公告日期：2024-07-24

关于深圳市创富港商务服务股份有限公司

2023 年年报问询函的回复

全国中小企业股份转让系统有限责任公司挂牌公司管理一部：

信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“本所”或“我们”）作为深圳市创富港商务服务股份有限公司（以下简称“创富港”或“公司”）2023 年度财
务报表的审计机构，于 2024年 6 月 27 日收到公司转来的全国中小企业股份转让系统有
限责任公司挂牌公司管理一部 《关于深圳市创富港商务服务股份有限公司的年报问询函》（公司一部年报问询函【2024】第 118 号），对其中需要年审会计师发表意见的问题，答复如下：

问题 1、关于租赁业务经营情况

你公司 2023 年年报显示，本期实现营业收入 74,842.71 万元，同比增长 7.1%，销
售商品、提供劳务收到的现金 81,181.96 万元，同比增长 10.99%，连续四年稳健增长。你公司资产负债率（合并）上年期末 90.59%、本期期末 89.61%、流动比率上年期末
0.24、本期期末 0.28。你公司本期期末共有员工 1,050 人，较期初净增 24 人，总体保
持稳定。

你公司近期临时公告披露，所属行业由“租赁和商务服务业(L)-商务服务业(L72)-其他商务服务(L729)-办公服务(L7293)”变更为“科学研究和技术服务业(M)-科技推广和应用服务业(M75)-创业空间服务(M754)-创业空间服务(M7540)”。公司所属的投资型行业分类未变更，仍为“工业(12)-商业和专业服务(1211)-商业服务与商业用品(121110)-办公服务与用品(12111012)”。

请你公司：

（1）结合近期细分行业变动进一步说明你公司商业模式，包括但不限于经营区域、管理模式、人员情况等，按照地理区域列示你公司出租面积、出租率、坪效比等行业主要业绩评价指标；

（2）分析你公司营业收入、经营性现金流、一线员工数量的规模和变动幅度不匹配的原因，从新老租赁准则等角度分析经营性现金流流入远大于营业收入的商业合理性，从营业区域、管理规模等角度分析营业收入增长远大于一线员工数量增长的商业合理性，以上与同行业可比公司是否存在较大差异；


（3）说明资产负债率较高的情况下，公司是否有流动性风险， 结合租入租出的
现金流、营运资本等分析公司的流动性情况。

请年审会计师：

说明公司租客范围广泛而分散的情况下，你所针对公司收入真实性设计并执行的审计程序，除 IT 审计外是否可以获得有力直接的审计证据。

一、年审会计师说明

年审会计师针对公司收入真实性执行了如下审计程序：

（1）了解及评价租赁收入确认有关的内部控制设计的有效性，并测试了关键控制执行的有效性；

（2）对营业收入执行 IT 审计，具体包括客户合同签订流程以及收款流程、收入
分摊测试、业务数据与财务收入核对、业务数据与收款数据核对、用户真实性与变动的合理性核查、收入分布合理性等；

（3）对营业收入执行分析程序，包括收入、毛利率和出租率变动的合理性；

（4）抽取合同样本，检查业务系统录入合同信息的准确性；

（5）对公司的营业收入进行重新测算；

（6）选取样本对公司收入确认相关的主要合同信息、合同收款金额等执行函证程序，核实收入的真实性；

（7）选取样本对客户进行实地走访；

（8）从公司 BCMS 业务系统中筛选出客户预收款明细与银行流水进行核对，检查
客户缴款的真实性，并分析第三方回款的合理性。

通过执行上述程序，我们获取了公司与客户签订的合同、银行流水、函证回函、走访记录等，同时结合 IT 审计，年审会计师认为：公司营业收入是真实的、准确的。
问题 2、关于租赁业务会计确认

你公司 2023 年年报显示，公司主要产品与服务项目为服务式办公室租赁及商务
增值服务两类，其中服务式办公室租赁又分为办公室出租及办公卡位出租，商务增值服务又分为注册地址、商事登记代办、财税代理、收件传真、秘书接电等服务。

你公司 2023 年年报显示，收入确认、长期待摊费用、使用权资产和租赁负债为
关键审计事项。

请你公司：

（1） 作为承租人

①说明租赁合同是否包含续租选择权及终止租赁选择权、以及对租赁期初始确认和重新评估的影响；


②租赁负债的初始计量是否涉及租赁激励、可变租赁付款额以及处理方式，折现率的具体选择过程和依据，是否存在实质固定付款额发生变动以及其他需对租赁负债重新计量的……
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