金九银十，房产市场有点“热闹”，不过这次不是以前常听到的买房热，而是话题特别热。

房产预售制取消、房产税何时推出、金九银十房价下跌、退房潮……每一件不仅牵动买房人的心，也对地产行业投资产生了很大影响？

那么，这些事儿真的会影响到房价走势，决定地产板块的未来吗？今天机智姐请来我们家的基金经理——何奇先生，用一系列快问快答的形式，为大家做一个全面解读。

Q：预售制取消对房地产有什么影响？　

何奇：预售制度取消对房地产行业影响深远，我们判断即使未来逐步试点推进，这是一个比较漫长的过程。

Q：对房价会是利好吗？

何奇：从短期来看，取消预售制度将导致市场供给大幅减少，不一定有利于抑制房价。

从长期来看，行业长期供需更多由人口、土地和经济发展水平等一系列因素决定，是否预售对行业中长期不存在较大影响，可预见的影响是大幅降低了开发商的杠杆水平，从而可能降低行业供给效率。总而言之，不建议将预售制度调整作为是否购房的主要考虑因素。

Q：房地产税一旦全面实行，房价会上涨还是下跌？　

何奇：如果房地产税全面实行，将加大物业持有成本，从而对房产需求有一定负面影响，尤其是投资性需求。但是从国际经验来看，在合理的房产税率基础上，是否征收房产税对中长期房价并无明显影响，因为制约房价的核心因素还是供需关系，更多还是受人口、土地、流动性等因素制约。

Q：会加重购房者的负担吗？

何奇：在其他税费不变的情况下，征收房地产税短期会加大购房者负担，从而对房价产生一定的抑制作用，可能不会改变房价长期走势，更深远影响是房产在家庭间的分配结构。尤其在目前情况下，我们判断房地产税即使出台，也会对刚需保护较多，更多影响的是投资性需求。

Q：最新一轮降准已经开始，对房地产影响几何？

何奇：作为一个资金敏感型行业，宏观流动性的变化必然对房地产行业产生影响。在目前资金强监管、宏观去杠杆的政策环境没有实质性改变的前提下，预计降准不会直接“漫灌”到房地产行业。

但央行向市场释放的流动性会缓解紧张局面，优质地产企业的融资环境可能会得以边际改善；同时银行的信贷额度会略有宽松，刚需购房客户的信贷成本可能会有所下降。

Q：今年经济下行压力比较大，为何政府对房地产的政策一直没有放松？

何奇：今年宏观经济确实面临较大的压力，但从结构上来看，宏观经济下行的压力主要是来自消费增长乏力、工业制造企业投资放缓。

从近几月的经济数据来看，房地产仍然呈现销售、投资双热的局面，俨然成为支撑当前宏观经济稳定的重要保障。特别是目前房地产库存水平仍然偏低，部分城市甚至仍然面临房价过快上涨的压力。在这个背景下，放松地产政策对冲经济下滑的充分性和必要性都不具备。

从过往经验来看，放松地产调控对冲经济下行一般发生在房价下跌、商品房销售负增长、地产投资大幅下滑的阶段，今年可能尚不具备放松地产政策的条件，但是四季度以后预计房地产基本面将逐步走弱，明年政策存在着调整可能。

Q：有人说，当下刚需被政策压制，未来假如地产股龙头持续盈利，房地产企业未来还会迎来新机遇？

何奇：衣食住行是与生俱来的生存需求，对于没有自有房屋的人来说，能够拥有自己的房产确实是一个刚性需求。而调控政策一般针对普适现象而定，确实可能存在误伤部分刚需的情况，这种政策变动会随着行业基本面变化动态调整。

我们也应看到，中国房地产行业能够生存、发展、壮大的内在动力，在于仍未见顶的城镇化进程、持续中高速增长的中国经济、人民群众对美好生活的向往。行业和企业的生死，不能简单的系于政策松紧这一根线。

未来，相信在中国宏观经济稳中向好、居民生活水平日益提升、城镇化都市化不断推进的宏观背景下，房地产行业未来依然有望保持稳定，而龙头房企的市占率也存在提升空间。

Q：房价和地产板块之间有什么必然联系，是简单的同涨同跌吗？

何奇：从过往几轮周期的经验来看，在房价下跌的初期，市场对于房地产行业的预期会受到较大冲击。

一方面，房价下跌会影响购房者预期，地产销售会受到影响，直接影响房企销售和当期业绩；另一方面房价下跌则意味着开发商持有的土地、在建房产等存货资产缩水。因此在房价下跌初期，地产板块通常会受影响而调整，比较典型的是2011年11月到2012年1月和2014年4月、5月这两个阶段。

此外，房价下跌一般都发生在商品房销售、地产投资下降之后，是行业周期萧条的终极表现，往往意味着小周期调整走向末端。因此当房价下跌一段时间以后，通常会出现调控政策的转向，进而带来市场预期逆转，地产股触底反弹。比较典型的是2014年930之后四季度地产股的大涨。

Q：对于股市行情不好，是因为房地产吸金太多这种说法，您怎么看？

何奇：股市和房市都是都是资金敏感型市场，从较长的时间维度来看，二者的起伏都与宏观流动性松紧紧密相关。例如最近一轮的2014年的降息降准周期开启后，我们先后迎来了15年的股市大牛市，和15、16、17三年的楼市火爆期。从国际经验看，股市与楼市在多数情况下也都是同涨同跌。

房地产市场是消费市场，也是金融市场，具备一定的金融属性。地产市场发展受限，直接受影响的是房地产企业，进而影响银行等金融企业。而银行地产是股市的权重板块，地产行业发展受限，对金融地产乃至整个周期板块都有较大负面影响。

Q：地产行业真的迎来了冬天吗？

何奇：盛极而衰、否极泰来，作为一个周期性行业，繁荣衰退萧条复苏的循环往复是房地产行业的宿命。在15、16年这样的极度繁荣期，我们不应过于乐观；而在当前这样的衰退期，我们也应该要客观看待，因为最差的阶段可能还未到来，同时新一轮的复苏期可能也正在路上。这种周期波动与宏观经济的波动相联系，由调控政策周期变化带来，也受到购房人需求周期的影响。

寒冬可能会有，但暖春也许正在路上，归根结底还是要客观看待，从而正确应对地产行业的周期波动，萧条时不盲目悲观、繁荣时不盲目乐观。

既是解读，也是科普，机智姐希望关注房产、以及房产投资的同学可以仔细看一遍，搞懂其中的一些逻辑和思路，在铺天盖地的新闻中保持一份理性和独立思考。。

当然，房产是一个很复杂的话题，这一期远远还不够。 下期，姐还会结合一些实际案例，继续邀请何奇经理和大家一起做探讨和解读。

基金有风险，投资需谨慎，基金过往业绩不代表未来表现。