证券代码：000671 证券简称：阳光城

阳光城集团股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：
投资者关系活动类别
特定对象调研 分析师会议
媒体采访 业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他 （请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及人员姓名 宝盈基金肖肖、国泰元鑫王懿超、润辉投资方芳、信诚基金王睿、工银瑞信王君正、华夏基金郑博宏、民生加银柳世庆、光大保德信赵超、东方资管刚登峰、鹏华基金张航、海富通基金陆怡雯、泰康资产付瑜、广发证券乐加栋、海通证券涂力磊、东方证券竺劲、中信建投证券江宇辉、汇利资产余芃、尚雅投资周梁、弘尚资产朱红与、惠丰资产陈启荣等。
时间 2018年8月28日15:30-17:00
地点 上海滨江国际广场1号楼5楼
上市公司接待人员姓名 执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌、执行副总裁阚乃桂、副总裁徐爱国、首席财务官陈霓、董事会秘书徐慜婧
投资者关系活动主要内容介绍
一、经营情况介绍
公司执行董事长兼总裁朱荣斌在会议上介绍了阳光城上半年的经营情况和下半年的经营计划，内容摘要如下：
2018年上半年，公司规模持续得道扩大，业绩增速也大大超过去年同期。在销售方面，公司上半年实现销售额700.1亿元，权益销售额566.4亿元，二线城市的销售额超过了总额的75%。投资方面，坚持“三全”投资战略，在重点的投资带把握时机积极拿地。成本管控方面，公司积极推进降本增效，合理开支，未来公司的成本工作还会精益求精。融资方面，公司一贯讲究顺势而为，而且对融资政策非常敏感，提早做好布局。在运营方面，公司除了重视合理周转，更加重视施工安全和产品质量。
2018下半年的计划有两个方面，规模上台阶和品质树标杆。规模上台阶有三个措施：一是保证供货按计划完成，发挥大运营管控的职能；二是合理安排销售节奏和销售价格，保证合理去化率；三是积极做好投资工作，为未来发展储备力量。品质树标杆有硬件和软件两个方面：硬件方面，要保证工程质量，提高住宅产品的品质，同时进行产品创新的研究和探索；软件方面，是要提高我们的物业管理和物业服务，使物业板块回归本质，服务至上。
集团的愿景是把阳光城建设成为有理想、有信念、有口碑、可传承、可持续发展的、受社会尊敬的典范企业。未来战略是规模上台阶，品质树标杆。阳光城广大员工将紧紧围绕公司的战略发展目标，坚持公司的文化自信、道路自信、制度自信，相信我们的团队会越来越奋发图强，为我们的股东带来更好的收益。
二、互动问答环节
Q1：朱总来阳光城有一年时间了，我想问一下这一年多以来，您觉得在管理上，阳光城最大的进步是在哪里？或者说您觉得哪几件事情对阳光城这么多年的发展帮助最大？第二方面，还是想问一下哪些地方觉得不足，我们后面可以去改善的地方？
A：谢谢。来阳光城一年，对阳光城发展最重要的几件工作。第一还是我们的团队建设，对于我们这个团队我还是很满意的，今天我们在座的几位都是在圈里面的行家里手，这样说也是比较有信心的。现在公司内部人才培养的机制也越来越成熟，我们推进对年轻人的培养计划，提出了光合作用，什么意思呢？我们的人才是从四面八方汇集到阳光城来，不管从哪里来，公司的文化让他们很快融入进来，就像光合作用一样，每天公司的面貌都是新的，大家的工作精神都非常好，这是我觉得这一年最满意的一点，这一点是可以打高分的。
其次是我们在公司的管理建章立制方面，比如吴总在战略和财务管理方面，阚乃桂总在招标投资方面，都在比较短的时间里面，使我们的制度流程可以匹配行业里面的标杆管理水平，这一点还是比较自豪的。
但是同时也要看到，我们现在要求又是比较高的，短期内要实现这么高的跨度的快速发展，我们还是要做出很大的努力，还有很大的改善空间。但是大家应该看到，我们的团队知道我们自己的问题在哪，我们会针对这些问题不断地去进行完善和优化。谢谢。
Q2：首先恭喜管理层，我们一年取得这么好的成绩。我这边有一个问题，也是过去大家对阳光城比较关注的，就是成本的问题，和负债的问题。我想我们上半年整个负债情况是比过去两年，无论是净负债率都有明显的下行，整体的负债率还是相对比较高的，除了我们的锋刃计划和三升一降的计划，有没有什么新的措施面对包括上半年的去杠杆和未来融资的形势？
A: 负债率的问题大家都很关注。公司目前的负债率正像刚才你讲的，确实是比较高。关于怎么降负债率，我们采取的措施有这么几个方面，是我们一直在做的。
第一个方面，是我们业务的改善，目前我们的销售规模比较高，在短期之内销售规模越大负债率就越高，这是成正比的。但是随着我们未来结算的加快，我们的负债率是会相应有所改善的。
第二个方面，积极的把一些库存的代收物业或者资产进一步现金化，这样我们的货币基金应该会好一些，这也是第二个方式。
