“517楼市新政”出台已超过一个月的时间，全国超80%城市开始落地执行，楼市逐步进入政策效果兑现期。此次新政对房地产带来哪些边际变化？房地产行业走势与市场走势之间的关联能为我们带来何种启示？

全国房地产行业在新政后发生了什么变化？

5月数据显示房地产基本面仍待改善。2019年年初以来，70个大中城市的房屋销售价格指数同比增速整体呈现下降趋势。5月“楼市新政”后，新房、二手房价格指数同比跌幅均进一步扩大，但住宅商品房销售额同比跌幅略有收窄。

回顾2014年房价下行周期，同比增速下行时间维持一年左右，新房和二手房价格指数最大同比降幅分别为6.4%和5.2%。对比来看，目前房屋销售价格指数同比下跌趋势已维持两年左右，最大降幅与24年5月底部较接近。尽管目前楼市整体仍然供大于求，但预计随着各地限购进一步放松、房贷利率下降等政策落地刺激需求端回暖，以及房地产商新建商品房面积增加有限，房屋销售价格有望有所企稳，但上涨的可能性仍然需要地产行业进一步调整、以及国内经济和购房意愿的复苏。

分城市地产行业的变化情况有什么不同？

从细分数据能看出较多区域差异，一线城市二手房跌幅较大，三线城市新房跌幅较大。5月数据显示，二手房价格方面，所有城市均环比下跌。其中，一线城市跌幅最大，主要由于一线城市房价变化幅度波动相较二三线城市更大，需求量更大、更容易受到买房者和卖房者情绪波动的影响。新房价格方面，仅上海和太原两市环比增长，房屋价格指数环比上涨的城市数量为2015年3月以来的最低点。其中，三线城市跌幅最大，且三线城市的房屋价格指数的跌幅近三年基本大于一线和二线城市，三线城市购房需求低迷。

高频数据来看，部分城市楼市热度上升。一、二线城市潜在需求驱动仍然存在，以上海为例，高端住宅市场持续火爆，且二手房网签数量环比迅速修复。三线城市需要聚焦政府库存吸纳节奏、购房端利好政策、当地经济发展情况，综合判断房价未来走势，但整体恢复情况预计相较一、二线城市更加缓慢。

房地产行业变化对A股行情演绎有什么启示？

2008年以来，中国地产行业主要有三轮“稳地产”政策周期。2016年之前的两轮调整中，政策刺激下地产行业均有不同程度改善，且国房景气指数的拐点均略晚于申万房地产指数，主要由于政策落地需要时间，而市场预期改善先行反映在资本市场交易价格中。16年开始提倡“房住不炒”后，受行业收紧及疫情影响，景气指数和房地产指数均保持持续下降的趋势。2022年以来的本轮稳地产周期中，房地产指数的下降主要受到基本面EPS持续下降的影响；当地产出现刺激政策后，房地产指数均出现过阶段性上涨行情，但主要由估值贡献。

向后看，房地产板块能否走出趋势性修复行情，核心仍在于基本面的企稳，这依赖于政策落地的节奏及效果。由于房地产行业疲软是经济基本面修复放缓的主要拖累，因此2024年实现GDP增长目标的关键之一便是稳定地产市场。目前的地产政策导向为需求端降低贷款压力、供给端地产去库存，以让住房回归居住的本质为主要目标。预计后续随着供需关系逐步改善，地产行业景气度能够有所改善，但在人口总量和结构变化、市场预期等因素制约下，改善程度仍需耐心等待。

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