2021年3月25日，中海物业举行2020年业绩发布会，执行董事兼主席张贵清、执行董事兼行政总裁杨鸥、执行董事兼副总裁庞金营、执行董事兼财务总监甘沃辉出席发布会。

中海物业隶属于中建集团旗下中国海外发展，是国内首批一级资质物业管理企业，于2015年10月挂牌香港联交所主板，成为继彩生活后第二个上市的物业企业。时至今日，中海物业业务分布于国内122座主要城市，在管项目974个，服务客户500万余人。

3月25日，中海物业集团有限公司（02669.HK）发布2020年业绩公告。据企业业绩公告披露，中海物业2020年实现收入65.45亿港元，同比增长19.7%；在管建筑面积1.82亿，较去年同期的1.51亿同比增长20.4%。

股价涨幅曾破千倍，长线投资价值凸显

中海物业自上市以来股价走势

注：数据截至2021.3.26

数据来源：东方财富

与目前上市物企的发展路径不同，中海物业是一家扎根于香港、发展于深圳，壮大于内地的行业引领者。从2015年上市以来，中海物业已迈入第五个年头。上市五年来其股价涨幅表现十分优异，曾突破1000%（最低价每股0.78元港币，最高价每股9.36元港币）。目前，中海物业股价累计涨幅559.43%，在上市物企中位居第四。

老牌优质物企中海物业展现了其长线投资的价值。据我们对中海物业的了解，时至今日，中海物业已成为港澳地区最大的中资物业服务企业和最大的公共设施物业管理服务商。五年来，港澳地区在管项目数量增加60%，总管理面积扩大近一半，项目全部覆盖香港十八区，在香港房屋署关于服务质量的官方排名中取得全港第二的优异成绩。在管项目覆盖包括13间法院、59个民政机构、17个医管项目和10个出入境口岸，以及澳门2所综合性大学与唯一国宾馆在内的多种业态。

2020年下半年的疫情反复，让物业板块整体下挫。克而瑞数据显示，2020年下半年至年底，上市物企股价累计下跌5.19%。中海物业虽然也面临行业的系统性风险，但依然展现了股价上的韧性。3月25日晚间，中海物业发布业绩公告。截至3月26日，其股价上涨25.49%至6.99元港币，充分体现了资本市场对其过去一年成绩的认可。

疫情下增速略有放缓，但营收依然稳健增长

2020年，中海物业延续其稳健的增长态势。截至2020年12月31日，中海物业实现收入65.45亿港元，同比增长19.7%；毛利11.95亿港元，同比增长9.6%，毛利率18.3%；经营溢利9.34亿港元，同比增长22.5%；公司拥有人应占溢利为7亿港元，同比增长30.2%。

物业管理服务仍是主要收入来源。中海物业的业务主要分为三类：物业管理服务、增值服务及停车位买卖，其中增值服务又分为非住户增值服务和住户增值服务。2020年，中海物业基础物业管理服务收入同比增长18.2%至48.57亿港元，占总收入的74.2%；受疫情影响，非住户增值服务和住户增值服务增速略有放缓，分别增长27.8%和15.2%至11.72亿和4.97亿港元，占比为17.9%和7.6%；停车位买卖服务年内收入增长101.4%至0.193亿港元，占比0.3%，据业绩公告披露，截至2020年年末，中海物业持有约6.06亿港元的停车位存货，在停车位买卖业务的高毛利率下，该部分存货将在未来数年为中海物业带来可观的收益。

内生增长稳定，发力市场化拓展

通过内生增长和第三方拓展，中海物业管理规模实现稳步增长。据业绩公告披露，截至2020年12月31日，中海物业已成功布局全国122座主要城市，在管物业项目974个，物业管理面积同比增长20.4%至1.82亿。其中，来自关联方的在管面积约为1.63亿，占比89.4%；来自第三方的在管面积约为0.19亿，占比10.6%，较去年同期增长2.5个百分点。

中海物业的内生增长确定性较强。首先，中海物业母公司地产开发能力稳定。据克而瑞发布的2019和2020年房地产企业销售排行数据，中海地产稳居操盘面积榜前10。2020年其操盘面积1844.6万，同比增长8.5%。其次，其土储规模也较为殷实。根据中海地产板块2020年中报，其土地储备超9000万。此外，中海地产开发稳定性强，能够保证土地储备的按期移交。中海地产长期坚持高盈利低杠杆的经营战略，资产负债率、净负债率、现金短债比等均处于行业最健康的区间；作为央企龙头，融资渠道顺畅，成本较低。在“三条红线”政策背景下竞争优势显著，预计未来交付给中海物业的面积有望稳健增长。

发力第三方外拓，服务赛道持续拓宽。2019年是中海物业的外拓新起点，据中海物业官微披露，2019年中海物业拓展中标项目179个，面积达1504万，创历年之最，并进入城市服务、民航服务、高等院校、养老院等新领域。2020年，中海物业持续发力第三方外拓、拓宽其服务赛道。据披露，2020年中海物业新增外拓合约面积2837万，同比增长89%；并新增高铁、林带管理等服务类别。

