证 券 代 码 ：300947 证 券 简 称 ： 德必集团

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2022-005

 特定对象调研 □分析师会议

□媒体采访 □业绩说明会

投资者关系活动

□新闻发布会 □路演活动

类别

□现场参观

□其他 （请文字说明其他活动内容）

参与单位名称及

人员姓名 明睿（北京）资本管理有限公司：贾雨涛

时间 2022 年 12 月 16 日

地点 线上：电话会议

上市公司接待人

董事、副总经理、董事会秘书：丁可可

员姓名

问题 1：办公租金一直在下跌，市场办公楼甲方的降价会对市场
有一定的冲击，对我们招租是否压力？我们观察到 2020 年至今
市场租金呈现下滑态势，公司怎么判断租赁市场拐点的？

回复：准确来说，在 2019 年，当公司的平均出租率开始出现下
投资者关系活动 滑趋势的时候就引起了公司内部的高度重视，公司意识到租赁市
场开始转向买方市场。于是公司提出了“以客户为中心”的服务
主要内容介绍 理念，通过全面落地客户关怀系统，实现客户的分层级管理与精
细化服务，常态化进行客户拜访关怀，动态跟踪客户需求，不论
在基础设施更新及空间配套完善等基础服务上，还是在投融资资
源、品牌推广、商务合作机会及高品质的社群活动等增值服务上，
均快速响应并形成需求的闭环管理，不断提升客户满意度，保证
存量客户的留存与扩租。

问题 2：是否工厂改造的项目是德必项目中利润最高的？
回复：工厂项目较为早期，成本相对较低。但目前公司 70-80%的项目都是旧楼改造，包含写字楼在内，所以利润主要还是由项目的地理位置和后期项目的价值提升来决定。
问题 3：旧楼改造是不是不会涉及土地敏感性问题？
回复：更多详细解读可查看公司的《招股说明书》。
问题 4：公司对于园区客户行业、大客户比例是如何考虑的？回复：公司对客户的品质高度重视，基于国家政策和法规，内部形成一组行业黑名单，并对照该名单，由公司专门成立的客户分析组对客户进行分析和判断，绝不会为了短期的现金流，引进一些问题客户，影响公司的客户整体品质。对于大客户的引进，公司会对客户的稳定性进行分析和把控，以避免出现如因某大客户退租给园区带来较大空置压力。
问题 5：德必园区内商业客户的占比和规划是怎样？
回复：目前，大部分园区的商业类客户占比不超过 20%。商业以办公配套为主，包括食堂、咖啡厅、健身房等。对于商业的规划主要还是取决于项目本身的形态，因为商业和办公对于空间的需求有较大差异。目前，公司有几个试点，例如上服德必徐家汇WE、德必天坛 WE、虹口运动 LOFT，这三个园区的商业客户占比会高一些。未来，公司也会积极探索商业型客户的园区。
问题 6：公司拿项目一般要求的 irr 是多少？
回复：公司在拿新项目时，财务预测要求 irr 在 15%以上。
问题 7：公司今明年拿项目的计划如何，重点在哪些城市？
回复：受疫情影响，公司今年整体放缓项目的拓展速度，至于明年的发展，主要还是取决于市场的情况，目前市场存在太多不确

定性，公司对于新项目的开拓持谨慎态度。

问题 8：如果明年经济持续像今年这样，公司有没有亏损的可
能？

回复：目前，公司不太可能会出现亏损情况。

附件清单（如有）无

日期 2022 年 12 月 20 日