在房地产基本面仍待企稳的背景下，5月17日房地产迎来一揽子利好政策，供需两端政策环境基本达到历史以来的最宽松水平，近日各地积极跟进新政落地实施相关政策。新政之后，地产能走出泥潭吗？

不同以往的稳地产周期

房地产行业的大周期由人口总量和结构的变化所决定，而政策影响下的供需错配，带来了地产小周期的波动。历史上08-09年、11-12年、14-16年三轮稳地产周期，政策刺激下地产行业均有不同程度改善。

回顾本轮“稳地产”周期，2022年从“稳需求”到“保交楼”再到“稳融资”形成了“三位一体”的稳楼市政策组合拳，2023年下半年地产政策“工具箱”打开，认房不认贷、降低首付比例、降低存量房贷利率等重磅政策陆续出台，政策对于解决存量房地产市场库存偏高问题的态度愈发鲜明。但是，受制于人口和预期的变化，2024年以来地产依然在低位徘徊，政策放松的效果不及以往稳地产周期。

“517”地产新政传导中

“517”地产新政供需两端全面发力，需求端看，央行出台房地产金融“政策包”，首付比例下调、房贷利率下限取消、公积金贷款利率下调三箭齐发；供给端政策发力方向也进一步延伸，支持政府收储部分商品房、收回收购闲置存量住宅用地、加大“融资白名单”支持力度等多管齐下，助力房地产市场平稳健康发展。

新政出台后，地方政府积极响应，多个省份宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下限，同时取消房贷利率政策下限。5月27日，上海成为第一个落地“517”新政的一线城市，5月28日广州、深圳紧随跟上。截至5月28日，累计全国已经超过80%城市开始落地执行517新政，一线城市仅余北京待跟进，从中央到地方稳楼市的决心充分体现，全国楼市的筑底企稳进程正在加快。

畅通供需堵点，但仍有不确定性

随着新政的逐步落地，地产供需关系有望改善，带动市场信心及格局趋于稳定。短期来看，受观望情绪等影响，基本面暂未看到明显政策效果的体现。长期来看，需求端，政策效果的体现在于居民端对未来的收入预期和房价的变化预期，这不仅需要购房门槛和成本的降低，还依赖中长期经济的全面好转；供给端，政府收储存在着部分城市成本收益不匹配、保障房与商品房库存错位等难题，盘活存量土地政策也面临着资金来源和项目收支平衡的制约。可见，新一轮政策从出台到落地的过程中具有较多的不确定性，最终政策效果仍需时间的检验和进一步观察评估。

$富国金融地产行业混合A(OTCFUND|006652)$

$富国金融地产行业混合C(OTCFUND|011124)$

$富国中证全指家用电器ETF发起式联接C(OTCFUND|017227)$

$富国中证全指家用电器ETF发起式联接A(OTCFUND|017226)$

$富国中证消费50ETF联接A(OTCFUND|008975)$

$富国中证消费50ETF联接C(OTCFUND|008976)$

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