我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容来自“曾叔谈房”粉丝提问

提问：曾叔！您好！，刚需自住买房，预算在300万左右，在上海哪些热门板块可以买房呢？

回答：你好，以下几个板块房价适合刚需：安亭板块是以汽车、旅游为主的产业城，房价增长平缓，在铁路交通建设影响下，人口变多，产业也是上升扩大；楼市以新房为主，二手房少；惠南发展迅速，周边商业发展成熟，交通完善，一手房价格达到3万/平米，二手房价在2.5-3.7万/平米之间，户型丰富，有适合刚需的面积，也有适合改善群体的面积。商业丰富，生活便捷，新房少，在售的主要是精装高层和洋房。总的来说还是刚需房源多，建议刚需买房群体多多关注；金山新城相对来说热度不高，但是房价较低，适合刚需，新房和二手新房价格都在2.5-3万/平米，户型以刚需户型为主，适合普通家庭，有多个商业广场已经投入营业，交通上有22号线连接市区，仅有22号线也可以说是它的劣势。总的来说预算在300万的话建议看看嘉定安亭、浦东惠南、金山区的房子，这些多处于郊区，交通不便，稍好一点的离地铁近的安亭和惠南，300万的房源也正在不断减少。

提问：您好曾叔麻烦问下，1、从投资自住双角度考虑，顶楼是否可以买？价格会低一些吗？未来二手市场对顶楼的认可度是否不受影响？2、现在的材料和工艺，防水、酷热、水压等顶楼居住体验是否不会有很大的影响？

回答：你好，看是什么年代建造的房子，楼梯房还是电梯房。2000年以后的商品房，尤其2009年以后的，顶层质量可以不需要担心。如果是老破小的楼梯房，顶楼价格低，挂户口上学合算，不过出售时不如低楼层卖得快。当然，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。具体详文章。

提问：曾叔好！请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。

回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，最好有专业人士指导。

提问： 你好！曾叔！请问奉贤西渡那边04年左右的多层住宅，投资前景如何？谢谢曾叔！

回答：你好，西渡还不错，有地铁接驳，去闵行也不远，但老闵行自己的住房供应很大，所以没有产业人口外溢的机会，像南桥、西渡这样的板块，涨幅主要靠自身产业人口。所以，我更建议买南桥，奉贤举全区之力，打造南桥，不如加一些投资南桥。总体上奉贤的板块风险都比市中心高一点，但是好在价格便宜，可以博一下。上海投资回报率高的楼盘。具体详。

提问：曾叔，您好，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低(07年左右次新房6-7万)，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？烦请曾叔指导，谢谢！

回答：你好，阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手。

提问：你好！曾叔！请问任何城市，郊区和市区靠什么来界定？没有连锁店的地方？中环和内环靠什么来区分？有人可以说离市区3公里以外是中环，有人可以说是5公里，中环很难区分？

回答：你好，郊区和市区很难用物理区隔，我们区分郊区和市区，主要是人心里的认定，而且郊区也不见得就是市中心为圆心的一个圆。就比如浦东的内环其实往东拉了好几公里，但当年浦东的内环，别人也当作市中心的。上海的郊区一般是以外环线一带为界，出了外环线一定是郊区，外环线内北部、东部、南部算郊区，外环线内的西部因为隶属于长宁，比较繁华算不上郊区。中内环，就是靠内环线和中环线区隔。这个有显著的高架路网来区隔的。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：你好，曾叔，目前商贷贷不了30年的一般是多少楼龄的房子?

回答：你好，年限主要看几个方面:1、申请商业贷款，通常楼龄超过30年有歧视，部分银行楼龄超过25年就会有歧视的。2、楼龄与贷款年限的关系，不同银行有一些要求。有的银行楼龄加贷款年限不得超过50年，故而楼龄超过20年，难以申请30年不过有的银行不超过55年，所以超过25年楼龄的就难以申请30年贷款了；有的则是看土地出让金年限，所以楼龄超过30年，也有可能可以申请到30年的3、看贷款产品，你问的是纯商业，房贷，这个最高可以30年，如果申请其他贷款，有可能贷款产品本身就无法申请30年的，与楼龄无关。4、也看房子的结构，比如混合结构的房子，楼龄通常也不会低的，通常贷款年限不会超过15年，首付也不会低。5、房子如果有好的学位，也是容易贷款的(不仅仅评估值高)。6、当然，也看借款人的资质，资质好的人贷款年限也可能会长一些(不过不能突破30年)。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体。

本文来源：曾叔谈房

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（来源：曾叔谈房的财富号 2021-06-25 14:14） [点击查看原文]