第三个方面，股权融资方面我们也想了很多的办法，也会继续下很多的功夫，未来进展会怎么样现在不能确定，目前积极在做。
Q3：上下半年经营环境和市场环境发生很大变化，上半年大部分的公司是讲计划，大家把目标定的很高，从7月的情况来看很多都完成了。进入中报环节，大部分上市公司领导都讲确定性和下半年降杠杆、多融资，所以我想问一下我们如果上下半年看结构变化和战略重心点，下半年主要的思路或者经营上更侧重的东西跟之前相比会更倾向于哪一块？
A: 确实最近调控的趋严，部分城市市场有下行的情况，这个我们是高度重视的。阳光城的情况，一方面负债很高我们要去杠杆，另一方面我们需要实现快速发展，怎么解决发展和杠杆平衡的问题，在这一点上行业里各个企业所处的阶段不一样，就阳光城来说，我们还是要保证有一个快速的发展。所以降负债这个事情，对我们来说格外的艰巨和严峻，更有挑战。
目前遇到的市场情况和发展情况，其实对我们来说一点都不意外，我们早就有这样的思想准备。目前的形势对我们的影响是有的，最主要是我拿地更加谨慎了，我们的拿地是排队打分制度，把现金管理做好，在这个前提下我们择优拿地。目前我们的区域团队拿地的积极性一点都没有减，但是很多项目一起上报到集团之后，选哪块地就更加慎重，相应的要求会更高。我们回正在保证财务安全的前提下，更加精挑细选去选择要获取的土地。最近土地投资是稍微放缓了一点，我想可能我们积蓄一点粮草，准备一点财务资金，过一段时间可能会有更好的计划。
Q4: 关于利润率方面有几个问题想请教一下。目前我们的业绩非常亮眼，也观察到我们的利润率跟保利、万科还是有一定的差距，在8月1日中央政治局提出坚持房价不涨的口号或者基调，未来在房价不涨的情况下，怎么把我们盈利的水平，我们的净利润率做一些提高？我们的净利润率大概会改善到什么样的程度？能否像保利和万科达到10多点的水平，甚至像以前的中海靠齐？谢谢。
A: 我们的利润率现在是比较低的，我们的情况跟保利、万科这些优秀的公司比还有一些不同，这些公司的基础比较好，本来盈利指标就不错。但是阳光城过去基础相比起他们还有跟多需要改善的地方，我们的毛利率目前还可以，但是我们的净利润率就还有很大的改善空间。具体来说我们在管理方面，在周转开发方面等，确实有很大的提升空间。但是，我们认为，大家也不要期待整个行业的利润水平会像过去那么高水平，未来会逐渐回归低水平。但即便如此，因为我们自身还有很多改善空间，我们未来还是能够有所提升。
另外，我们现在看到的毛利率、净利润率都是2016年、2017年在今年结算的。阳光城从去年到今年拿了很多土地，这些土地在获取时净利润的要求是很高的，所以这些项目在今后两年陆续销售会在2019年下半年到2020年结算，我相信未来的盈利性会比现在会好很多。
Q5：各位尊敬的管理层，大家下午好，非常高兴看到我们阳光城今年上半年取得非常不错的成绩。我想请教一下咱们公司，我知道咱们公司在并购拿地方面一直都是比较具有优势的企业，我想请教一下咱们在并购拿地这一块到底是怎么样的核心竞争力跟我们深入分享一下。另一方面，因为今年下半年整个宏观性流动性环节也有一些变化，我们怎么看待下半年的并购拿地的计划，积极在城市的选择、城市布局方面会是怎么样的考虑？
A: 公司的投资团队是非常强的，我们徐爱国总和吴建斌总都是投资的老前辈，而且在中海都是财务出身的，公司的投资部总经理也是财税出身的。简单的传统的招拍挂方式相对简单，但是在并购项目上投资团队基本功的好坏差距就很容易体现出来了。我们的团队是具备强大的财务能力和法务能力的，而且我们公司还有简单高效的决策机制。
城市布局方面，目前我们是稳固一线城市，做实二线城市，适度关注有发展潜力、经济总量比较高的重点潜力城市，特别是城市群或者城市带。不排除我们会在其他一些有潜力的城市投资，但一定是精准的投资。未来我们也会根据自身资源的情况、政策的情况和市场的情况做一些适度的调整。
Q6：我注意到公司在半年报里面提到首个教育小镇项目北大阳光教育小镇正式落地了，我的问题是产城融合会不会成为公司接下来项目拓展重要的方向？刚才领导有提到在这一块加大发展，想问一下公司计划在这一块如何进一步推进？大体的思路和规划是什么样的？
A: 产城发展、产融结合、产学结合是我们阳光城的优势，我们的控股方旗下有六个板块的业务，所以在产业地产这一点我们控股方有良好的基础。我们积极布局，协同各个产业和地产的结合。我们产业发展中心是去年11月份成立的，现在我们跟踪了有很多个项目，但是我们在落地上还是比较慎重的，要选择一个对产业、对地产都好，有长期发展利润又可观的项目确实不容易。
延安教育小镇是第一个落地的项目，这个项目发展情况非常好，将是我们教育产业里面的旗舰产品。因为这个学校的示范效应，现在在中西部地区很多省市都欢迎我们的把这个模式带到当地去。我们的学校办学质量非常好，在我们已经办学的几个城市，在当地排名都比较靠前，有这样好的资源绑着我们的地产，今后我们会继续在更多的地方落地。

附件清单（如有）

日期 2018年8月28日