证券代码： 002285 证券简称：世联行
深圳世联行地产顾问股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：20190403
投资者关系活动类别
特定对象调研 分析师会议
媒体采访 √业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他 （请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及人员姓名 海通证券 杨凡；西南证券 胡华如；国信证券 王粤雷；东方证券 马晓东 兴业证券 靳璐瑜；弘尚资产 张之馨；前海联合基金 郭泰；清水源投资 吴伟；国泰君安 赵格格；北京辰阳资产管理 李响；上海重阳投资 钱新华等。
时间 2019年04月03日
地点 世联行总部12楼
上市公司接待人员姓名 董事长 陈劲松先生；董事、总经理朱敏女士；副总经理兼董秘 袁鸿昌先生；集团财务中心总经理 王海晨先生；集团资产运营发展中心总经理 史剑华先生；集团数据资产中心副总经理 孙翀；集团金融事业部执行总经理 周雪艳。

投资者关系活动主要内容介绍
公司全年主要财务数据
1）受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，公司自2009年上市以来，首次出现营业收入和归属上市公司股东的净利润均同比下降的情况。2018年公司实现营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%。
2）因开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性下降等因素的影响，公司代理服务业务的结算进度变缓。2018年代理服务业务实现营业收入33.16亿元，同比下降12.26%。
3）由于全国各城市对房地产电商政策持续收紧，公司互联网+业务的拓展受到限制。2018年互联网+业务营业收入为16.81亿元，同比下降28.58%。
4）2018年金融服务业务营业收入为7.67亿元，同比增长5.74%，贷款余额为39.67亿元。公司积极响应国家金融去杠杆政策，主动控制业务规模，严格把控业务风险，降低非场景类金融业务比例，提升资产质量。
5）2018年装修服务业务受益于公司代理、金融和资产运营等业务的场景延伸，营业收入为2.47亿元，同比增长108.14%。
6）2018年公寓业务营业收入为4.06亿, 同比增加94.85%。公司坚持轻资产运营模式，减少重资产投入，持续增强运营效益。红璞公寓运营项目已达到191个（包括包租及托管模式），运营间数近3万间，运营半年以上项目实现90%以上的出租率。
7）2018年物业管理服务业务实现营业收入5.15亿元，同比增长13.18%，多年来保持稳定增长。同时，公司聚焦于商办物业，以工商物业及都市型产业园为服务标的，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。
问答环节
1、公司交易业务营收下降的原因是什么？公司管理层如何看待交易业务的价值？
答：公司交易业务进驻的主要城市与国家实施“五限”政策的城市重叠度高，导致了交易业务的营收下降。同时，能改善公司现金流的互联网+业务在房地产电商政策持续收紧的情况下，业务拓展受到限制。公司2018年累计已实现但未结算的代理销售额是同比增长的，未结算主要由于公司结算口径是严格按照售出房产完成按揭之后再进行结算。从前年开始政府对新房价格进行调控，使备案速度降低。因此，公司在无法确认收入的情况下，却已经支出营业成本。公司管理层从2018下半年开始深刻思考和探索如何应对市场环境的变化。公司管理层认为，交易服务拥有着三方面的价值：第一，寻找交易对象。找到客户越多创造价值越高。第二，促成交易。在当今的环境下，公司需要从简单的代理案场向综合型的解决方案转换，以过去的单边上扬市场下的代理模式，满足不了客户的需求。第三，需要运用开发商和代理商的综合工具让交易满足客户需求，公司祥云战略提出的装修和金融服务正是为客户提供综合型的解决方案。
2、公司逐渐压缩金融服务业务规模的原因是什么？
答：公司坚持轻资产运营模式，金融服务业务主动降低自身放贷规模，依托于以“房”为场景为客户服务。公司通过交易入口获得客户数据，在此基础上为客户提供精准的金融服务。同时以“房”为场景的金融服务，风险低并且可控。
3、目前公司是否继续拓展公寓业务？
答：公司长期看好中国长租公寓市场，目前整个租赁市场的容量约为一点多万亿元，而在租赁市场中品牌公寓占比低于5%。因此，公司将持续打造“红璞公寓”品牌。公司公寓业务多年来进行全国布局，通过全国分支机构，使公寓项目迅速落地，项目落地后执行反馈效率高。同时，公寓业务已建立数据化系统，可以实现实时数据收集，逐步提高公寓业务拓展保障，为客户提供全方位的服务。
4、请介绍下公司公寓业务的轻资产委托？
答：轻资产委托管理的工作重点方向是积极与政府人才公寓、保障性租赁房、产业园保障性租赁用房等进行合作。经历了数年的发展，公司拥有成熟的运营管理系统，该系统贯穿公寓业务的前端投资、中端施工和后端运营，可以为公司投资部、财务部、销售部、运营部提供详细和智能化的数据。2019年公司将在此系统基础上加大提升和改造力度，这个系统也是“红璞公寓”运营的重要工具。
5、公司提出的“大资管”有何内涵，请详细介绍下？
答：公司资产管理板块的内涵分为四个方面，公司称为4M模型—PM，FM，IM，AM：
(一) PM是物业管理和运营（Property M），包括公寓业务和工商资产运营业务，公寓业务已覆盖30个城市，191个项目近3万间，运营半年以上项目出租率超90%；工商资产运营目前全委托项目116个，收费面积600万平。
(二) FM是企业服务（Firm M）主要是外包企业非核心业务，当前正在推行2大板块共21项增值服务，深挖小B端客户需求，实现多元化收入结构。现在推行得比较成熟的案例是单栋甲级写字楼一年实现200多万增值服务收入，这个模式也在全国物管业务大面积推广和落地，随着物管业务管理面积的规模不断扩大，将进一步提高物业管理业务的收益。
(三) IM是产业服务（Industrial M），公司“世联空间”业务主要服务于工业园，楼宇经济。目前“世联空间”已布局15个城市，累计落地项目52个，总体量近60万平米，业务实现各模块标准化，同时具备管理输出和规模扩张的能力。
(四) AM是资产管理（Asset M），公司的投资业务主要服务于资本，目前项目累计达到18个，管理资产总值逾60亿。投资业务在大宗收购、金融对接和资产架构判断等方面已经积累了丰富经验。
附件清单（如有） 无
日期 2019年04月03日