证 券 代 码 ：300947 证 券 简 称 ： 德必集团

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2021-004

投资者关系活动 特定对象调研 □分析师会议

类别 □媒体采访  业绩说明会

□新闻发布会 □路演活动

现场参观

□其他 （请文字说明其他活动内容）

参与单位名称及 参与公司 2021 年上海辖区上市公司集体接待日暨中报业绩说
明会活动的投资者

人员姓名

时间 2021 年 9 月 17 日 14：00-17：00

地点 “全景路演天下”（http://rs.p5w.net）

上市公司参会人 董事长：贾波

员姓名 董事、总经理：陈红

董事、副总经理、董事会秘书：丁可可

董事、财务总监：高珊

问题1：我们关注到德必集 团2021年上半年度实现营业总收入较去年 同期
增长14.84%；归母净利润较去年同期增长8.19%；请问驱动业绩增长 的因
素有哪些？

投资者关系活动 回复：2021 年开始实行了新租赁准则，剔除新租赁准则的影响后，我们
主要内容介绍 的营收较同期增长 19.84%，归母净利润较同期增长 40.64%，主要驱动因
素为：

1）2021 年以来，国内疫情得到了有效的控制，办公市场需求得到逐渐恢
复，为公司上半年业绩增长提供了有利的外部条件。

2) 公司内部强化“以客户为中心”的理念，持续提升运营管理能力。存
量园区业务板块已基本恢复到疫情前。截止 6 月底，园区平均出租率达
95%；另外持续发展的新增项目也贡献了收入及利润。

问题2：我们了解到德必集团主营业务为文 化创意产业园区的定位、设计、改造、招商、 运营管理和 对企业的深度增值服 务。请您介绍一下公 司未来的发展方向。
回复：公司未来发展方向从以下 3 个方面进行
1）坚持发展主业；目前德必已在国内上海、北京、南京、杭州、成都、 西安、长沙、苏州、合肥等九大城市及海外美国硅谷、意大利佛罗伦萨 布局，未来将继续跨区城化、规模化、品牌化发展。
2）持续提升组织管理能力；包括 加强中后台建设能力 、信息化、数字 化的系统升级以及加速人才培养计划等。
3）持续坚持“以客户为中心”的 理念，在经营好主营 业务的基础上， 搭建生态平台，做好德必、合作伙伴、园区客户、园区白领的生态运营， 产生圈层效应、创造更好的价值。
问题 3：公司股价至上市以 来一直低迷，请问公司在市值管理方面 有哪 些工作机制和具体 措施？
回复：尊敬的投资人，您好！德必今年上市以来，上半年业绩保持稳健 增长，但股价的表现不是很理想，公司管理层也很重视市值管理，一方 面公司会坚持做好业绩，保持业绩持续增长，同时公司会积极主动和市 场投资人互动交流，让投资人更好的了解文科创园区运营行业和未来发 展规划，做好市值管理工作，回报股东们的信任。
问题 4：园区招商的模式能 不能详细介绍下，与锦和商业比，德必 突出 的优势在哪里？
回复：德必更聚焦文科创产业园区的运营和文科创企业的服务，2016 年 德必就开始了轻公司生态圈的营造，德必园区的招商主要立足生态圈内 全产业链的搭建。
问题 5：德必有没有扩大托管物业规 模的打算？
回复：托管物业是德必的主要业务之一，有扩大规模的计划。
问题 6：除了上海地区，其他地区的 出租率是多少？

回复：您好，截至 2021 年 6 月，除上海地区外，其他地区的平均出租
率为 97%。
问题 7：随着 5G 人工智能的发展 ，公司是否着手打造智慧园区、全智 能化的办公场景？ 目前有园区已经布局了吗？有没有创 新？
回复：尊敬的投资人，您好！公司从 2016 年开始组建智慧科技中心， 研发并投入使用了 wehome 智慧园区管理系统，通过线上线下的链接， 以办公场景为入口，为入住企业提供智慧停车、线上物业缴费、智能园 区钥匙、园区班车、园区报修、园区通知、会议室预定、工位预定等多 种服务，支撑园区拓展建设与日常运营管理要求。公司通过线上平台向 用户介绍园区内的企业、搭建企业间沟通的平台、引导企业参与线下社 群活动，构建全方位企业服务体系。截止目前 wehome 智慧管理系统累 计申请 5 项专利，41 项计算机软件著作权。公司会持续投入打造智慧园 区升级，依托人工智能的发展，实现全智能化的办公场景。
问题 8：请问公司领导团队今年下 半年公司是否有信心创造出更好的业 绩？


回复：随着新园区项目投拓的顺利进展，我们坚信未来业绩越来越好。
问题 9：城市更新政策给企业发展 提供了哪些机遇？机遇与挑战并存，
未来公司的发展会 因为政策而寸步难行吗？

回复：德必产业园区的改造基本都属于城市更新，2009 年德必就建立了
城市更新研究院建筑重生设计院，城市更新政策更使德必园区的发展扩
张驶上快车道，是德必发展的重大机遇。

问题 10：德必集团除了租金收入外 ，有其他收入类型是增速快，潜力大
的吗？

回复：尊敬的投资人，您好！公司的收入包括租金、会员服务等收入，
随着公司规模化、连锁化发展，公司会逐步搭建生态平台，为园区客户、
园区白领、合作伙伴提供更多的会员增值服务，会员服务收入也会逐步
增长。

问题 11：德必集团公司 2021 年半年报的业绩还可以，请问公司 2021 年
业绩的预期会怎样 ？德必集团股价一直下跌，请问公司有没有相关股价
保护措施及维护公 司市值的相关措施？

回复：尊敬的股东：您好！德必集团 2021 年上半年收入增长 14.84%、
归母净利润增长 8.19%，下半年我们会继续做好三个方面的工作，保持
业绩稳健增长：

1、做好成熟园区的运营，继续稳定、提升园区出租率；

2、做好新建项目的招商去化工作，贡献收入和利润的增长；

3、加大重点区域布局，扩大园区运营规模，截止目前已在上海、南京、
合肥签约了新项目。

我们相信坚持做好公司业绩是维护公司市值管理的重要保障，同时公司
会加大市场宣传，让投资人更好的了解公司的业务和发展。

问题 12：请问现在贵公司最新的股东 人数是多少？

回复：尊敬的投资者您好：截止 2021 年 9 月 10 日公司最新股东人数共
计 11,960 位。

附件清单（如有） 无

日期 2021 年 9 月 22 日