今天我们不聊基金，来聊一聊最近比较火热的房租市场，这是最近的一个热门话题。由于长租公寓的存在使得部分地区房租出现了一定幅度的上涨，不少人担心未来房租会不会趋势性的持续上涨。从“房租”这个关键词的微信指数上涨趋势就可以看出最近关注房租价格上涨的人真的很多。

我能理解，现在房价高引起很多年轻人的不满，如果房租将来持续上涨的话，对于年轻人的打击来有些大。甚至，有人担心房租会成为压垮年轻人的第一根稻草。在很多为追求流量而乱写的不良媒体的误导下，很多人觉得房租马上就要暴涨了...

那么，未来房租会不会持续上涨的？

首先，我们要了解的是租房和买房是两个完全不同的行为。直接投资房地产市场有消费属性和金(投)融(资)属性的，也就是普通人买房除了有住的需求，还有房子升值了房子升值带来的投资需求。因为从中长期来看，房子是一个不错的抗通胀的投资品种。人们会因为投资需求而买入房产使得房价出现高涨的情况。

但是租房市场不一样，租房只有消费属性，没有投资属性。因此，中长期看房租市场很难像房价那样快速飙升的。房租市场的价格变化更多地是和人们的消费能力相关，即一个地区的房租只和需要租房的人的收入水平相关。

第二，租房市场是一个近乎于完全竞争的市场，它不会因为几家长租公寓的存在而使得整个市场的房租都整体趋势性上涨。

尽管长租公寓的存在可能影响部分地区、短期的房租上涨，但很难影响一个城市长期的房租价格走势。因为几个长租公寓在租房市场占的市场份额还很小，即使它们短期涨价，但其他的房产所有者不会跟着涨房租，整个地区的房租价格就不会上证。而且如果房租太高了，租房者负担不起了，他们可以选择住得更远的地方，或者甚至离开这个城市。

第三，房子是在增加的，意味着租房市场的供给在增加。大多数城市的存量住房租赁房源和后续供应量相当充足，住房租金并不具备大幅上涨条件。

第四，房租的长期上涨趋势和什么相关呢？答案是和人们的收入水平是保持高度相关性。除非租房者的收入有大幅度提升，否则大家不必担心房租会长期、持续、快速上涨的。

所以，中泰证券首席经济学家李迅雷也认为房租不会持续上涨。他认为未来房租不会上涨有三个层面的原因是：

一是可供出租的房源还在增加；

二是利率下行，楼市面临估值压力；

三是未来经济增速下行会导致企业盈利增速的下行，债务危机过高。

最后，如果你真的觉得房租会持续、快速上涨的话，那么你可以考虑投资房地产信托投资基金（REITs）。

当然目前能投资国内房地产信托的就是鹏华前海万科REITs，这是一个场内基金。现在场内买，折扣是17.6%。

鹏华前海万科REITs投资深圳市万科前海公馆建设管理有限公司即目标公司股权（某种意义上说，这个不是真正的REITs产品）。目标公司持有万科前海企业公馆，为前海区域的优质甲级写字楼，以获取商业物业租金收益为目标。