证券代码： 002285 证券简称：世联行

深圳世联行地产顾问股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：20180425
投资者关系活动类别
特定对象调研 分析师会议
媒体采访 √业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他 （请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及人员姓名 兴业证券 阎常铭 陈亮；东方证券 夏亦丰 徐觅；南京证券 徐宁研；中金公司 李楠楠 李梦遥；平安证券 程思杰；GIC投资 李正夏；三星资管 邓永健；中信建投 刘璐；交银康联人寿 陈建新；嘉实基金 谢泽林 陈永；朱雀投资 杨跃军；海通证券 杨凡；摩根史丹利 尹佳甄；天风证券 付雅婷；天逸金融私募 张建平；长江证券 宋正；安石投资 严峰等。
时间 2018年04月25日
地点 世联行总部15楼
上市公司接待人员姓名 董事、总经理朱敏女士；董事、副总经理兼董秘 袁鸿昌先生；财务运营部高级总监 高云秋先生。
投资者关系活动主要内容介绍
公司一季度主要财务数据
1） 交易服务的代理业务同比下降25%，主要原因是今年信贷政策发生较大转变，银行放款速度变慢。由于公司确认收入原则是开发商全款到账，因此银行放款变慢影响了代理业务确认收入的速度。

2） 交易服务的互联网 业务一季度基本持平，主要原因是今年春节在2月份，前后影响的时间比较大，不利于公司一季度开展工作。

3） 交易后服务的金融服务同比增长176%，装修业务同比增长863%。


4） 公司细分的子项业务有10项。交易后服务和资产运营服务占总营收的30%，主要包括金融业务、装修业务、公寓管理业务、工商资产运营业务、投资管理业务和小样社区业务，这些业务发展迅速。
互联网 业务和物业管理业务占总收入30%左右，这块业务基本持平或者微涨，增长在5%左右。
代理业务和顾问业务占总收入不到40%，春节因素和金融政策导致了收入同比下降。

5）公司的整体业务有快速增长的部分，有基本持平的部分。基本持平的部分在一季度做了布局，在今年二季度和剩余时间里会逐渐好转，暂时同比下降的部分不会持续太久，二季度半年报预测的利润增长是0-20%。

问答环节
1、 互联网 业务在未来两到三年的趋势如何？和搜房网、房天下等网站的区别和特色？

答：现在的互联网 业务业务的发展模式基于两个市场特征：1、三、四、五线城市，或者城乡结合部的市场供应量特别大，这种市场需要导客模式下的产品。2、应对分销市场的产品，和简单的增量市场不完全一样。目前该业务具有较好的增长性。三四五线、一线、二线核心城市的分销市场目前还在不断上涨，只要抓住这个市场的机会，便能对扩大互联网 业务提供保障。

搜房网和房天下实际上是由广告开始转化的一种收费形式。刚开始的时候是以广告发布多少来评价，逐渐变成了以广告的效果，最后发展成聚客，也就是团购模式，他们是属于媒体电商的模式。而实际上公司是基于自身的营销定位，针对不同项目的客户和市场进行分析和了解。公司主要做的是渠道电商，主要是线上注册，线上结算，并且有渠道的服务团队来支持线下交易，比如公司可以连接到的二手楼的门店，甚至还有一些企业的团购客户，也可以提供直接上门服务。

2、 一季度报告中披露，金融业务有减值计提，资产负债表中存量贷款40多亿，没有新的增长吗？往后会更加谨慎吗？金融业务在未来两到三年的趋势如何？

答：现在银行资金紧张，第一季度更加紧张，在政策之下公司会根据市场的状况调整产品，观察市场的反馈。由于确认的余额较高，所以态度相对谨慎，但是金融业务的需求量是非常大。

公司是个很稳健的公司，要确保所有的风险相对可控，因此公司未来会根据整体的市场表现来决定。经过这几年的发展，公司的金融产品设计、风控体系、渠道的能力相对不错。
目前整体去杠杆力度较大，公司的净资本对金融业务规模的发展影响较大。但目前公司的业务发展方式新增了通道模式，和原来不完全一样，加上之前积累了深厚的产品、渠道和风控能力，后续发展的速度会很快。去年的余额比较高，所以今年的收入增长会有非常确定的保障。
3、 长租公寓17年收入达2亿元，去年底在管公寓3.5万间，最新的在管规模是多少？一季度长租公寓现金流支出情况怎么样？

答：由于一季度工人上班时间较晚，到货时间较晚，到五月份供应量会推出一期。去年签约情况不错，所以租金支出和装修的投入较大。一季度投入资金方面，净流出2.8亿元。

4、 17年以来长租公寓领域的各个公司动作频繁，魔方、自如、保利资产证券化的动作很多，世联在针对长租公寓融资的未来计划？

答：目前看起来同行里实际完成的不多，创业型的公司融资成本较高，而过高的融资成本会影响到整体公寓的盈利能力。公司也将试图依托上市公司的优势，找到更合适的成本的融资方式，也做了资产证券化的相应准备。

5、 一季报中提到，交易后市场包括金融和装修，之前装修这块讲的不多，怎么定义装修这块业务，如何形成收入？和长租公寓相关的装修的成本费用怎么结算，一开始投入确认然后折旧吗？一间房的装修成本多少？

答：公司的装修业务指的不是为长租公寓服务的装修，是针对 B端客户和 C端客户。目前公司的装修业务仍在培育期，投入之后按五年进行摊销。一间房装修成本3.5万到4万，包括家电。

6、 可转债获批的可能性多少？

答：公司的可转债项目仍然在审批当中。在融资方面证监会受到政策影响，房地产是严控的部门。虽然公司主营业务是房地产服务，但是和房地产有千丝万缕的联系，所以现在处在向证监会解释的阶段。

7、 是否有和国企、央企、政府下属公司进行股权合作的想法，或是在现有基础上和合作伙伴进一步展开合作？

答：公司一直在谋求合作。只要有利于公司发展的所有合作都是受欢迎的，并且公司正在做各种各样的努力。
8、对下半年公司业务以及下半年的市场看法如何？
答：业务方面，历年公司上半年完成全年目标35%左右，基本没有超过40%的。总体来看，公司的业务不仅仅是简单的和数量相关的代理业务，电商业务和市场好坏的相关性不那么大，而金融、装修、公寓是另外一个市场。房地产市场的需求端没有问题，主要取决于未来政策是否放开。目前政策放松的可能性是存在的，公司会争取把握住政策导向下的机会。
附件清单（如有） 无
日期 2018年04月25日