证券代码： 002285 证券简称：世联行

深圳世联行地产顾问股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：20180403
投资者关系活动类别
特定对象调研 分析师会议
媒体采访 √业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他 （请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及人员姓名 兴业证券 阎常铭；国信证券 王越明 陈曦；招商证券 李洋；平安证券 杨侃；广州证券 高传伦；西南证券 郭泰；万方金融 郝蕾；瑞富投资 阳凤娟；创新投资 喻慧子；承泽资产 廖星；创金合信基金 李龑；禄龙府 姚皓 刘政；融通基金 姜好幸；瑞富兴康 王猛 余宏博；明达资产管理 吴灏等。
时间 2018年04月03日
地点 世联行总部12楼
上市公司接待人员姓名 董事长 陈劲松先生；董事、总经理朱敏女士；副总经理兼董秘 袁鸿昌先生；集团金融发展顾问 张耀麟先生；房联宝事业部总经理 李荣女士；红璞公寓总经理 甘伟先生；财务运营部总监 高云秋先生。

投资者关系活动主要内容介绍
公司全年主要财务数据
1）2017年公司实现营业收入 82.1 亿元，同比增长 31%；归属上市公司股东的净利润为 10.0 亿元，同比增长 34%。
2）代理销售业务收入 37.8亿元，同比增长 7.7%。2017年公司共进入了185个城市，2100多个案场，服务触角从一线一直深入到四五线城市。
3）“互联网 ”业务实现营业收入23.5亿元，同比增长62%，毛利润5.3亿元，同比增长90%。2017年底，公司互联网 业务完成了186个城市的服务布局，新布局三、四线城市81个，合作项目累计超过1000个。
4）金融业务总结为规模翻番、收益增多、质量提升。截止至2017年底贷款余额为 49.5亿元，同比增长318%。
5）红璞公寓业务实现收入2.1亿元，同比增加 388%。在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%。全国签约间数超过10万间，新进入厦门、西安、苏州三座城市，目前公寓业务已布局29个城市。
问答环节
1、公司的长租公寓业务将如何发展？这两年长租公寓有暂时性的亏损，何时才能开始盈利？如何判断未来长租公寓市场的发展？
答：目前公司在长租公寓的投入已经超过10亿元。其中包括几部分，第一部分是装修，大约在4万/间左右；第二部分是底租和押金；第三部分是杭州、重庆等重资产收购项目的资金。实际上对一套房来说，平均租期12年左右，5年摊销结束，一套房租金增速预测应在四年半左右盈利。同时，目前结构上也在进行调整，开始尝试重资产的模式和委托管理的模式，委托管理模式的盈利情况相对会比较好。
长租公寓市场的发展问题，以及租金天花板的问题，公司认为租金到达天花板可能在一线城市已经出现，但二线城市远未到达。世联红璞现在主要布局在核心二线城市，没有在一线城市做过多的布局，原因就在于目前二线城市的租金水平大概只有一线城市的三分之一到四分之一，平均租金在1000元/月左右，公司目前的主要的产品是刚需类产品，以刚步入社会的青年作为核心客户。未来公司认为中国城市发展不平衡会逐步体现，尤其在租金方面，我们会重点布局在未来3-5年租金可能会有明显升值的城市。
2、世联君汇退出了新三板，后期对世联君汇会有什么新的安排？
答：目前新三板交易不活跃，定价和融资的功能基本丧失。世联君汇主要从事办公商业物业管理和资产管理业务，在中国强二线及其都市圈，商业写字楼是一个重要的突破方向，未来两三年内是一个最主要的发展，但是在新三板上受到诸多限制，却没有融资上的优势，因此公司考虑退市的安排，退市后可能在引入战略股东等方式会更灵活，有利于君汇的发展。

3、如何理解公司在年报中提出“比金融去杠杆更重要的是生产力的提高和对服务的重新定义”？对于2018年整个楼市走势的判断如何？
答：中国房地产发展的基础逻辑在发生改变。过去25年-30年，是增值的逻辑。不动产资产的定价取决于增量房地产的价格，即由交易的边际价格来对存量定价。然后用涨了价的房产去抵押，实质上就是加了杠杆。增量的资产价值变动的话，对资产价格影响很大。中国资产，尤其是一、二线城市的房地产资产的定价模式，目前正在发生深刻的转变，原先的新增资产定价的市场比较法变成了收益还原法：未来将由不动产资产能产生的未来现金流折现来定价。这就是 “房住不炒”中为了“住”的定价的基本方法。

中国房地产市场有几个重要的特征：1）这是一个巨大的市场。2）是一个不充分不平衡的市场。3）中国房地产市场同时存在3个世界，原因在于巨量市场的不充分不平衡。第一世界是北京、上海、深圳等城市，价格逐步和国际一线城市媲美。第二世界的南京、杭州等大都市圈和第三世界（大量的三四线城市）都处于完全不同的发展阶段，面临不同的政策。由于中国房地产是非标准化的、大额的（占居民资产总值60%以上）、低频的，需要深入服务，且中国房地产的发展和区域完全相关。未来中国房地产市场的判断不能简单的用单一市场的逻辑来进行，应该同时考虑3个世界的情况。而未来十年中国房地产将完成一个重要使命：完成都市化。

4、房联宝业务的增速很快，营销总包模式的占比如何？毛利率和团购模式、渠道模式相比有何差异？

答：公司的互联网 业务分为3个阶段，首先做的是电商模式；第二阶段做的是分销模式，链接新房项目和新房渠道公司；最后形成了平台型的营销总包模式，目前在收入中占比46%。总包模式的单盘利润大概是团购模式、渠道模式的2-3倍。利润的来源归根结底，一是效率的提高，二是链接的力量。

5、公司17年负债率出现了快速上升，是否还会加杠杆？
答：公司负债率在16年之前维持在40-50%的水平，17年超过了60%，主要是金融业务和投资业务（公寓、空间业务）的上量造成的。未来会根据业务的规模继续投入，但是会控制住一个合理的水平范围内，不会让它无限地扩大。目前公司还没有主动进行负债率的控制，因为公司认为目前负债率仍在可控范围内。
6、世联行17年在新房销售市场的占有率是多少？未来的目标又是怎么样的？
答：传统代理的市场占有率略有下降，但加上电商后综合上升了。未来公司的交易板块依然是世联最重要的收入来源，三年后长租公寓可能会成长为一个比较大的体量，进而成为比较重要的板块。
7、请简单阐述一下小贷的利差水平，还有久期的情况？如何控制不良率，如何把控风险？
答：世联金融可持续性比较强。一是符合国家金融改革的方向，二是从客户和资金两个方面来看，两类客户群体在现有的金融体制下服务得不是太好，互联网金融没有服务好，银行也没有有效的覆盖。因此，市场上这方面的客户需求是存在的。在去杠杆的情况下，国家对银行，无论是在贷款规模，还是在非标、在转让这方面提出了更高的要求，质量好、收益高的资产是比较稀缺，因此在资金来源上也是可以得到保障的。利差目前还是有一定的空间，预计2018年将会略有收窄。

2017年金融业务的不良率相对非常低。未来风险把控可以分为3点：1）加强风控组织建设；2）加强金融科技系统建设；3）调整风控政策，服务客户从有房者调整为有房的奋斗者提升了门槛，同时下调贷款额度。
8、长租业务有没有ABS的融资计划？
答：ABS的融资成本对于公司而言相对偏高，所以目前没有采用，公司还有其他成本更低的方式进行融资，未来融资的模式还是由成本决定。

附件清单（如有） 无
日期 2018年04月03日