证券代码： 002285 证券简称：世联行

深圳世联行地产顾问股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：20180719
投资者关系活动类别
√特定对象调研 分析师会议
媒体采访 业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他 （请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及人员姓名 东方证券 房诚琦；工银瑞信 吕焱; 东证资管 何莉雅; 平安资管 宁铂; 华泰保险 张雪;太平资产 孙夏雯; 东方基金 谷立今; 国寿安保 余罡; 中金资管 徐榕; 国泰元鑫 王懿超; 兴业证券自营 廖辰轩; 清水源投资 吴伟; 申万自营 颜定功; 申万自营 马瑛清; 财聪投资 秦永丹; 和美资本高雨晴等
时间 2018年7月19日
地点 世联行总部15楼
上市公司接待人员姓名 董事、副总经理兼董秘袁鸿昌先生
投资者关系活动主要内容介绍
公司经营情况
世联行是A股唯一一家通过IPO上市的房地产服务公司，2013年底开始转型，通过祥云战略将业务发展方向从增量市场往存量市场转变，现在有三大块业务。

1、交易和交易后服务
交易是指新房交易，由代理和房联宝两个团队负责，房联宝是在一手市场的电商品牌。这两个团队2017年销售额在全国新房交易市场拥有5%的市占率。而今年该业务在平稳的发展之中，一季度业绩亏损部分主要原因是今年信贷政策发生较大转变，银行放款速度变慢。由于公司确认收入原则是开发商全款到账，因此银行放款变慢影响了代理业务确认收入的速度。
这一现象在二季度略有好转。

交易后服务主要有两大块业务，第一块业务是金融业务，用世联小贷的牌照向c端放贷，其中放量比较大的一种叫非交易性赎楼，C端客户向世联小贷借了钱后先向银行还款，把房产证赎出来，促进交易自由完成。金融业务另一块比较大的看点是助贷业务，即帮其他银行找贷款的对象。世联在整个房地产服务过程中，有很多场景、客户和数据，公司提供资源给银行从而获取服务费。第二块业务是装修业务，起源是公司做长租公寓有装修的需求，同时也提供装修服务给开发商和小业主。由于每个房子每7-10年都需要重新装修一次，所以这一块是持续的业务。现在做装修的潜力很大，因为国家在重点推进全装修交房。公司装修业务的核心优势在于两个方面：客户端和集合采购环节。

2、资产运营和管理
第一部分是写字楼和园区的物业管理，世联现在在做小米、百度、联想总部的物业管理。另外贸易战背景下，一些核心写字楼的管理不再适合交给外企去做，我们可以接受这块市场。

第二部分是存量资产运营。红璞公寓客群为年轻群体。红璞公寓主要以集中式为主，从大业主手中把房子收回来做集中改造。集中式有三种做法，1）重新装修租出去，赚租金差。今年公司倾向于轻资产、托管的模式，房子和装修都不包只做管理。2）把整个资产都买下来做装修，等租金上升资产升值后再卖出，这是现在国外通行的方式。3）打造综合性的产品。现在中国的城市进入了一个新的阶段叫城市更新，有三种方式，一是建一个新城，但花费较大，政策波动会造成烂尾工程。二是旧城改造，通常花费时间较长，开销也较大。公司的做法是在相对不是很旧的地方就地改造，改善城中村的功能。政府比较赞同这种做法，这是今年很受欢迎的一个业务。

3、房地产投资
这块业务的总部在上海，主要收写字楼。如果今年Reits实际性落地，争取做成中国第一单写字楼公募Reits。

问答环节：
1、请问三块业务的市场空间分别有多大？

答:首先，公司认为资产运营管理业务的空间巨大，政府正大力介入租赁市场。“十三五”计划中上海规划70万套租赁用房，深圳则是40万套，代表核心一二线城市重视租赁的趋势。根据深圳“二次房改”的房地产新政，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房供应总量不低于60%；市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。所以这一块市场空间未来很大。其次，对标美国，房地产投资业务的空间也很大，Reits和商业物业的持有未来将会快速发展。中长期来看，公司对一手房市场的表现并不悲观。

2、请问您对目前的二手房市场怎么看？怎么预判未来二手房市场的发展？
答:目前上海和深圳的二手房市场都趋冷，而中高端住宅有效的购买力正在萎缩，大多数人要通过卖掉原有的房子，置换大房子或者高端住宅。未来同样对标美国，二手房发展到最后公司赚的少，经纪人赚得多。

3、我们认为哪些区域的房地产市场比较好一些？

答：中国房地产还是整体共同变化的，一二线的需求端比较扎实，棚改货币化对三四线的促进还是比较大的，最近有收紧的迹象。房地产市场受供给、需求与房价三大要素影响，但是中国房地产市场主要受政策要素影响。

4、请问现在资产运营管理这块的能力？

答：公司的世联空间财务模型跟红璞公寓对比成熟度相对较高，流动性、盈利性也相对较好。由于公司积极拓展公寓管理业务，相关拓展成本和前期运营成本相应增加，现阶段公寓业务仍会暂时性亏损，所以今年重心还是放在轻资产托管的方向，提高运营管理能力。

5、股权激励计划16、17、18年每年做一次，今年把目标指标调成了EBITA和经营性现金流，请问这一举动背后的考量是什么？

答：EBITA即息税折旧摊销前利润，是扣除利息、所得税、折旧、摊销之前的利润。以往装修业务摊销因素会影响到利润，因此,相比利润,EBITA指标能更纯粹地反映公司经营状况。经营性现金流在资金紧的环境下尤为重要的。

附件清单（如有） 无
日期 2018年7月19日