公告日期：2024-04-25

证券代码：002314 证券简称：南山控股

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司投资者关系活动记录表

编号：2024-004

□特定对象调研□分析师会议

投资者关系活动 □媒体采访□业绩说明会

类别 □新闻发布会□路演活动

□现场参观

其他（电话会议）

参与单位名称 中金公司

时间 2024 年 4 月 25 日

地点 公司 26 楼会议室

上市公司接待人 副总经理、董事会秘书 蒋俊雅

员姓名 证券事务部副总经理、证券事务代表 刘逊

投资者关系经理 戴晶

1、宝湾物流公募 REITs 进展情况？

答：宝湾物流公募 REITs 项目已于 2024 年 4 月 19 日对深交所
出具的审核问询函予以书面回复。目前尚待深交所对回复意见文件
进行审核，并依程序进行评议。公司将在取得深交所正式批复后，发
布专项进展公告。

2、公募 REITs 上市以后，对将来扩募计划的考虑？

答：公司目前全力推进首单公募 REITs 发行工作，根据规则要
投资者关系活动 求，基础设施公募 REITs 上市需原则性满 1 年后，方可具备扩募的
主要内容介绍 要求。未来，公司将结合最新的监管要求、市场表现等因素，根据业
务发展规划和经营需求，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，
确保业务长期、可持续发展。

3、公司仓储物流业务在全国不同区域经营环境是否发生变
化？哪些市场的经营压力相对较大？

答：宝湾物流 2023 年运营园区平均出租率为 89.0%，同比提升
1.8 个百分点，持续优于市场平均水平。2023 年，仓储物流行业迎来
供应高峰，宝湾结合各地租赁市场实际情况，深挖跨境电商、新能
源、悦己消费等新兴领域增量需求，园区整体运营平稳。从全市场来
看，长三角、京津冀以及华南五市局部均受到一定的供应冲击，相较而言，华北市场压力较大，整体租金呈下行趋势，空置率持续攀升。华北市场自 2021 年起供应持续放量，至 2023 年，廊坊、天津等地的供应势头依然未减，北京平谷也迎来了供应小高峰，环京区域吸引租金敏感租户外溢搬迁，将在一段时间内抑制核心市场租金单价和出租率的增长。

4、公司如何看待物流地产行业的竞争格局？

答：物流地产市场高度市场化，参与企业和机构众多，仓储物流企业、金融机构以及电商企业等均已进入，近年来市场格局逐渐由一超多强转变为多元竞争态势。根据第一太平戴维斯报告，2023 年管理规模排名前十的开发商所持有的资产比重，从 2019 年的 71.6%下降至 65.5%。同时，在土地资源稀缺和需求放缓的背景下，物流开发商减缓扩张速度，并逐步转向与股权合作伙伴共同开发的轻资产运营模式，通过运营及资源优势的整合致力于锁定长期的优质租户，以实现更为稳健和可持续的发展。

5、宝湾物流租金的变化情况？

答：2023 年宝湾物流的平均租金水平同比基本持平。2023 年市
场仓库增量创下新高，短期内，供应量集中的部分城市消化空置仍需时间，市场竞争下量价轮换或将持续，高标仓部分市场租金、出租率仍然有较大下行压力；但中长期来看，高标仓储产品的存量保持在稳定区间，消费及生产的基础性仓储需求稳固，而新驱动力的不断出现、强化和承租能力的提升，将有助于仓储市场租金水平保持健康发展。

6、公司未来开发和持有型物业持有比重会如何转变？

答：公司的开发物业主要是住宅项目，持有物业主要包括宝湾物流持有的物流园区、产城业务持有的标准化工业园区和主题产业园区。公司围绕“不动产开发和运营管理能力”持续提升，将保持物……
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