2020年成绩单

2020年奥园集团业绩表现

2020年奥园集团各项经营业绩全面增长，核心业务物业管理和商业运营稳步发展

营收及销售额：2020年，奥园集团营业收入为679.02亿元，同比增长34.28%；实现销售额1330亿元，同比增长12.65%。

三道红线：至2020年底，奥园集团净负债率小幅上涨至115%，现金短债比提升至1.34，剔除预收账款资产负债率小幅下降至83.34%，仅现金短债比未触及“三道红线”阈值。

表：奥园集团2020年成绩单

注释：上述指标与行业中位数比较，得分标红，比中位数小8%，视为利空，得分标绿：比中位数大8%，视为利好；得分标黄，在中位数上下浮动8%的区间，视为持平。

通过对奥园集团财务能力与发展能力两大维度下的规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质9大因素对应的33个三级指标综合评估，奥园集团2020年综合实力等级评定为A+，综合实力评分为7.3分。

壹

公司发展战略

以地产为核心主业，布局十大业务板块：奥园集团秉持“一业为主，纵向发展”发展战略，旗下业务涉及地产、商业、科技、健康、文旅、投资、电商、城市更新、建筑建造与医美共十个板块。经过多年稳健发展，奥园集团已成为一家多板块协同创新的全国综合性房地产企业。

深耕重点区域，加大一二线城市及强三线城市布局力度：奥园集团2020年将保持扎根于广东，聚焦粤港澳大湾区，同时布局中国华南地区、华东地区、中西部核心城市群及环渤海城市群。同时，奥园集团将继续推进“30x40”战略，即培养30个城市公司，每家公司完成年销售额40亿元或以上。

图：奥园集团城市布局

构建“A+产品力”体系，提质增效：A+产品力体系由居住家、邻里家、匠心家、服务家、城市家五个部分组成，涵盖了客户在不同空间尺度下的生活场景，形成完整的5A+产品与服务价值体系。

A+居住家以业主的日常生活感知场景为基础，将居住空间归类为：公共空间、功能空间、共享空间和私人空间，以空间，满足健康生活需求。

A+邻里家则是基于“运动就在家门口”和“生活就像高尔夫”的居住理念，结合现代健康生活方式，融入开放、便捷、智慧、艺术等要素，让社区内每个人都能拥有属于自己的健康生活方式，重拾邻里间的温情。

A+产品力体系中的A+匠心家，通过好物好料、精工细造，为产品落地保驾护航，由此形成了A+产品力体系中的 A+匠心家。

“A+服务家”是奥园集团软实力的代表， 以服务，构筑三级健康人居体系：公共级健康服务、社区级健康服务、入户级健康服务。

奥园集团以全方位服务社区，辐射式服务城市为目标，构建高品质、完整产业链，向健康生活综合服务商发展，进而形成A+产品力体系中的最后的闭环——A+城市家。

图：奥园集团“A+产品力”体系

贰

发展能力分析

（一）土储能力

拿地力度增强，拿地对销售额支撑度减弱

2020年，奥园集团拿地金额大幅提升至291.25亿元，同比上涨181.16%；地销比（金额）为0.22，相比2019年提升0.13，拿地力度大幅增强。

奥园集团2020年过去拿地对本年销售额支撑度为-0.43，小幅下降0.05，新增土储对未来销售额的增长支撑力度较小。

图：奥园集团土地储备金额情况

图：奥园集团变现能力指标表现

重点布局一二线核心城市，土储质量大幅提升

从拿地金额来看，2020年奥园集团一线城市拿地金额占比45.04%，二线城市拿地金额占比29.31%，三四线城市拿地金额占比25.65%。一线城市拿地金额占比相比2019年大幅提升29.71%，成为奥园集团土储布局新核心。2020年奥园集团土储质量为0.6，相比2019年提升0.21。

