日前，总部位于福建厦门的大唐集团控股有限公司(以下简称“大唐地产”)在香港联交所网站“披露易”公布了上市招股书。

招股书显示，大唐地产拟上市募集的资金，一部分将用于现有项目的资金需求，主要包括天津、长沙两地的4个项目的建筑成本;另一部分将用于偿还两笔高利率银行贷款以及营运资金。

尽管从行业面来看，大唐地产跨入了全国房企百强俱乐部，近3年里营收和净利润在逐步提升，但是公司的业绩对海西、北部湾等区域的依赖度较高，净负债率高达行业平均水平的4倍还多，偿债压力较大。

与很多公司在房地产主业之外进行跨界布局一样，大唐地产实行“地产 体育”战略。不过从目前来看，体育产业所带来的收益占比甚微。

以京剧脸谱为logo的大唐地产下一步将如何应对业绩发展等问题，2月12日，《中国经营报》记者致电致函大唐地产方面，然而其相关负责人表示：“近期在忙于抗击疫情方面的工作，目前公司暂未正式复工。”截至记者发稿，其未作出正面回应。

拟募资救急

自1994年在厦门开启征途的大唐地产，25年里，其在泉州、漳州、福州、南宁、天津、长沙、贵阳等城市，以大唐果系、世家系及印象系的产品面向市场。

据招股书披露，报告期内(2016～2018年和2019年上半年)，大唐地产的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元人民币，净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元及3.69亿元人民币，毛利率分别是18.4%、24.0%、27.8%及37.5%。

随着项目规模扩大，大唐地产的总负债也水涨船高。报告期内，公司的总负债分别为186.69亿元、257.78亿元、297.51亿元、312.86亿元，对应的总资产分别是190.57亿元、264.26亿元、311.56亿元、335.77亿元。资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.49%、93.17%，远高于房企资产负债率80%的同行业水平。

根据克而瑞发布的2019年中国房地产企业销售榜top200榜单，大唐地产的全口径金额为339.5亿元，排名第81位;权益销售金额为187.8亿元，排名第100位。2016年～2018年，大唐地产的流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元，权益销售金额分别为86.1亿元、447.7亿元、289.6亿元。虽然2019年公司全口径销售金额同比上升约10%，但是被认为能更客观衡量房企销售业绩、资金运用、战略把控水平的权益销售金额同比下滑约35%，排名下降26名。

与此同时，公开数据显示，报告期内，大唐地产未偿还的借款达到75.98亿元，一年内偿还借款17.30亿元，1～2年偿还借款31.69亿元。然而，截至2019年6月底，公司的账面现金及现金等价物只有19.42亿元。除去债务上的还款后，大唐地产资金层面尤为紧张。

大唐地产方面表示，公司的经营活动现金流增加的主要原因是利用合约负债进行调节，而合约负债增加了31.78亿元是由于收取客户的预售垫款增加。

一家房企业内人士指出，收了签合同的预付款致使地产公司现金流增加其实不能说明现金流转好，合约负债增加的原因还有偿还银行借款等。

在融资渠道上，大唐地产主要依赖经营产生的现金，包括预售物业产生的所得款项、银行贷款及信托。招股书中披露的11笔信托融资里，多数是以项目公司的全部股份作为抵押，利率为8.8%～14%之间。由此来看，公司整体的融资成本较高。

对此，大唐地产方面坦陈，利率变动还会影响客户的按揭利率和公司的融资成本。紧随金融危机之后，银行自2012年6月开始降低基准利率，而任何加息均可能增加客户的按揭利率以及公司的融资成本。按揭利率如若大幅上升可能减缓房地产市场的增长，而融资成本增加可能对公司的经营业绩构成重大不利影响。

“去年以来，房地产公司在A股上市基本没有可能性，大多数企业只能通过港股走向资本市场，拓宽融资渠道。”一家总部在苏州的商业地产集团高管向记者介绍。