深圳世联行集团股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2023-019

□特定对象调研 □分析师会议

投资者关系活动类别 □媒体采访 √业绩说明会

□新闻发布会 □路演活动

√现场参观

□其他（请文字说明其他活动内容）

海通证券曾佳敏，平安证券郑茜文、杨侃，中信建投雍泽宇,东莞证券李紫
忆，深圳市珞珈投资咨询有限公司吴雪，北京国世通资产管理有限公司刘
活动参与人员 豪、刘伟，深圳昌宏盛瑞投资管理有限公司姚邦逵、姚松文、洪生浩，江
苏银行罗湖支行夏商周，香港伟祺科技江英杰，深圳市前海奇点财富资产
管理有限公司杜治兴、林劲，深圳益高资产管理有限公司刘俊德，深圳前
海百德纳资本管理有限公司邓轶

时间 2023 年 4 月 12 日 15:00-16:30

地点 罗湖商务中心 12 楼会议室

形式 现场

陈劲松 联席董事长

朱 敏 总经理

郭天武 独立董事

上市公司接待人 王 兵 副总经理

员姓名 陈志聪 财务总监

吴惠明 董事会秘书

肖建龙 交易运营总经理

童朝军 副财务总监

一、公 司基本介绍

2022 年，宏观经济下行压力大，房地产市场需求收缩、供给冲击、预
期转弱三重压力持续演化，新冠疫情散发多发，公司主要业务承压。 公司
不断优化城市布局，聚焦核心区域核心业务；持续出清存量业务风险，有
效防范化解应收风险，改善资产负债结构，确保公司现金流充盈，夯实发
交流内容及具体问答记录

展基础，促进企业平稳发展。截至报告期末，公司资产负债率 48.81%，同
比减少 9.04 个百分点；经营活动现金流入 56.12 亿元，占营业收入的比例
为 141.02%，同比增加 4.07 个百分点。

受房地产市场交易量下降、新冠疫情以及公司主动战略调整的影响，
报告期内，公司实现营业收入 397,943.02 万元，同比下降 34.58%；受收
入下降、计提资产减值损失以及非经常性损益项目投资收益减少等的影响，归属于上市公司股东的净利润为亏损 31,231.35 万元。
二、问答环节

1、公司可以分享一下 2022 年及 2023 年一季度大交易业务发展情况
吗？

答：公司大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。2022 年房地产市场销售去化压力大、开发商流动性紧张，面对严峻的市场环境，公司主动收缩调整优化城市布局，将业务聚焦大湾区、山东等优势地区，重点关注新崛起的“央国平”（央企、国企、地方平台公司）客户，积极探索与地方平台公司合作新模式。“大交易”顺应新媒体、渠道营销以及数字化等时代大势，不断升级迭代服务模式和运营模式，试点推进数字化营销。公司大交易业务不断强化应收款项管理，降低应收款项风险，改善公司现金流。2022 年，受房地产市场需求和结算周期的影响，大交易业务实现营业收入 262,945.68 万元。

2023 年一季度公司代理销售额同比增长 47%，其中大湾区 6 个城市代
理销售额同比增长约百分之百，根据公司收入确认原则，将在未来 3-9 个月转化为收入。

2、请问公司对于全年代理交易市场的看法？以前房企自身不做销售，销售团队都外包。但现在也会培养自销团队，公司代理上述房企的项目，优势在哪里？

答：随着越来越多的“央国平”参与房地产市场，行业的集中度会变得分散，同时部分“央国平”公司，尤其是地方城投公司自身服务链条并不完整，需要第三方代理公司提供销售服务，此外，经过这两年市场的洗礼，代理行业的竞争对手减少，公司作为有三十年经验积累的专业公司，未来的发展空间越来越大。房地产企业的自销团队和公司的代理团队有各自的定位和价值，双方协同合作，为实现高效楼盘销售而共同努力。

3、公司跟地方城投公司合 作的费率会不会有差异？账期会不会有不同？公司 5300 万的净利润目标，具体怎么实现？

答：地方城投公司因自身服务价值链不完整，更依赖第三方专业代理
机构，因此在谈合作时，公司享有更高的议价能力。公司预计 2023 年度实
现营业收入为 481,396 万元，较 2022 年增长 20.97%；预计归属于上市公
司股东的净利润为 5,300 万元。2023 年归属于上市公司股东净利润的预测依据：1、2023 年，公司收入的增长带动利润的增长；2、2022 年，公司计提各项资产减值准备合计金额为 37,537.26 万元，计提资产减值准备的资产范围主要包括应收票据、应收账款、其他应收款、贷款、合同资产、长期股权投资和商誉，考虑所得税及少数股东损益影响后，本次计提减值将减少公司 2022 年度归属于上市公司股东的净利润 31,027.24 万元。
2023 年随着市场的好转，预计资产减值的影响减弱。当然市场也存在一定的不确定性，部分民营房企在 2023 年仍然面临较大的偿债压力，因此公司2023 的预算也存在一定不确定。（特别提示：因宏观经济、行业市场变化等因素对公司经营的不确定影响，财务预算不构成公司对投资者的实质性承诺，也不代表公司对 2023 年度的盈利预测，请投资者特别注意。）