更为重要的是，中海物业强化市拓的决心更加强烈。2021年2月5日，中海物业启动项目合伙人制改革，此次改革将有助于厘清集团层面和项目层面的智能分配，同时也将切实增强一线人员的自觉性和创造性，为第三方外拓规模的扩张和项目落地奠定坚实的制度基础。业绩会上中海物业执行董事兼主席张贵清表示，将以精简高效赋能一线为导向，做强总部、做深城市、做活项目，充分发挥项目经理团队的积极性和创造性，盘活存量、创造增量，让能听见炮火的人拥有指挥权，来呼唤炮火，指挥战斗。

服务品质业内领先

高客户满意度带动物业费及收缴率提升

服务品质是物业企业立足市场的基本生命线和核心竞争力。我们去年开展的全国物企服务力调研时曾访谈中海物业集团董事局主席、执行董事张贵清。谈及服务力时，张贵清表示，自1986年在香港开展物业服务以来，就一直致力于构建行业领先的服务体系，注入时代特征和国际优秀经验，更好地满足客户需求。

当大部分物企攻城略地抢占规模市场之时，中海物业秉持“客户为本”的初心，从管理“物”和服务“人”向管理“人与空间的关系”和服务“客户全生命周期”前进。

2020年，中海物业在社区打造“左邻右里”共建品牌，通过与客户会面、上门走访、聘任品质观察员等形式邀请客户参与建立全方位、公开透明的监督机制。在疫情期间推出理发、列印、代购食物等20余项便民服务；开展人员测温扫码1.5亿余次、检查车辆800万余次、取送快递1570万余次；利用园区公告栏、LED屏、横幅等方式宣传普及疫情预防控制知识5千余次；以药物消杀为主的环境消杀治理和垃圾清运200万余次。

受益于服务品质的提升，2020年中海物业客户满意度及物业费收缴率持续走高，分别达到92分与94.45%。此外，于2020年年内，中海物业成功涨费37个项目，平均升幅达15.46%。

科技赋能，推动集团数位化转型

在科研创新方面，中海物业也取得了亮眼的成绩。2020年，中海物业申请知识产权160余项，挖掘专利技术成果20项，率先输出行业专利地图，为科技发展储备“新动能”。此外，科创子公司兴海物联也于年内率先研发出X-StarT星启物联网平台，实现了看人行、看车行、看视频、看设备、看对讲“五看”小区应用的统一接入，涵盖了业主生活、小区管理等多个应用场景，将 5G 新技术、大数据处理、人工智能等前沿数字化科技与用户需求、空间属性、设备功能、服务内容等实现对接。

2020年，中海物业旗下兴海物联还和华为一起联合发布“吾瞰”智慧社区解决方案，针对社区生活、物业服务的痛点，细化至运作、安防、通行、设施、资产、能效和环境空间等多维度，这个体系通过“城市运营中心+项目”的运营模式，提出了 “五看”理念，并将其全面覆盖：

看人行：对出入小区的人员进行分类，借助兴海物联独创的“白灰黄红黑”五色名单，通过人脸识别技术，自动抓拍人脸与名单内人员进行对比。

看车行：将繁琐的登记、数据处理工作交给系统，使业主快速通过，使物业服务人员将精力集中于柔性沟通与突发事件处理上。

看视频：突发事件通过视频记录、随时传送警告，让物业服务者能够在事件前期、发酵期就能及时掌握情况并现场处理。并且视频留存回溯作为后期处理问题的证据。

看设备：设备“上云”，对社区机电设备、电梯设备、消防设备等进行24小时监控，出现异常即报警至物业服务中心，维修人员手机APP同步接单处理。

看对讲：，将访客登记、维修呼叫等服务通过业主手机APP直接连通物业对讲机，提高沟通效率。

小结

中海物业是国内第一家央企背景的上市物企，无论是股价累计涨幅，还是经营业绩，在整个物业板块中都曾拥有举足轻重的站位。概括中海物业上市以来的表现，可谓“咬定青山不放松”，所谓“青山”即以客户为本、不断追求精细化品质服务的能力。诚然，当众多新上市物企厉兵秣马扩充规模之时，中海物业并不盲从，而是按照自己的经营逻辑，在“乱云飞渡”之时仍从容选择有质量的扩张节奏。

自2019年下半年以来，中海物业积极对外拓展，通过外接、合营、并购等手段扩大管理规模。在业绩发布会上中海物业表示，在十四五期间，集团在管面积复合增长率将达30%。在行业快速发展的当下，此番革新又能为中海物业带来哪些新的发展契机，让我们拭目以待。

（来源：克而瑞物管的财富号 2021-04-01 15:44） [点击查看原文]