公告日期：2021-06-09

中海企业发展集团有限公司

（住所： 深圳市南山区粤海街道高新区社区科技南八路 2 号豪威科技大厦 1401）

2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）

募集说明书摘要

牵头主承销商、簿记管理人、受托管理人

（ 住所： 广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座）

联席主承销商

（住所：北京市朝阳区安立路

66 号 4 号楼）

（住所：中国（上海）自由贸易试验

区商城路 618 号）

（住所：深圳市福田区福田街道益田路

5023 号平安金融中心 B 座第 22-25 层）

签署日期： 年 月 日

中海企业发展集团有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） 募集说明书摘要

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声明

本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包

括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于发行人及主承销商

网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投

资决定的依据。

除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书

相同。

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重大事项提示

请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关

章节。

一、 中海企业发展集团有限公司本期债券评级为 AAA；截至 2020 年末发行

人的净资产为 1,640.22 亿元（合并报表中所有者权益），合并口径资产负债率为

71.60%，母公司口径资产负债率为 75.20%； 截至 2021 年 3 月末发行人的净资产

为 1,674.41 亿元（合并报表中所有者权益），合并口径资产负债率为 72.10%，母

公司口径资产负债率为 77.69%； 发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利

润为 173.18 亿元（发行人 2018 年、 2019 年、 2020 年经审计的合并报表中归属

于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。 本

期债券发行及上市安排请参见本期债券发行公告。本募集说明书摘要使用的财务

数据仍处于有效期。

根据中国证券监督管理委员会“证监许可[2021]1778 号”文，发行人获准向专

业投资者公开发行面值总额不超过人民币 95 亿元的公司债券。 发行人主体信用

等级为 AAA， 本期债券信用等级为 AAA。

二、 受国民经济总体运行状况、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素

的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券为固定利率债券，且期限较

长，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使

本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。

三、 公司主营业务所属的房地产行业与整个国民经济的运行状况密切相关，

近年来，随着国内固定资产投资规模不断扩大，城镇化进程逐步加快等宏观经济

因素的影响，我国房地产行业出现了快速增长的局面。为确保国民经济平稳健康

发展，国家先后出台了一系列房地产调控政策，从增加供给、抑制投机性购房需

求、调整税收、规范融资等多方面进行细化调节，对房地产市场带来了各种政策

性影响。如果发行人无法适应宏观调控政策的变化，则可能对公司的持续稳定经

营和未来发展造成不确定性影响。

四、 截至 2018 年末、 2019 年末及 2020 年末，公司总负债分别为 2,852.29

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亿元、3,425.77 亿元及 4,135.67 亿元，其中流动负债分别为 2,310.10 亿元、2,797.64

亿元及 3,274.69 亿元，流动负债占负债总额的比重分别为 80.99%、 81.66%及

79.18%。公司负债结构中大部分为同一控制下关联公司往来款和预售房款等负

债。 公司将密切关注公司的负债水平，力争控制在合理的范围内，但同时随着业

务的发展，公司融资需求、方式及规模将不断变化， 公司将面临一定的有息债务

规模增长、偿债压力上升的风险。

五、 截至 2018 年末、 2019 年末及 2020 年末，公司存货账面余额（合并报

表口径）分别为 2,397.21 亿元、 2,752.45 亿元及 3,026.35 亿元，占总资产的比重

分别为 61.11%、 58.58%及 52.40%。公司的存货主要由房地产项目开发中的开发

成本和已建成尚未出售的开发产品构成。公司存货的去库存能力直接影响公司资

产的流动性及偿债能力，未来若发行人的在售项目销售迟滞将对公司的资金回……
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