证券代码： 002285 证券简称：世联行 编号： 2021-025
深圳世联行集团股份有限公司投资者关系活动记录表
投资者关系活动类别
特定对象调研 分析师会议
媒体采访 √ 业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他
参与单位名称及人员
姓名
兴业证券阎常铭，中信建投竺劲，国信证券王粤雷，平安证券郑南宏，银河证券潘
玮，北京国世通资产管理有限公司刘豪，上海新天和实业集团有限公司熊总，珠海
红昆仑基金管理有限公司郭锐、 叶永青，深圳清水源投资管理有限公司吴伟， 珠海
兆金资金管理有限公司高红等投资者。
时间 2021 年 4 月 15 日 13:30-15:30
地点 珠海横琴 ICC 国际商务中心
上市公司接待人员姓
名
董事长胡嘉先生、联席董事长陈劲松先生、 董事、总经理朱敏女士、 集团执行副总
裁肖家河先生、财务总监薛文女士、董事会秘书吴惠明女士
投资者关系活动主要
内容介绍
一、 2020 年年度业绩回顾
2020 年尽管形势不容乐观，面临的挑战很多，但公司交易服务创收重回增长，
代理和互联网+业务均实现同比增长。 2020 年， 公司实现营业收入 672,269.84 万
元，同比增长 1.10%；实现营业利润 30,529.83 万元，较上年同期增长 26.17%；实
现利润总额 32,027.26 万元，较上年同期增长 18.11%；归属于上市公司股东的净
利润为 11,089.60 万元，同比增长 35.33%；基本每股收益 0.05 元/股，较上年同
期增长25.00%。报告期末公司总资产1,089,113.24万元，较本报告期初下降6.65%，
归属于上市公司股东的净资产为 516,027.58 万元，较本报告期初下降 2.91%。
二、 2021年度财务预算
以2020年度实际经营数据为基础，结合对2021年经营环境的预期、 2021年经营
计划和目标等，公司编制了2021年经营预算及资本性支出预算。预算期内假设公司
所涉市场继续平稳发展，只考虑新设分、子公司的影响，未考虑可能存在的并购等
行为对公司收入或损益的影响。 2021年度预计实现营业收入723,138.00万元，较
2020年增长7.57%；预计归属于上市公司股东的净利润21,159.00万元，较2020年增长90.80%。（特别提示：因宏观经济、行业市场变化等因素对公司经营的不确定影
响，财务预算不构成公司对投资者的实质性承诺，也不代表公司对2021年度的盈利
预测，请投资者特别注意）
三、问答环节
联席董事长陈劲松先生致辞欢迎各位投资人参加世联行2020年度业绩说明会，
并阐述2020年公司重大举措以及对未来市场的预判：
从大横琴集团成为世联行实控人后， 公司有以下几个动作： 1、剥离原先非常
重的、拖累公司业绩的、未来又不是主流方向的资产； 2、制定了 “2111”战略，
“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三个“1”，分
别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全国标杆”，
即以横琴项目为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”，即以
客户为中心，借助现代化的科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的服务体
验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专业
化管理团队； 3、经过去年的研发和推广，尤其是在去年第四季度和今年一季度，
公司看到几个案场完全摆脱了平台的控制，反过来整合平台。公司终止与58的合作，
开放跟所有平台合作， 获取更广泛的流量提高成交效率节约交易成本，同时在2020
年加速推进智慧案场的落地实施工作。
公司有几个基本判断： 第一，代理费持续下降的趋势止住。第二，代理创造价
值的时代、整合平台的时代开始了。第三，让所有营销人员重新掌握数字化工具这
件事，让所有房地产营销人员（不仅是世联行，包括开发商的营销人员） 重新掌握
了主动权。 第四， 大资管方面，以ToG和ToG->ToB->ToC的资管服务成为公司的大蓝
海。
董事长胡嘉先生致辞欢迎各位投资人参加世联行2020年度业绩说明会， 并阐述
世联行发展战略：
世联行未来的发展，将聚焦在两大主营业务，一个是大交易，一个是大资管，
大交易是世联行的看家本事，这么多年， 虽然近几年受到网络的冲击，但这种冲击
并不足以对公司造成重大的影响。关于大资管， 目前世联行的大资管占营收的比例较低， 但世联行在大资管这方
面尤其是在商办物业方面有自己独特的优势，随着大横琴的加入，在国企和政府的
背景下，发挥民企的机制，市场化发展，创造出独特的竞争优势， 致力于成为中国
城市大资管的领军企业。
公司大资管业务将从三个方面着力： 第一，重构顶层设计，坚定不移贯彻实施
战略。 第二，建立一支在大资管上有强大管理能力和拓展能力的队伍，把优秀的人