4、一季度收入增长，有多少是来源于市占率的提高？有多少是来源于销售市场的恢复？怎么判断这两个未来趋势？

答：公司大交易业务聚焦大湾区和山东等地区，公司非常重视区域市场市占率的提升。国家统计局数据显示，1—2 月份，国内 商品房销售额15449 亿元，下降 0.1%，其中住宅销售额增长 3.5%。克而瑞数据显示，百
强房企 1-3 月实现销售操盘金额 14827.7 亿元，同比增长 3.1%。公司 1-3
月累计实现代理销售额同比增长 47%，其中大湾区 6 个城市代理销售额同比增长约百分之百。公司代理销售额增长率明显高于百强的销售增长率。
对于一季度市场恢复是否可持续不好判断，央行公布 2023 年一季度
金融统计数据显示，2023 年 3 月末，广义货币(M2)余额同比增长 12.7%；，流动性的增加是一个向好的指标；同时一季度以来已经有民企开始在高能级城市拿地，公司对高能级城市的发展还是充满期待的，加上越来越多非传统房企，以产业为标志进入土地市场，房地产市场格局正在发生根本性变化，市场将变得更加健康，公司对中国房地产市场发展保持乐观。

就公司的大交易业务而言，经过不断的优化调整，目前公司业务主要聚焦大湾区、山东等高能级城市，高能级城市的房地产发展将促进公司大
交易业务的发展。

5、公司互联网+业务营收已超过代理销售业务，公司怎么看接下来这两个业务的占比情况，在哪方面会更强势一些？两个业务在区域优势会不会有所区别？

答：第一，代理销售业务是公司的基底业务，发展比较早。互联网+业务是公司 2014 年开始发展的，在 2016、2017 年开始全面发力，2018、2019年再往上增，是一个后发市场业务。代理业务成本是相对比较高的，投入的人力成本较高，结算周期大概要三到九个月，收入确认也会滞后。代理业务的单盘规模达不到一定的量，发展就会受到限制。

第二，从市场化率看，全国代理的市场化率不到 20%，举例来说，100
亿的销售额里可能只有 20%委托代理销售。但是渠道的市场化率达到 50%到 60%。从费率来看，代理费率约在千分之七，互联网+的费率约在 3.5%。互联网+的市场化率是代理的 2.5 倍，费率是代理的约 5 倍，互联网+的市场空间是不是比我们想象中的大得多？公司现在在淡化两种业务之间的收入比例问题。原因是什么呢？当市场高度集中时，前几的开发商规模都非常大，能力也非常完整，啥都能干。随着央国平，尤其是平台公司的加入，对服务有新的需求，不仅限于提供一个简单的代理服务，他们希望公司提供一个综合业务的解决方案。所以未来我们会尽量把代理业务和互联网+业融合在一起，更好的服务客户需求。

6、公司去年的代理销售额 大概是什么水平？聚焦的核心城市代理销售规模或市占率有个什么期待？互联网+业务的运作模式是什么样的？

答： 公司销售额有两个口径，即认购销售额和结算销售额。2022 年
公司的认购销售额是 1295 亿元，结算销售额 1,620.41 亿元。结算销售额一部分是当年认购销售额转化的，一部分是以前年度认购销售额转化的，2022 年公司的结算销售额高于认购销售额。

至于城市聚焦的效果，大家可以看看这组数据，2022 年一季度公司代
理合作的项目数约在 1200 个，今年一季度公司代理合作的项目数 695 个，项目数对比 2022 年减少了 40%多，而公司一季度代理销售额上升了 47%，这里面有一部分市场的影响，但更多的是公司聚焦以后整个效率的提升。
关于互联网+业务模式，确实是只有我们能干。打个比方，城市里有几百个项目，几千个中介门店，几万个经纪人，两端都是分散的。如果每一个开发商去连接中介的话，效率都很低。互联网+业务就是利用公司的线上和线下的整合能力，为两端提供服务。

7、公 司大资管业务 2022 年在物业管理、在管并购的增长分享

答：公司过去三年持续出清大资管中资产模式存量业务风险。2022 年
开始，大资管业务聚焦企业自用型产办物业（产业园、办公楼）的综合设施管理、租赁型产办物业的资产运营管理以及租赁型保障性人才公寓运营
管理三类核心业务的拓展，截至 2022 年 12 月 31 日，物业及综合设施管理
业务在管全委托项目 104 个,在管合约面积 798 万平米, 实际在管的全委
托项目面积净增加 78 万平方米。2022 年物业及综合设施管理新签合约金额约在两个多亿，新签合约当年的收入转化率大概在 30%左右，剩余部分将在未来转化成收入。2022 年，物业及综合设施管理业务 实现营业收入86,452.98 万元，同比增长 17.48%，服务的客户一半以上是“央国平”和科技企业，比如百度、小米等。

8、公司目前在运营的产业园是否满足 REITs 的发行？有没有一些达
不到发行条件的持有方找公司洽谈合作？

答：REITs 扩充到产业园领域的政策颁布不久，市场上讨论比较热烈，
但落地实操还处在探索期，公司接触的产业园持有者对 REITs 的发行条件并不清楚，仅有个别公司咨询公司是否可以提供 REITs 发行相关的服务。
9、 公 司与恒大应收账 款的情况如何？

答：截至 2022 年 12 月 31 日，公司应收恒大款项总额（包括应收账
款、应收票据、合同资产以及其他应收款）合计 12.41 亿元，其中包括 12.07亿应收账款，同时通过间接投资恒大持有的其他非流动金融资产投资成本

为 1 亿元。截至 2022 年底，公司针对恒大的 12.07 亿元应收账款计提了
90%的减值，对间接持有的恒大 1 亿元投资已经计提 100%减值。公司积极
采取法律手段对相关债务进行维权，目前公司对恒大应收账款均已提起诉
讼并立案。公司与恒大集团及其关联公 司协商部分以房 抵偿方案，截至
2022 年 3 月 31 日累计达成抵房解决方案约 2.86 亿元，其中已备案登
记生效的抵房合同金额约 1.28 亿。

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