【概述】

　　泡财经获悉，保利发展（600048.SH）4月18日晚间公告称，2021年净利润273.88亿元，同比下降5.39%，拟10派5.8元。

　　2021年，公司把握市场节奏，灵活铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。报告期内，公司38个核心城市销售贡献达78%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿，合计销售占比达53%。单城签约过百亿城市17个，较2020年增加2个，合计销售贡献超3400亿元。其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿，杭州首次突破300亿，南京、北京超200亿，东莞、上海、郑州、武汉等超100亿，城市深耕效果显著。

　　报告期内，公司毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。2021年公司净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。

　　【解读】

　　保利发展1月10日已经发布过业绩快报，称2021年全年实现归母净利润275.8亿元，同比下降4.7%。

　　2021年保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比上升6.38%，增速虽然达到近10年的最低点，但在市场销售承压的大环境，该销售表现远远优于行业的平均水平。克而瑞公布的数据显示，2021年百强房企全口径销售额合计同比减少3%，其中销售规模呈现负增长的房企数量较2020年有明显提升，2021年为36家，而2020年仅有16家。

　　过去一年，五强房企中仅有融创和保利发展实现销售规模的正增长，从增幅来看，保利发展优于融创。2021年融创实现销售金额为5973.6亿元，同比增长4%。

　　尽管2021年营业收入实现正增长，但营业利润却出现一定幅度的下调。保利发展在其公告中说明，营业利润的下降乃是结转的房地产项目毛利率下降所致。保利发展曾在2021年半年度报告中指出，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

　　实际上，增收不增利是整个房地产行业的大趋势，主要由于2017-2018年低毛利率项目进入了结转高峰期。

　　2021年中期，前30强上市房企中仅有招商蛇口实现毛利率的同比增长，而毛利率超过25%的房企仅有11家，其中以保利发展的32.50%为最高。

　　不过，多份研究报告指出，随着保利发展高价低逐渐结转完毕，且拿地毛利率开始回升，在融资市场偏好优质房企以及它们更受购房者信任的背景下，保利发展未来的盈利能力预期将得到改善。

　　据中指研究院统计，今年1~3月，百强房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%，同时也低于2020年同期水平。克而瑞统计也显示，一季度有超过8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。销售额超千亿元的仅有2家，较去年同期减少3家；超百亿元房企46家，较去年同期减少30家。

　　植信投资研究院首席经济学家连平认为，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。

　　连平指出，全年来看，房地产市场销售可能先抑后稳。2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。

　　在业绩不佳的情况下，保利发展依然积极分红，拟10派5.8元，相当于一手分红58元。保利发展当前一手市值1839元，当前股息率3.15％。

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