证券代码：000671 证券简称：阳光城

阳光城集团股份有限公司投资者关系活动记录表

编号：

投资者关系 特定对象调研 分析师会议

活动类别 媒体采访 业绩说明会

新闻发布会 路演活动

现场参观

其他 （请文字说明其他活动内容）

参与单位名称及 全网视频公开直播

人员姓名 提问人员：广发证券乐加栋、华创证券袁豪、海通证券涂力磊、嘉实基金陈永、
鹏华基金姜灿慧、宝盈基金吕功绩、博时基金郑炳蔚、中金公司王璞、国寿富
兰克林冯子昂、华泰联合证券刘璐

时间 2020 年 4 月 24 日 15:30-17:30

地点 上海阳光控股大厦 5F 会议室

上市公司接待 执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌、执行副总裁阚乃桂、CFO 陈霓、
人员姓名 投资负责人徐爱国、营销负责人陈友锦、董事会秘书徐慜婧

一、经营情况介绍

公司执行董事长兼总裁朱荣斌在会议上介绍了阳光城 2019 年年度经营情
况和公司主要经营安排，内容摘要如下：

面对复杂政策环境以及市场变化，公司紧紧围绕“规模上台阶、品质树标
杆”的战略，砥砺前行、不懈努力，继续发挥自身精确、高效、灵活的优势，
投资者关系活动 稳健经营，履行对市场的各项承诺，成功交出了跨越“双千亿”的答卷，并于
主要内容介绍 23 日晚间公布了公司 2019 年度报告。疫情应对是今年来各行业面临的共同问
题，1 月 25 日，经董事局特别会议决定，公司捐赠现金 2000 万元人民币，用
于抗击新冠疫情。疫情期间，阳光城物业通过 8 大管控措施、6 大关怀服务，
保障社区安全；同时阳光城产品研发中心快速升级产品，现金流管理方面，公
司抓紧政策窗口期，围绕“四个增量”和“两个延付”，积极回笼资金，上“阳
光房宝”等创新举措，成功实现了 1-3 月签约销售量 283 亿元。

业绩亮点：
1、销售规模首次跨过两千亿。公司成功实现销售面积1,713万平方米，销售金额达到2,110亿，同比增长30%；实现营业收入610.5亿元，归母净利润40.2亿，同比增长33%，归母净利润率6.59%。公司创新了经营考核方式，由于销售是公司各项经营活动的综合体现，把过去单一对营销的考核，上升为对营销、运营、项目管理的综合考核，实行综合经营考核。
2、财务指标持续优化。公司自2017年起致力于调结构、去杠杆，成效显著。2019年末，净负债率同比2018年末下降44个百分比；报告期内，有息负债总额1,123亿元，在不增加有息负债总额下实现了规模的快速增长；有息负债短长比优化至3:7，现金短债比1.25；提升银行融资比例，非银占比降到了25%。3、产品品质持续提升，品质工程初见成效。“绿色智慧家”产品主张不断深化：公司自2018年推出“绿色智慧家”产品以来，以“绿色健康、便捷安全、家文化”为核心理念，已实现从1.0到2.0版本的成功迭代。2019年4月，公司成立绿色智慧家研究院，有序推动了绿色智慧家战略落地，并携手清华大学，共同开展五大主题研究，截止2019年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”（项目）44个，总建筑面积超过530万平方米，总共服务15万户阳光城业主。
4、投资方面。以销定投见效果，多渠道拓展，权益比提升：报告期内，公司支付总地价656亿元，其中权益地价492亿元，新增货值2,798亿元，平均成本楼面价5,168元/平方米。公司在2020年一季度以低溢价在城市群和省会城市周边接连发力，新增总货值435亿元。在拿地方式上，公司多渠道拓展，报告期内37%的土增是通过招拍挂的方式，36%通过收并购，27%通过旧改。在权益比例上，新增土储平均权益上升15%，权益比达到70%。旧改方面取得突破，通过以上方式，实现公司总土储规模合理，区域布局合理：截至报告期末，公司总可售面积4,523万平方米，可售货值6,324亿元。在城市能级分布上，一线城市占比26%，二线城市占比48%。在区域分布上，三大城市群（长三角、珠三角和华北、大湾区）合计占比46%，大福建占比15%，其他区域以分布在省会城市为主。
5、供货方面。2020年整体可售货值约3,204亿元，新供货区域以三大城市群为主，合计占比44%，大福建占比14%，其他大部分以直辖市和省会城市为主，例如重庆、南宁、昆明等。