才吸引到世联行大资管的队伍上。第三，迅速做大能级和量级。横琴新区打造的模
式是在全中国领先和创新的，世联行在其中将发挥独特的竞争优势，产生协同效应。
企业的发展离不开外延增长， 未来公司也会考虑通过并购等方式做大大资管能
级量级的基础。大横琴的资产服务以及横琴相关联企业的资产服务，在同等条件下，
会优先支持世联行。未来世联行的大资管一定在一个中期，以五年为时间点来看，
一定会让大家看到好的景象和前景。
Q1： 对于交易这块，业务有互联网的加持，这块的增长在未来五年大概是怎么看,
跟赣州南康、盐城有战略合作协议， 地方政府接受程度如何,未来这两个项目会
给世联行带来多大的收益,去年物业管理的项目大概是在管101个，净增加只有3
个，订单在今年会不会加速,
A1： 中国的房地产市场无论从投资额、施工面积、销售面积和销售额都不能像以前
那样增长，有一个算法推演，从2019年， 成交面积达到了差不多顶峰的状态，推演
到2050年新房面积大概会是多少, 根据十四五规划，包括国际的规律、旧城拆迁、
施工面积， 大概会下降，最高比如16、 17个亿，会下降到11个亿左右，稳定在11
个亿左右。 中国城市的分化，原先600多个城市都增长，接下来可能变成100个左右
城市增长，因此世联行进入的城市，选的还是在这100个城市里，由此我们对总量
减少不关心，它不重要，重要的是哪里增长，增长多少，哪年一手楼会发生结构性
的转移。
世联代理商和开发商自建团队不一样，目前公司经营的私域流量是有转换价值
的，在这个楼盘不成交，设置好条件，在其他楼盘可能成交。这样世联行的价值就
开始出现了。我们对世联行未来的增长是有信心的，一是城市的总量不降反增，第
二是公司价值提升上来。 在今年，如果没有大的调控变化的话，我们有信心挑战最高年份的销售目标。
2020 年物管业务新增收费物业， 不包括横琴的项目。 盐城和赣州这两个项目
得到当地政府的高度认可，但也面临着一些问题，盐城和赣州的管理水平与横琴不
一样，要做一个适合调整后本地化的城市大资管。 横琴模式还在探索，横琴样板需
要做到成体系、成理论，还要有一个过程。在近一两年内，公司的重心不会放在盈
利多大，而是放在管理面积的增长。
Q2： 我们是以管理面积为主要追求方向，今年有没有大致的规划,
A2： 做什么事情先要把基础扎实， 要尽快完成顶层的设计和团队， 完成顶层设计和
团队可能要 5 个月的时间。 另外管理面积， 指标可以这样分析，从线索到谈判合同，
我们跟 ToG 业务、 To 政府的业务，这个时间比较长，要磨合， 要针对当地的城市
做本地化的方案。 大横琴有一个特征，跟世联行以前的物业管理不一样，一旦完成
之后，量都是突然就上一个层级，今年上半年一些线索包括策划、顶层设计等等同
时进行。今年线索和合约量会上来。
Q3： 代理业务未来还有很大的想象空间吗,大横琴给公司很多支持，包括长租公
寓，后面还会给很多的支持上市公司吗,大横琴有哪些资源还可以给上市公司给
予帮助,
A3： 2020 年底大横琴总资产突破 1000 亿元，成为横琴岛最大的土地开发商。有利
于世联行的发展和符合世联行业务发展方向的资源， 同等条件下，都会优先考虑世
联行。大横琴是一个资产来源，但那绝对不是公司发展的目标， 大横琴介入整个横
琴城市发展和产业发展， 需要认真研究里面有哪些适合世联行。
横琴不止是有横琴范围内的物业，还有星乐度，星乐度给家庭、团建提供了
城市的休闲娱乐， 是大横琴向全国输出文旅内容的提供商。世联行和星乐度的合作
刚刚开始，这种合作是充满想象的。
关于代理还有什么想象空间,它的想象空间在于在目前利润已经非常微薄
的情况下，客户的运营能不能落下来。开发商加入代理业务，使用世联行智慧案场
提供的工具，通过区块链的技术，全体开发商一手案场联合起来，拥抱数字化，使
数字化真正有价值。从基本价值考虑，传统的代理业务是有想象空间的。Q4：我看到世联行在做战略转型，想问一下之前四块业务里的交易后服务， 2021
年以后是不是就没有了, 装修和金融两块,
A4：我们会调整，比如金融和交易是相关的， 金融可能要并到大交易。原先装修是
在交易后服务， 把装修调到资管这个方向， 变成一个附属业务。
Q5： 对 2021 年公司经营来讲，在剥离的过程中会产生多少不利的影响,
A5：剥离资产运营中资产公寓业务，从公司已对外披露的一季度业绩预告中已说明
减亏，是一个积极的影响。剥离中资产模式的公寓业务并不意味着公司不做公寓业
务，公寓业务回归到轻资产运营，通过委托托管的方式做。从去年开始，公司已经
积极地在拓展这方面的项目，也有很多的收获。今年公司继续按照轻资产战略方向
去实施，除了减亏之外，肯定还会有新增的轻托管模式业务收入。
Q6：刚才看到展示的时候有一个 2021 年的指标预计，刚才听陈总说交易业务可能
回到 2017 年鼎盛时期。 指标里收入和利润的预测是不是过于保守了,
A6：争取。我们要贯彻胡董事长定的在大资管方向投入，不能不投入，全是收益，
没有这么好事，我们偏保守估计是好的，对公司长远发展有好处。
附件清单（如有） 无
日期 2021 年 4 月 15 日