从拿地金额结构来看，2020年奥园集团拿地以珠三角城市群大本营为主，作为全国综合性房企，奥园集团土储布局结构贴合国家城市群发展战略。

图：奥园集团2020年城市拿地金额占比

图：奥园集团2020年拿地金额结构

图：奥园集团土地储备指标表现能力

（二）市场表现

销售保持增长趋势，增速下滑

2020年，奥园集团实现合同销售金额1330亿元，同比增长12.61%。

在2019年奥园集团规模迈入千亿级别之后，销售额增速开始下降，排除疫情因素，奥园2020年较低的同比增长率表明其在步入千亿级后销售遭遇瓶颈期，提升规模更为困难，或许是奥园主动求变，调整组织架构以寻求突破的原因之一。

图：奥园集团销售表现

叁

财务能力分析

（一）营收表现

房地产开发营收贡献度首位，多元化业务持续开展

2020年，奥园集团实现营业收入679亿元，同比增长34.28%，营业收入增速位于业内较高水平。从收入构成上来看，房地产开发依然占据主要收入来源，占比95.02%，与去年同期接近持平。

营业收入实现大幅增长，一方面是由于房地产业务销售业绩迅速提高拉动营业收入，另一方面是非房业务板块逐步扩大。

奥园的非房业务涵盖科技、健康、医美、文旅、跨境电商、教育等多个领域，并培育了奥园健康、奥园美谷等资本平台。2021年1月，为提高集团一体化管理和精细化管理能力，奥园成立悦康控股，并将所有的非房业务划入该公司。

图：奥园集团营业收入表现

图：奥园集团分业务营业收入表现

（二）盈利能力

销售毛利率持续下滑，净利率保持相对稳定

2020年，奥园集团销售毛利率为25.1%，同比下降4.6%；销售净利率为10.4%，与去年接近持平。

毛利率下降一个原因是期内成本上升，2020年内预售的物业数目增加带动本年物业合约销售额的上升，从而令整体销售、市场推广及宣传活动增加。

此外，公司城市布局的调整也会导致毛利率向下滑。为了加快三四五线城市的去化在价格上会进行一定让利，所以短期内会对毛利率产生影响。长远来看，随着城市能级的提高，以及城市更新项目的入市，毛利率可以回到比较高的水平。

2020年，奥园集团实现净利润70.51亿元，同比增长35.02%；归属于上市公司股东的净利润59.1亿元，同比增长40.71%。

图：奥园集团盈利指标表现

图：奥园集团盈利指标表现

图：奥园集团销售毛利率与销售净利率表现

（三）资金与偿债能力

一项指标不符合“三道红线”监管要求

至2020年底，奥园集团净负债率小幅提升至115.11%，现金短债比提升至1.34，剔除预收账款资产负债率小幅下降至83.34%，仅现金短债比未超过“三道红线”阈值，但财务风险相比去年有所下降。

图：奥园集团三道红线指标表现情况

（四）营运能力

提质增效，营运能力小幅提升

2020年，奥园集团存货周转率为0.32，同比去年提升6个百分点；总资产周转率为0.22，与去年接近持平；应收账款周转率为41.78，同比下降40.66%。奥园集团整体营运能力相比2019年小幅提升。

图：奥园集团营运能力

肆

销售额预测

2021年上一年度拿地金额可支撑奥园集团2021年实现销售额1500亿元

奥园集团2021年上一年度拿地金额为291.25亿元，保守采用2020年的上一年度拿地金额/2020年销售额的数值7.79%，预计2021年奥园集团将超额实现销售额目标1500亿元。

结 语

随着房地产行业不断受到长效发展机制长期调控，十四五时期，奥园集团正式明确划分开房地产板块和非房地产板块,在适应新的市场需求同时,合理地分配资源,打造新的增长模式。在“一业为主、纵向发展”的战略指引下,聚焦主业,协同其它生态一起发展，盘活奥园集团体系内外资源,在后疫情时代开启高质量发展新征程。

（来源：中科财金的财富号 2021-06-02 10:20） [点击查看原文]