二、互动问答环节
Q1：第一，现在企业运营总体在降杠杆，但规模排名也很重要，而且还要兼顾利润率。公司后期如何平衡规模跟利润的问题？第二，疫情对公司现金流的短期影响，预计后面一段时间，公司的现金流跟发展如何兼顾？
A：这确实是一对矛盾，实现两者的兼顾是我们经常面临的一个平衡问题。其实阳光城除了这两个指标之外，还有很大的限制是财务指标。有息负债不增加的前提下，一定程度上是需要实现这三个指标的平衡发展。这是关于规模、利润，包括关注的财务指标，这几者是经营中时刻都要兼顾的平衡发展的。关于疫情的影响。2 月份对公司的经营做了不同场景的压力测试。“百日战‘疫’”效果非常良好，不仅现金回笼正常，而且现金比正常还充裕，这些充裕的现金，不光保证了生产正常，最近我们也在根据需要，积极出手投资。
Q2：资金方面交流一下对现在融资环境的展望，今年融资计划是什么？到目前有息负债稳住了，整个公司效率是在提升的，负债的绝对额还会增加吗？
A：关于投资人关心的融资计划，2020年我们整体的融资的大基调，还是控规模、降成本、调结构。控规模方面，这也是投资人关心的，整体有息负债的规模，也在持续稳步地略有下降。2019年有息负债绝对值1,123亿，今年我们也希望在平衡经营发展需要同时，能在这个基数上有所下降。降成本方面，财管中 心 的 融 资 工 作 ， 都 是 围 绕 这 个 在 全 面 展 开 。 2019 年 我 们 的 平 均 融 资成本7.71%，还是比较高，但相较于2018年，还是下降了约20个bp。希望在2020年在这个基数上能有更好的表现。调结构方面，整体非银的比例大幅度下降，目前2019年非银从2018年的52%下降到现在的25%，这个比例的改善，下降了27%个百分点，下降比例非常大，所以今年在这个数值上会做持续稳定的维护。Q3: 关于拿地的问题。今年年初以来，疫情对整体市场销售影响比较大，但另一方面，土地市场又比较火热。在这样一种地价高、利润率比较低的情况下，阳光城在拿地方面会有一些什么样的措施应对？
A：第一，坚持比较稳健的投资政策，短期内可能会多关注多参与市场，但投资方面，会采取比较谨慎的态度。第二，坚持以销定投、量力而行的稳健的财务原则。第三，坚持在土地获取的多个渠道去做布局，比如招拍挂的，收并购的，包括现在在布局的城市改造的旧改。所以拿地策略、渠道会采取更

丰富的措施和手段。第四，为了应对未来，在投资标准上，会进一步强化，也就是以前说的精准投资，对市场，对城市，对地块资源，要更多、全面的复合的评估体系。另外就是内部在流程制度、跟投纪律方面，全方位地对投资的标的物进行更科学、更专业的评估。
Q4：回顾这几年的会议，管理层2018年提出“规模上台阶、品质树标杆”，从目前看，应该说有比较明显的进步。进入2020年之后，在负债、利润率水平以及重点指标优化方面，有没有一个进一步的要求？
A：关于“规模上台阶、品质树标杆”，在2017年就提出了这个目标。过去三年，我们坚持按这个战略目标在推动工作。三年来，各个方面取得了非常好的发展。对未来三年在这块，我们还会继续坚持既定的战略目标。利润率方面，推动下一步发展，利润是非常重要的一个目标。2019年毛利率水平比2018年稍微涨了一点，百分之26点几。公司会继续保持这个毛利率水平，尽可能地实现一些改善。要改善毛利率，要做很多的工作。买地环节，设计环节，运营环节，财务成本降低方面，都要做很多的工作。我想这些方面，我们会继续把它做得更好。
Q5：关于销售的问题，我们2019年京津冀地区的权益销售额度下降比较多，原因是什么？
A：关于京津冀的所谓权益额度下降是由于 2019 年供货结构跟销售结构发生了变化，但随着 2020 年的内部的调整和优化，包括京津冀市场的复苏，在今年京津冀会带来小小的一个惊喜，会出现权益方面，包括全口径方面的一个业绩反弹。
Q6：股权方面的，2020 年现在战略投资者的想法和进度是怎样的？
A：关于股权投资引战的工作，今年我们把这个工作列为了公司一个重要目标。这个工作其实一直在有效地进行，我们也确实接触了多家有意向的机构。原来我们期待比较快的时间给大家答复，但因为疫情影响，这个工作推进进度有所延后。但这个工作董事会一直在努力地展开，期待在今年有比较好的结果。Q7: 今年现金流的安排，包括销售回款，还有投资。
A：公司2020年整体还是以“三收三支”强现金流管控、保障底线现金流、根据收入情况弹性土地支出这个大原则做整体的资金安排。整体的现金流分成融

