证券代码：000011 证券简称：深物业
深圳市物业发展（集团）股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：2021-01

投资者关系活动 特定对象调研 分析师会议

类别 媒体采访 业绩说明会

新闻发布会 路演活动

现场参观

其他 （ ）

参与单位名称及 1、深圳市裕晋投资有限公司 邱馨慧

人员姓名 2、明亚基金管理有限责任公司 王宁山

3、东方阿尔法基金管理有限公司 潘令梓

4、万家基金管理有限公司 李杨

5、太平养老保险股份有限公司 姚宏福

6、兴业证券股份有限公司 阎常铭

7、工银瑞信基金管理有限公司 刘龙龙

时间 2021 年 4 月 1 日

地点 公司 39 楼会议室

上市公司接待 副总经理：李鹏 副总经理、董事会秘书：张戈坚 证券事务
人员姓名 代表：丁名华、陈倩颖 董事会办公室、财务管理部相关人员

1、问：贵公司的超额利润分享是和业绩挂钩吗？

答：超额利润分享在净资产收益率上有要求，同时与项目
节点挂钩，与科技赋能和物管转型等方面挂钩。

投资者关系活动 2、问：贵公司 2020 年利润有所波动，是什么原因造成的？
主要内容介绍 答：主要由于疫情影响，公司践行国企责任，减少了 3000
多万租金，同时有 2000 多万防疫投入，直接减少了利润。
3、问：2021 年货值充裕吗？

答：根据预算，营收和利润应该会有比较明显的增幅，目
前的资源基本能够保障 2021 年预算的达成，但能否实现取决
于市场环境、经营团队的努力程度等多种因素，仍然存在不确定性。
4、问：新增 300 多万方物管收益有多少？

答：实际净增长 200 多万方，其中主要是越南子公司拓展的越南园区面积，具体收益情况已对外公告。
5、问：大股东是否会对公司有资源支持？

答：大股东新建园区有自己的规划和目标，目前有园区协同的原则，但未有明确承诺，一般会进行公开招标，以市场化为原则，但同等条件下公司会有较大优势，最终是综合考量的结果。
6、问：东方资产减持是什么原因？

答：我们认为减持主要由于经营上的计划和安排，但这是股东行为，具体原因我们不太清楚。
7、问：划转给社保基金的股份是否会卖出？

答：划转股份充实社保基金主要是国务院国资委要求，深圳国资系统企业基本都划转了一部分，是否减持要看上层统一安排。
8、问：新增物管面积 1000 万方，其中内生 100 万方，那么900 万方希望通过什么手段完成？公建住宅都会考虑吗？

答：两条腿走路，主要通过自主拓展和收并购双管齐下，但这部分市场竞争激烈，我们也一直在寻找收购标的，希望未来能将物管平台做大。公建和住宅都会考虑，主要看盈利水平和规模体量。公司会积极努力实现目标，但因市场竞争激烈，最终能否实现仍存在较大的不确定性。
9、问：对于物管标的估值能接受的范围是多少？

答：参照市场水平，具体标的具体分析，但不会太激进，稳妥推进，整体考虑投资回报率。
10、问：2020 年物管拓展面积多少？年化合同金额是多少？2021 年是否有年化合同金额目标？


答：2020 年物管面积新增 300 多万方。年化合同金额没法
具体衡量，不同业态、不同区域差别较大。2021 年在规模体量上有要求，主要考核面积，对金额没有具体要求，但有投资回报期、收益率等考核要求。
11、问：物管行业目前成为优质赛道，公司对物管是否有中长期规划？规模上是否有中长期规划？

答：短长期都有考虑，物管板块做到合适的体量和盈利水平后会考虑进行资本运作，未来会做大做强物管业务。
12、问：2021 年物管面积拓展 1000 万方是否是硬性指标？
答：与公司高管考核挂钩，公司将尽力完成相关拓展目标。。
13、问：2020 年不再续签的物管项目是什么情况？

答：单一业主项目，例如公建、园区项目都会公开招投标，不确定性较大。物管行业具有特殊性，一般都会丢一些项目，但同时也会增加一些项目，2020 年净增加 200 多万，包括京东、巨人网络等都有一些项目续签。
14、问：服务园区有税收优惠么？

答：没有，物管费没有税收优惠，租金减免上有一定优惠，两个主体不相关。
15、问：2020 年接近 8 个亿的利润，物业板块贡献多少？

答：物业+租赁贡献了 1 个多亿。

16、问：去年没有新增土地储备是什么原因？今年的计划？
答：一是行业都面临这个问题，公司也参与了招拍挂，但但因收益率等各方面原因，最后没有摘到地；二是公司地产是以产城结合的模式去拓展实施，目前公司在长三角、成渝、珠三角都在跟进项目，通过前期布局的点今年在土地市场招拍挂也会进行举牌，地产项目在稳步跟进。
17、问：地产板块的规划？

答：地产板块是公司主要营收和利润来源，会在产城融合

和城市更新等方面着力做大，也同步会做地产外的其他业务，
把上市公司总的规模和营收提升上去。

18、问：御品峦山和宝路项目开发进度？

答：御品峦山基坑已经完成，今年实施主体开工。宝路属
于 M 类产业用地，在与政府协调换地。

19、问：公司融资成本是多少？

答：大概是 4-6 个点的融资成本。

交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与
沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄露
等情况。

附件清单（如有） 无。

日期 2021 年 4 月 1 日