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诚意回购，彰显信心
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研报日期：2019-01-17
K图 001979_1
　　招商蛇口(001979)
　　事件
　　拟以20-40亿元回购部分社会公众股
　　16日晚招商蛇口发布回购股份预案，拟以集中竞价交易方式出资20-40亿元回购公司股份，其中50%用于股权激励或员工持股计划，其余50%用于转换发行的可转债。
　　预计回购价格不超过23.12元/股，按此测算回购股份数占公司总股本数在1.09%-2.19%之间。其中，回购资金的80%为公司债权融资方式解决，20%为自有资金。
　　简评
　　回购方案彰显公司诚意
　　据我们统计，自去年10月全国人大常委会针对股份回购政策进行修改以来，A股房地产行业共计11家上市房企发布股份回购预案，回购金额上限在2-40亿元，回购股份数占公司总股本数上限在0.5-7.55%。公司此次回购金额居于同行最高水平，回购比例处于居中水平，充分彰显公司诚意。
　　回购金额提振市场信心
　　按照公告收盘日流通盘435亿元计算，公司回购金额20-40亿占比在4.7%-9.5%；公司回购期限为6个月，假设按照前6个月总成交额470亿计算，回购金额占回购期间总成交额的比例约4.3%-8.5%。我们认为无论是回购行为本身，还是较大的回购金额，均有助于提振公司股价。
　　回购用途助力提升长期价值
　　一方面，回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划，将有效
　　事件：拟以20-40亿元回购股份
　　16日晚招商蛇口发布回购股份预案，拟以集中竞价交易方式出资20-40亿元回购公司股份，其中50%用于股权激励或员工持股计划，其余50%用于转换发行的可转债，回购价格不超过23.12元/股，按此测算回购股份数占公司总股本数在1.09%-2.19%之间。其中，回购资金的80%为公司债权融资方式解决，20%为自有资金。对此我们解读如下：
　　回购方案彰显公司诚意，提振市场信心
　　据我们统计，自去年10月全国人大常委会针对股份回购政策进行修改以来，A股房地产行业共计11家上市房企发布股份回购预案，回购金额上限在2-40亿元，回购股份数占公司总股本数上限在0.5-7.55%。公司此次回购金额居于同行最高水平，回购比例亦处于中等偏上水平，同时，回购价格上限较目前股价溢价30.5%，充分彰显公司诚意。
　　按照公告收盘日流通盘435亿元计算，公司回购金额20-40亿占比在4.7%-9.5%；公司回购期限为6个月，假设按照前6个月总成交额470亿计算，回购金额占回购期间总成交额的比例约4.3%-8.5%。回购行为本身有利于提振市场，极具诚意的回购方案更体现公司对未来成长的信心。
　　回购用途助力提升长期价值
　　从回购用途来看，再度彰显公司管理市场化程度与其他国企的比较优势。一方面，回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划，将有效绑定管理层、员工与公司的利益，提升公司价值；另一方面，其余50%用于转换可转债则有助于改善负债比率，保障公司财务安全性，助力公司进一步成长。
　　当禀赋搭载速度
　　销售高增长，扩储显积极
　　销售方面，公司2018年实现销售金额1705.8亿元，同比增长51.3%；销售面积827.4万平，同比增长45.2%，继续维持高增长。销售均价20618元/平，较上年继续提升833元/平。拿地方面，2018年公司拿地金额970.9亿元，同比增长11%，即排除前海项目等非市场化扩张的体量，公开市场拿地额即占销售金额57%，彰显积极的拿地意愿。
　　模式再复制，前海新进展
　　公司在2018年进一步发挥自身禀赋优势。2018年5月，公司发布公告称拟以85.53亿元现金收购招商局所持有的招商漳州48%股权，以及招商香港所持30%股权。此举将扩充公司土储总建面约760万方，其中住宅总建面约150万方，商业用地总建面约100-200万方，且未来还具延展性。其中，双鱼岛项目已获产证，总建面约220万方，其中住宅120万方，商业文娱100万方，预计今年住宅用地将步入招拍挂市场，而商业部分公司可以通过补地价形式直接锁定二级开发，成本优势显著。此外，招商漳州前期打造的漳州开发区有望注入公司丰富先进的管理经验，“前港-中区-后城”的蛇口模式再度复制值得期待。
　　2018年12月，公司前海土地整备迎新进展，公司持股82.5%控股子公司招商驰迪获总值432亿元的土地使用权置换形式补偿，总建面约213万平，其中商务公寓可以进入市场销售。与此同时，招商置换用地和前海出资部分土地将纳入合资合作范围，招商和前海管理局各持50%股权，并由公司合并财务报表。此举消除了市场的疑虑，有助于公司发挥禀赋优势，提升经营业绩，并持续享受未来前海发展的红利。
　　多渠道融资，成本维持低位
　　三季度公司负债水平有所提升，净负债率为74%，较年初水平提升了14个百分点，与中期基本……[中信建投]
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