我是苏州园区的,我来回答一波。中新集团是近期难得上市的以园区开发为主业的公司,传统意义上仍然可归结为房地产,为了赶在2019年底上市(为何年底前一定要上市,以...
有同情心地超人
2020-02-28 01:53:48
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我是苏州园区的,我来回答一波。
中新集团是近期难得上市的以园区开发为主业的公司,传统意义上仍然可归结为房地产,为了赶在2019年底上市(为何年底前一定要上市,以后再详细说),公司处理了不少独资或合资的地产项目或股权,当然也增加了不少当期收益。公司的亮点是手里有苏州园区几百亩已经收储的住宅用地,也有不少园区以及区外的工业用地。苏州园区是国内排名第一的综合性开发园区,区内寸土寸金,可谓价值连城。但是这些土地出手需要征得政府同意,而且极有可能是分阶段分批挂牌。所以这个公司是两市少有的甲方爸爸股。
再看募投项目,斜塘地块里面大部分是老的拆迁小区,莲花一村到莲花几十存,熟悉苏州园区的人都知道,物业和环境在园区只能算二流。政府把自己职能上的市政开发改造交给中新集团去干,一来是给它募集资金一个合理的出口,二来就是让它有一个看起来好像是那么回事的主业。其实这个斜塘地块的改造是不怎么赚钱的。公司股东(中方和新方)都心知肚明。
公司在年后第一时间公布了出手一块土地(收益5.6-6.1亿元左右),因为疫情影响,苏州放开了房地产限价拍卖,所以这个地块理论上溢价50%都有可能,如果真是这样,那么2020年至少增厚利润3亿元左右,换算为每股收益增厚0.5元,按照20倍市盈率,那股价起码能再涨10元。但这个都是理论上的。还有一点,这种大型住宅地块,一般都提前勾兑好了,拍卖方的分子和分母也都找好了,所以小股东能不能吃到这块肉,就要看苏州政府领导给不给这个机会了。
综合以上,公司实际价值单纯就那些住宅用地,净利润就有33亿元(按照1300万/亩拍卖),实际远远不止。这些利润最晚会在3年内释放完毕,公司还有一些和苏州元禾合作的创投项目,主要也是为了产业招商增加一些筹码。
公司最大的问题是缺乏宏观战略规划,只满足于苏州和江苏,一直都在小打小闹。要是有个山大王式的强势领导,早就世界500强了,哪有华夏幸福什么事儿。前任还贪腐,只能说一把好牌,最后拿了个平胡。
股价永远都在波动,认识了实际价值,您,应该也可以估摸个价了吧。
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