证券代码：000560 证券简称：我爱我家
我爱我家控股集团股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2024-01

□特定对象调研 □分析师会议

投资者关系活动 □媒体采访 √业绩说明会

类别 □新闻发布会 □路演活动

□现场参观

□其他 （请文字说明其他活动内容）

参与单位名称及 通过“全景路演”（https://rs.p5w.net）参加云南辖区上市公司2023
人员 年度投资者网上集体接待日活动的投资者

上市公司接待人 董事、董事会秘书：邹天龙

员姓名 投资者关系总监：黄健涛

时间 2024 年 5 月 13 日 15:00-16:40

地点 “全景路演”（https://rs.p5w.net）

形式 远程网络方式互动交流

公司于 2024 年 5 月 13 日下午 15:00—16:40 通过网络远程的方
式在“全景路演”（https://rs.p5w.net）参加了云南辖区上市公司
2023 年度投资者网上集体接待日活动。问答环节中，公司管理层及
相关负责人就投资者关注的问题与投资者进行了交流。主要内容如
下：

投资者主要关注的问题：

（一）管理层解读一下 2023 年期内亏损幅度的扩大，以及公司采取了
什么措施应对？

答：2023 年公司全年实现住房总交易金额 GTV 约为 2,843 亿元，同比
增加 6.6%。收入 120.9 亿元，较去年增加 3.6%，毛利率也提升了 0.8
交流内容及具体 个百分点。报告期内录得亏损 8.5 亿元，较去年亏损幅度有所增加，
问答记录 主要是受到部分非经营性以及一次性因素的影响，这些因素影响金额
合计约 7 亿元，主要包括计提资产及信用减值准备、员工持股计划费
用摊销、政府补贴退回、投资性房地产公允价值变动以及公司品牌升
级带来营销费用增加等。

面对行业下行带来的压力，公司采取了积极的应对策略。在业务层
面，我们聚焦核心城市，关闭了部分非核心城市运营效率较低的加盟
业务以及持续亏损的部分门店，有效提升公司的整体盈利能力。在数
字化降本增效方面，我们持续推进数字化平台建设，数字化运营能力
不断提升，降低成本的同时，更进一步提高公司整体运营效率。在日
常运营成本方面，我们严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用
等各项运营成本的进一步下降。

（二）请管理层解读一季度公司实现了盈利以及迎来多项政策利好下，GTV 同比下降的原因，以及三大核心城市目前的表现。
答：我爱我家一季度实现营收 27.5 亿元，实现净利润约 0.25 亿元，在行业低谷期仍然保持了稳健的盈利水平。GTV 和营收同比有所下降，主要归因于两方面原因。一方面，在去年初的高基数背景下，我们深耕的核心城市二手房买卖业务成交量有所下降，另一方面，房屋的交易均价同比有不同程度的下降，共同导致了二手房买卖业务 GTV 的下滑。
在行业整体承压情况下，公司持续加强运营管理，普租和相寓业务均实现了稳健的增长，普租单量约 4.4 万单，同比+1.1%，截止一季度末，“相寓”在管房源达 27.9 万套，相对于年初增加 0.8 万套。一季度在核心城市的市场占有率水平继续保持稳中有升的趋势。
（三）公司在 2024 年会不会拓展新业务模式？或者利用行业地位牵头家装公司进行合作？
答：公司持续关注市场合适的业务机遇，2023 年也在积极探索装修推介等新业务模式，加强与上下游公司的合作，形成更为紧密的合作关系。深化与客户的链接和服务，进一步提升我爱我家在客户心中的品牌影响力。
（四）公司目前的业务网络以及经纪人达到什么规模？目前在管理经纪人方面采取什么方案？
答：我爱我家持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等 15 座国内城市。截至一季度公司国内运营门店总量约 2,794 家，其中直营门店 2,284 家，加盟门店

510 家，经纪人总数约 3 万余人，其中直营城市经纪人总数约 2.8 万
人，相对于年初增加 200 人，处于行业领先水平。
我爱我家在房产经纪领域深耕 24 年，穿越数轮周期，积累了丰富的组织运营和管理经验。对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务形成了一整套组织管理经验和制度体系，并已经形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司有针对经纪人培训的繁星培训管理系统、针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的 CBS 和 AMS 系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。
（五）公司今年会不会以开新门店扩大市场份额？
答：提高市场份额一直是我们聚焦的策略。首先在城市方面，公司将继续聚焦一线和新一线城市，首先巩固和提升公司现有布局城市的市场份额，然后在人口规模较大、经济活跃的新一线城市积极寻找扩张业务的机会。
目前结合成本及行业市场环境分析，公司会首先保证单店效率在行业内的领先地位，充分利用已经取得阶段成果的数字化手段进行引流获客，持续提升人效和店效水平，而并非单纯以扩张为目的开店，不采取牺牲利润率的方式进行盲目规模扩张。

