我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

提问：雕叔你好！我现在想要置换，我的情况如下： 目前本人名下在新塘凤馨苑一套91平2房。老婆在黄埔文冲上班，我在市区上班。小孩2014年上小学。 置换目标：交通便利，有学位。 预算：有车票算首套，总预算500万=200万+300万贷款 考虑选择：1.天河公园 2.珠江花城 3.保利天汇 非常纠结，求雕叔指引

回答：谢谢打赏。500万在天河公园是买不到货的，至少是买不到什么像样的货了 500万总价去买保利天汇或者珠江花城，去赌这两者的学位，其实是有点风险的，不如脚踏实地的看看金融城的二手，骏景小学、中海康城小学、旭景小学这些都不错的，也有符合500万总价预算的标的物

提问：雕叔好，目前佛山北滘新城二手房单价普遍去到2万以上。一手房还是双合同，均价2.2万-2.3万左右。目前美的翰城有一套106方三房2卫，中高层北向，2015年次新，满二，离地铁站1.5公里，单价1.8万算笋吗？上周雅居乐英伦首府有一套117方的，1.9左右成交。帮忙分析一下，谢谢！

回答：我觉得佛山投资，可以等一下、消停一下了，佛山市场的启动和发展是要看广州市场的温度的，广州的市场都还横盘，在横盘，佛山就没那么急的，要有耐心。纯分析价格什么的意义不大，趋势不在那里

提问：雕叔，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题 情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半贷款的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千>母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大\/收入低\/10年短贷高利率这种情况，是全款还是贷款？这2盘选哪个？肯请雕叔老师百忙中回答一下

回答：很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。 深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。 钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办?你给出了完美的解决方案。 先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。 我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！ 这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州最大的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。 雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。 再说全款还是贷款，我建议贷款，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，最多两到三年，贷款压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。 最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。 你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。 如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。

提问：雕叔好！请教您： 1、为什么你说南沙放松限购是卖出的时候，而不是买入呢？之前黄埔放松为什么又是买入的时机？感觉有点矛盾啊？里面的逻辑是什么？怎么去判断放松限购究竟是买入还是卖出的时机呢？ 2、之前全网尬吹南沙。如果说南沙本来也类似类似增城从化那样的郊区，因为有小小的限购才值得考虑一点点的话。现在全放松了，就跟增城从化又一个样了？ 3、如果说放松限购是会导致涨幅的话，为什么黄埔放松就要入货，南沙反而要出呢？

回答：1、流通性 2、局部市场有没有二手房市场 3、未来潜在的供应，你的对手盘多不多 4、房产其实很简单就是：供需，以及供需矛盾

提问：雕叔，自由职业者或者个体户，购买房子时，收入证明一般要如何解决？

回答：收入证明是和流水匹配的，你有了流水才会有收入证明，如果你是工薪阶层，那么直接开就OK了，如果是个体户或者自由职业者，那就对应流水来开就行了，找一个朋友的公司或者其他公司开就行了，只要方便就OK了

提问：雕叔，杠杆加到多大比较合理？

回答：自己的月供以及认知承受范围内 比如有些人可能月供不足，备用金只能支撑自己2年月供，但他也不慌因为他还有别的房子作安全垫，不够钱了就套抵押贷或者装修贷之类的 所以杠杠加多加少因人而异，成年人了，不要把自己逼到尽头

提问：雕叔好，雅居乐雅悦庭这类在超大盘中，没优质学位，远离地铁，楼龄 17 年左右带主套的三房 3.5、6 万值得入手吗？自住6 年左右，到转手时，楼龄 22、3 左右。住宅质量和物业保养看起来没太大问题，但楼龄摆在这里，流通性是否会有很大问题呢？ 相对于一尺、小雅等次新组团，优势在于带主套，劣势在于楼龄，其它条件几乎相当，几年后产品竞争力感觉会进一步下降。 希望雕叔翻牌解惑。

回答：你描述的情况差不多是这么个情况，楼龄的问题是一个问题，是个比较严重的问题，在加上雅悦庭的竞争对手是雅逸庭、雅翠庭、挪威森林 雅居乐来讲，纯刚需上车的组团就是一尺，再加上0.5的千山小筑，再加上0.5的俊园，如果是改善的话，新地、十年小雅的属性会相对强一些 我们经常说，一个小区的属性和特质决定了你的未来，产品特征、总价约束、户型、楼龄这些决定了最终结果的走向 结论：产品力下降是一定的，而且是板上钉钉

提问：嘉仕花园东区，2000年楼，3层，4.3万元值得入手吗？这个板块有没有潜力

回答：4.3的单价，也就是市场价，我不能说那个板块没潜力，我只能说比这个板块有潜力的地方多了去了，当然了在建的10号线地铁滨江东路站这个增量肯定没问题

提问：雕叔，想请教下新房装修问题： 1. 阳台用隐形防盗网 适合 还是用那种玻璃窗封窗好？（房子在28楼） 2. 空调、热水器性价比高的选择哪个品牌好 3. 炊具选择哪个品牌好

回答：我对装修没研究，反正一个大的原则就是：一分钱一分货，如果是自己住那肯定在预算范围内把钱使劲花，这个是没问题的，如果是装修好出租的，专门用来投资出租的，那就要追求性价比，那就上淘宝上挑选就OK 阳台的问题，我觉得用隐形的防盗网就行了，没必要做成“鸟笼型”的玻璃推拉窗

提问：万科新里程雕叔能具体说说吗？优势劣势。谢谢

回答：1、可能会比较吵，尤其是广汕路、开创大道的交汇处，货柜车很多 2、离最近的金峰地铁站800米，说远也不远，说近好像也不近 3、生活配套、教育配套尚可，问题不大

（来源：雕叔谈楼市的财富号 2021-04-29 13:12） [点击查看原文]