刚需购房者来说，这些区域都是个不错的选择。在购房时，需要考虑下板块的发展潜力以及板块的质量。在自己的预算内，也可以考虑下海珠的琶洲、天河的天河公园、黄埔的老黄埔的二手房。总之，对自住购房者来说，首先需要考虑自住满足的因素，其次再考虑房产的增值情况。详见内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：羊叔，你好，广州户口，未婚，广州社保已经交12年，错过之前2013年在广州买房。想在广州，苏州各买1套投资房。之前买房已用了10万商贷，现在是否应该还完商贷再用银行贷款来购房？广州还有1张房票,苏州房子可不可以用父母名义接力贷？如何找到有质量的圈子呢？如何才能正确投资来保护资产？自建房岀租和投资商品住宅走势有什么不同呢？

羊叔：你好，负债最好不要超过70%，可以购买一套广州小户型，保守点来说，用父母票买一套苏州低价潜力楼盘。让自己更有价值，能够有能力去解决高阶层人的问题，自己自然就慢慢融入高阶层人群了。对女生而言，首先可以需要一套一线房产作为打底资产作为基础，然后去充实自己，提高自己的眼界，不忘初心，坚守自我。房产投资是最简便的投资方式，可以多去了解一些房产知识，多去实地调研，提高对房产市场的敏感性。详见内部资料《广州最不能买的几类房产》。

（来源：子涛说房的财富号 2021-07-11 09:21） [点击查看原文]