（六）请问公司的数字化建设有什么阶段成果？
答：2023 年，公司的数字化建设取得进一步成果，相关指标相较

2022 年呈现较好的增长。公司 APP 端 MAU 达到 315 万，同比增长

3%，小程序端 MAU 达到 211 万，同比增长 5%，PC 端 MAU 达到 944

万，移动端客户占比进一步提升。与此同时，我爱我家北京官网客户成交占比达到 58.5%，同比提升 3.4 个百分点。2023 年全年线上报盘占比从 11%提升到了 14.5%以上，为经纪业务发展提供了超过 211 万个线上商机。2024 年我们将会进一步加速数字化转型，提升公司在数字化领域的竞争力，推动客户体验、生产力模式和组织能力的飞跃。
（七）请管理层分享 2024 年的企业核心战略？
答：面对 2024 年持续变化和形势复杂的市场环境，我爱我家已确立多项核心工作，我们将会依托过往在数字化转型与品质提升方面的成功经验，以卓越标准塑造我爱我家品牌新高度，打造一个智能化的核心业务管理平台，构建全面升级的互联网线上服务生态圈。
2024 年，我们会积极拥抱科技创新，以客户需求为导向，提升组织系统的智能化水平，完善服务链条，提升运营效率。此外，我们将进一步将我爱我家品牌推向新的高度，通过卓越的服务品质和创新的业务模式，赢得更多客户的信任与支持。同时，我们也将打造一个智能化的核心业务管理平台，实现业务流程的数字化、智能化管理，提升决策效率和执行力。我们还将更进一步的全面升级互联网线上服务生态圈，务求提供更加便捷、高效的服务体验，满足客户的多元化需求。
（八）公司管理层如何预测 2024 年的一线城市二手房市场发展态势？
答：我们认为随着 2023 年下半年至今，一系列房地产宽松政策的落地以及宏观经济的持续复苏，二手房买卖市场有望从 2023 年的“量增价跌”回到“量增价稳”的良好态势。
一方面，国内各大城市的住房限制性政策的放松还在进一步加速，这有望带动成交量的进一步回暖，另一方面，随着成交量的回升、挂牌量的企稳以及居民消费信心的逐步修复，二手房市场成交价格有望逐步筑底企稳。从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势坚定看好。
踏入今年一季度，房地产市场相关宽松政策仍在持续加码，春节后市场逐步进入到“小阳春”行情，3 月份国内一线城市二手房交易量出现环比明显回升，随后的 4、5 月，核心市场继续释放相关宽松的利好政策，随着这些政策的逐步落地，我们认为有助于市场的进一步回暖。公司是国内存量房经纪服务领域的龙头公司，业务聚焦北京、上海、杭州等核心城市，将有望充分受益于本轮地产政策的放松。

（九）公司管理层认为住房租赁市场存在哪些长远发展动力以及有何预期？
答：我们对住房租赁市场的增长趋势坚定看好，预计国内住房租赁市场的政策红利将会继续有效释放，随着城市间人口流动的持续增加，人口流入的核心一线城市租房市场热度不减，需求端仍将继续保持旺盛。另一方面从供给端来看，随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市，租赁住房供给增加，租金价格总体仍将保持稳定。从中长期来看，我们预计国内租赁市场的年均复合增速有望达到 5-10%。租赁市场保持增长趋势得益于城镇化率的持续提升、中大型城市流动人口增加、家庭规模小型化、租房理念的转变等四项主要推动因素。而租金增长的主要原因来自租住品质提升、人们收入增长等主要因素。
此外，我们认为国内租赁市场中机构化比率有望得到进一步的提升。根据益普索咨询公司数据参考对比，中国目前房屋租赁市场的机构化率不到 10%，相比海外发达国家，例如美国 53%、日本 79%、德国
37%、新加坡 68%，中国房屋租赁市场机构化率依然较低，我们认为该比率在未来将有较大的提升空间，预计到 2025 年，国内机构化率有望提升到 10%以上。
（十）2023 年、2024 年一季度我爱我家经纪业务整体有何表现，在哪些城市表现较为突出？

