证券代码： 002146 证券简称：荣盛发展

荣盛房地产发展股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：
投资者关系活动类别
特定对象调研 分析师会议
媒体采访 业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他 （请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及人员姓名 兴业证券股份有限公司徐欧鹭
中融信托邵思凝、季燃
东证资管唐亮
国泰君安资管薛鹤翔
中泰证券 周子涵、倪一琛
时间 2018年1月19日
地点 河北廊坊经济技术开发区祥云道81号荣盛发展大厦
上市公司接待人员姓名 董事会秘书：陈金海
记录人：刘芯瑗
1、 请问公司2017年的土地储备如何？主要分布在哪些区域？
经统计，2017年公司新增土地储备1270万方左右，楼面均价2200元左右，土地储备面积和金额均符合年初经股东大会审议通过的年度拿地计划。
从区域上看，2017年度新增土地储备涵盖京津冀、长三角、珠三角三大城市群的诸多城市和中西部重点城市，包括廊坊、沧州、张家口、邯郸、唐山、济南、聊城、郑州、徐州、南京、宜兴、蚌埠、重庆这样的原有城市，也有保定、青岛胶州、岳阳、益阳、西安咸阳等新城市。
我们相信，充足的土地储备和较低的土地成本将给公司项目提供充分的利润空间。

2、 如何看待国家对环京津房地产的调控政策？公司是如何应对的？
答： 2017年5月14日，河北省政府办公厅发布文件，提出房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要制定和执行住房限购措施，并统一了限购政策。6月中旬，廊坊出台了以3年社保为主的限购政策。上述政策的实施，给公司2017年下半年廊坊区域的项目销售产生了明显的不利影响。我们认为，房地产行业的长期发展动力取决于整体经济发展、城镇化进程和区域市场供求关系等因素，调控政策不能改变行业的方向。随着京津冀协同发展的不断推进，产业和人口的重新积聚将会极大地改变河北特别是廊坊区域的经济面貌，我们看好该区域市场未来长期发展空间。
去年下半年以来，在楼市调控一再提高门槛的同时，公司积极加大了商业楼盘、车位车库等库存的销售，实现了较高的库存去化率。
我们相信，在多方面因素的共同作用下，2018年环京津区域房地产市场政策存在放松的可能。后续我们将会持续关注政策及市场的走向，并对可能发生的变化及时作出反应。

3、请介绍一下公司的融资情况及融资渠道。
2017年公司共计融资规模440亿元，完成融资计划。其中六成为银行开发贷款，另外四成包含发行公司债券、购房尾款资产证券化、物业收入资产证券化、中期票据、股东借款资等，也有少量的信托产品。2017年公司总体融资成本6.5%，相比2016年有小幅上涨。
我们认为，2017年融资成本的小幅上涨对公司毛利率的影响很小。

4、融资成本上升、楼市调控严格，请问对2018年房地产市场如何看待？
2017年是近年来公司产品去化率最高的一年，库存和新推产品的去化率均超过70%，特别是库存商业、车位的良好去化化解了多年的困难。我们认为，房地产市场存在一定的周期性波动和区域差异，在房地产政策友好时可以带来良好的销售收入，在市场政策趋严控时，是低成本拿地的良好时机。过去十年，房地产行业始终在调控中波动上升，我们依然看好未来的房地产市场。

5、请问公司的跟投计划是否已经开始试行？将为公司带来哪些积极的影响？
2017年12月4日，公司股东大会审议通过了《公司“创享计划”实施办法（试行）》，即“跟投制度”，根据规定，公司新取得的所有城市地产项目均需通过采用跟投的方式进行。目前，员工跟投的合伙企业已经成立，项目跟投的各项工作正在积极、有序的进行中。
为进一步鼓励公司取得更优质的项目，公司在跟投制度中引入“项目利润率”弹性系数k1；同时为提高城市公司责任团队对品质管理的重视，城市公司跟投人的利润分配引入“品质”弹性系数k2。该制度的出台，将会极大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂钩，实现收益共享、风险共担。
我们相信，上述计划的推行，将会极大的提高公司新项目的质量、周转效率、产品品质，成为公司新时期的新的发展动力。
附件清单（如有）
日期 2018年1月19日