在2月这波暴风骤雨般的反弹中，除了咄咄逼人的沪深300之外，最令人欣慰的便是REITs，虽然还没有注满去年挖下的深坑，但至少让人看到了希望。

2月，中证REITs指数也录得了九连阳，旗下许多REITs产品单月涨幅在20%左右，并且在3月继续上涨。

股债双牛阶段，REITs的表现会更好

REITs是一个舶来品，在美国国内数十年的发展历程里，长期年化回报9.7%左右，不逊标普500。

虽说REITs一般的宣传口径是兼具股性和债性，但我们现在也都体验到了，REITs更多地还是股性更强一些。

平安证券之前做过一个统计，从2008年到2022年，REITs在2009、2010、2011、2012和2014年的表现会很好，富时REIT指数在上述年份内取得了比标普500更高的涨幅，而上述年份都有个共性——股债双牛行情。

至于，出现股债双牛的背景，往往需要货币政策的宽松，保证流动性层面的充裕；同时经济基本面相对稳健，良好的企业盈利是股票稳增长，债券稳定附息的基础。

在此基础上，还需要投资者风险偏好的抬升。反映到宏观经济层面，可能处于美林时钟的复苏期和扩张期。

而不知道大家有没有这个体感，刚刚过去的2月，国内资产的权益端在国家队救市环境下迅猛反弹，沪深300单月涨幅9%，债券端30年为代表的超长期国债持续逼空，30年国债ETF涨了3.77%。

所以，至少在2月，中国资产的确是股债双击了的，那么中证REITs指数大幅反弹12%，也是合理的。

给机构投资者松绑

之前REITs为什么跌得惨，我觉得和二级市场的流动性短缺有一定关系，买REITs的主要是险资这种机构投资者，本身二级市场的交投并不活跃。

今年2月8日，证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了REITs的权益属性，这意味着什么？

在金融工具准则下，股票为代表的权益类资产可以分为两类——

以交易为目的，计入FVTPL，（以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产），股价的涨跌直接影响当期利润表；不以交易为目的，计入FVOCI，（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益），二级市场价格波动不用计入当期利润表，只有分红收入才计入利润表。

把REITs明确为权益，意味着机构投资者在会计入账方面有了更大的自由度，假如我就是为了买来吃息，那计入FVOCI之后，二级市场价格的短期波动对机构的报表的影响是不大的。

对机构投资者来说，是不是就有了更大幅度投资权益市场的可能？

这是不是就是给险资松绑，鼓励长线资金入市？

这是不是就是权益市场以及Reits市场流动性紧张背景下的增量资金？

这两天，圈内热议新华保险和中国人寿，分别出资250亿元共同发起设立的鸿鹄私募。

其边际增量的示范效应，势必会引发市场对其投资策略的关注。

既然又是一家担负着长线资金入市、资本市场“压舱石”的机构资金，在整体债券低利率、权益高波动的环境下，具备较为稳定的付息能力的权益资产，还剩什么呢？

高股息股票、红利ETF以及REITs等等。

在一众REITs产品里，与长钱资金属性比较匹配，具备一定的规模增长空间，回报相对更乐观的新能源类基础设施，是最值得关注的。

如图所示，鹏华深圳能源REIT（180401）、中航京能光伏REIT（508096）、中信建投国家电投新能源REIT（508028）相较中证REITs指数的超额也会更明显一些。

关注底层资产质量

除了流动性问题，影响REITs价格的最终还有底层资产质量。

所谓REIT，是通过资产证券化的方式，将地方基础设施的所有权和收益权分离，把收益权打包出去融资，对投资者多了一重生息资产（收租），对地方政府化解地方债务，也提供了一重可能。

理想很丰满，但只有实际运作起来，我们才能具体理解到招募说明书里提示的那些问题。

和所有高股息投资一样的，投资REITs之后不可避免的要考虑——分红能否持续？

由于宏观环境的影响，部分产业园的出租率多多少少会受到影响，体现在出租率上，截至2023年Q4华安张江产业REIT底层资产张润大厦出租率降至 63.3%，建信中关村产业园REIT底层资产出租率降至63.8%，出租率的下降必然对2024年的净利润和利息造成压力。

从2023年累计可供分配收益完成情况来看，29只REITs中，超过2/3都是完成目标了的。其中，中金山东高速REIT完成度高达293.24%；而建信中关村REIT、华夏中国交建REIT、华安张江产业园REIT，完成度分别为64.93%、77.34%、77.78%，与我们的体感也是接近的。

虽然我国公募REITs与基础设施挂钩更紧密，但有一点必须承认，基建与地产是硬币的两面，二者往往相辅相成。

所以，当国内经济复苏没有提速，房地产的销售数据没有明显改善的情况下，REITs的底层资产回报和二级市场资本利得，可能还是不宜太乐观，看后面提振经济的举措吧。

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