资性现金流、经营性现金流。融资性现金流方面，我们把握大的原则，就是做到“还多少、借多少”，保障负债绝对值不会提升。同时，也不会占用经营性的现金流的排布。所有的经营支出，都通过经营性现金流的获取做投入。今年整体销售目标2,000亿+，以这个作为基数做测算安排，2,000亿的销售额，80%的回款，应该是1600亿的回款额，工程支出一般占整体回款20%，税金10%，两费一般占签约数的4.2%，其他的是5%。这些数加起来，应该是40%的回款支出，还有约60%的富余。我们会根据情况，根据公司销售去化的情况，弹性部署我们的土地安排。这个数一般控制在回款35%-55%区间，绝对值560-880亿这个区间。年初的货币资金420亿，根据上述的比例分布情况，预测今年年底货币资金大数应该是在500-700亿的区间。
Q8: 城市深耕的问题，现在行业环境之下，优质城市数目相对比较有限，多数开发商都在提要深耕一二线和都市圈，那竞争加剧的情况下阳光城如何实现城市的深耕？公司未来销售端的规模的增长，主要来自什么？
A：现在开发商有的做大，有的做深，阳光城整体的投资战略，是把我们有限的资源重点放在要关注的目标城市，包括二三线，有发展潜力的、人口有聚集力的城市。您刚才说的是怎么做深，实际有几个问题：一个，我们目标城市。第二，我们对城市怎么解读，对重点关注的投资城市，会把城市划分为几十个甚至上百个不同的投资片区，从投资角度看，比如经济总量、人口流动、结构，配套，比如学校、医疗、商业，比如城市产业布局，把城市解读做得越细，再结合我们本身的管理优势、专业优势、效益优势，几个方面结合起来，慢慢就对这个城市未来潜力、客户在哪里能掌握到。比如广西，我们刚进去不到两年，我们现在已经做到了当地前三。比如在别的区域，包括现有的我们管理体系合并的和区域化的升级的，把市场因素，把我们的因素结合。
Q9: 关于土地拿地权益比和未来战略方面的问题。去年权益比大概63%左右，2019年底整体土地权益大概68%，2019年新拿地70%，有个逐渐提高的递进关系。未来我们销售和拿地方面，权益比是否会有进一步的提高？趋势是怎样的？A：前两年规模的扩张，坚持“三全”投资战略，在拿地方式上，相当多的项目，一定比例的项目是合作的。这对18年、17年我们规模全口径的提高，贡献不小。但随着规模提高之后，在权益比例较低，对融资安排等方面有很多限制，所以我们也要求在投资方向上要逐步提高权益比，期待慢慢地提高到80%左右。


现在项目合作，也是行业里一个普遍现象。出于各种优势互补考虑，合作的比
例比较多。理念相同、管理风格接近、互相认同，经过一段时间的磨合，各家
公司都会越来越找到朋友圈。这样将来市场格局、行业格局，可能不光是阳光
城，大家权益比例都会有提高。这两年发展中，得到了同行的支持、认同，接
下来，我们会把“朋友圈”里的关系维护得更好，跟理念相同、互相认可的企
业，我们还会积极展开合作。

Q10: 公司规模展望这块，2019年顺利突破2000亿的销售额，全国排名第13位，
比2018年再上升了1位。未来我们排名这块是怎么考虑的？

A：规模还是要保持增长。其实2018年过千亿之后，我们对规模的增长速度和
排名，会更加地淡定。到了2000亿之后，今后我们更有条件关注品质提升、财
务指标的改善。所以规模我们会持续追求，名次也在意但也不能太在意。对我
们的目标，尤其现在提出要品质发展，这些我们要有定力，要心无旁鹜地长期
努力，这样才会有持续改善。没有规模就没有体量，没有体量就没有分量，但
今天到了2000亿的规模，这些指标方面，我们应该不会像过去那么敏感。

附件清单（如有）

日期 2020 年 4 月 24 日