答：2023 年公司的经纪业务实现总交易金额 GTV 约 2,222 亿元，同
比增加 2.6%，实现收入 40.9 亿元，同比增加 15.9%，实现毛利率
20.2%，同比提高 3.4 个百分点。增长一方面来自于存量房行业交易量的回暖，另一方面来自于公司在部分核心城市市占率的持续提升。我们的经纪业务深耕一线及核心二线城市，以三个头部城市为例，我
们在北京约有 760 多家门店、杭州约 400 多家门店、上海约 360 多家
门店。
（十一）今年一季度杭州迎来限购松绑，公司在杭州的业务近况表现如何?
答：我爱我家深耕杭州市场，多年来一直占据头部位置，年初以来的带看量和成交量都处于活跃水平。3 月份杭州市放开拱墅、上城、西湖、滨江四个区域的本地户口及外地户口限购，同时降低交易税费成本，是对二手房市场的精准调控，将进一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。杭州二手房市场
一季度累计成交量约 1.6 万套，3 月份表现较好，单月约有 8 千套成
交，是 2023 年 4 月以来最佳单月表现。
（十二）回顾 2023 年市场情况，“相寓”作为业内领先品牌，整体营收和利润表现如何？
答：2023 年宏观经济稳步复苏，租房需求有力释放，租金价格整体平稳运行。受益于经济复苏、政策支持以及流动人口规模的持续扩大，国内各个城市住房租赁行业保持健康平稳发展。国内租赁市场活

跃度依然彰显韧性，重点 40 城房屋租赁市场受惠于长短期租房者人数的增加，成交规模逐步上升，租赁群体也呈现更年轻化趋势，城市新市民、青年人的新增及换租需求旺盛。从租金价格来看，根据纬房研究院数据显示租金价格总体稳定，未出现大起大落。根据 Wind 统计数据，国内一线城市二手住宅租金回报率同比 2022 年提高 0.16 个百分点。
“相寓”作为住房租赁领域的头部领先品牌，2023 年业务贡献稳
健、运营效率夯实。在管房源、营业收入、毛利率均实现增长，继续成为公司业务的稳定器。在管房源规模达到 27.1 万套，相比 2022 年底增长 6.7%；平均出房天数为 8.3 天，同比减少 11.7%，出租率

96.4%，增加 2.3 个百分点。全年实现总交易金额 GTV 约 169 亿元，
同比增加 2.6%，实现营业收入 57.6 亿元，同比增长 1.9%。
（十三）请问“相寓”在众多行业参与者当中具备什么独特优势？答：“相寓”业务在行业拥有先发优势，始于集团自 2001 年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超 20 年住房租赁管理经验的先行者。经过多年的市场培育扩大了规模化及运营效率优势，“相寓”业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等全国 15 个大中型城市。在管房源数量连续四年上升、突破 27 万套，出房天数、出租率近三年均处于行业头部领先水平，超过累计服务超过 200 万业主、500 万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。
（十四）请问“相寓”业务 2024 年的发展战略？
答：“相寓”业务是中国住房租赁市场的先导者，多年发展过程中一直是头部品牌。2024 年核心工作重点将围绕更好的服务更多租住用户展开，及进一步提升运营效率。
公司将继续巩固和强化专业护城河，更好的满足用户租住需求。在获客部署上，我们将会在现有基础上，积极探索和引入高效的获客渠道，满足更多用户的租住需求。更长远部署上，继续优化相寓 APP 等品牌自有线上运营阵地，包括但不限于 AIGC 等服务能力的探索和应用，为用户提供更高效的服务响应，实现更好的用户体验。
（十五）公司目前的二手房买卖佣金率是处于什么水平？对于行业的佣金率水平有何预期？
答：2023 年公司买卖业务全国平均佣金率水平与 2022 年相比基本保持稳定，我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。
（十六）2023 年公司新房业务表现如何？2024 年将采取什么经营策略？


答：2023 年，国内新房市场表现依然相对疲弱，公司 2023 年新房业
务实现收入 11.1 亿元，同比-12.6%，毛利率约为 12.6%，新房业务
总交易金额 GTV 约为 453 亿元，同比减少 6.6%。

新房业务是我们在存量房核心业务的基础之上，为客户提供更多的产
品服务选择。公司 2024 年对新房市场仍然维持谨慎保守态度。目
前，我爱我家全部城市均已完成新房 CBS2.0 系统的覆盖上线，进一
步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。同时会继续坚持以
“控规模、保质量、增效率”作为新房销售业务的经营原则，在确保
收入质量的前提下发展新房销售业务，重点发展与央国企等品牌开发
商的合作，并加强业务回款管理。

（十七）昆百大的商业资产组合目前经营情况如何？

答：“昆百大”是云南地区最大的商业资产管理运营公司，是具有高
知名度的零售商业品牌。商业租赁及服务业务在 2023 年实现了 4.1
亿元收入，同比增长 4.6%，保持稳定的增长态势。为应对多种市场
变化因素所带来的挑战，作为西南地区知名品牌以及云南商业龙头，
报告期内昆百大持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，积极
挖掘客群在消费升级与代际变化下对于品牌消费的新需求，持续优化
客户消费体验和客户黏性。昆百大以企业品牌为杠杆，加强项目招商
力度，进一步增加了知名消费品牌的入驻，优化了业态和品牌配置，
使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。

关于本次活动是
否涉及应披露重 本次活动不涉及应披露重大信息情况。
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活动过程中所使
用的演示文稿、
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作为附件)

日期 2024 年 5 月 13 日