最近地产股的走势着实让人感到困惑，一方面是房企业绩迭创新高，上半年销售业绩超千亿的房企有7家，碧桂园、恒大、万科分别突破了四千、三千、三千亿大关。另一方面地产股的走势逐步下行，2018年上半年地产股市值蒸发超万亿，特别是几家龙头房企，大部分市值跌幅超千亿。

表：房企销售业绩榜单

(见文末图一)

来源：CREIS中指数据

图：房地产指数日K线

(见文末图二)

来源：东方财富

2016-17 年三四线商品房热销行情以央行发放 PSL 为国开行发放棚改贷款提供资金、货币化棚改比例上升为基础，叠加一二线城市比价效应，带动三四线销售增速上升。也使得三四线项目较多的房企销售井喷、股价大涨，碧桂园就是最典型的一个。

(见文末图三)

但是2018年6月26日，新京报报道国开行上周已经给各个分行发布了工作通知，将所有棚改(“棚改”是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程)合同审批权限上收总行。在多位业内人士看来，棚改货币化安置比例走低，三四线房地产市场将降温，这个消息直接导致地产股连跌多日。

虽然7月12日下午，住建部有关负责人表示，对于下一步棚改工作，将因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。这则消息使得地产股企稳并反弹，但是力度有限。

但是即使国家住建部吹风不搞一刀切，房企再想在三四线城市享受棚改货币化安置的红利，恐怕已经不那么容易了。

因为最近几年支撑楼市最关键的因素，尤其是三四线城市楼市，就是棚改的货币化安置政策。货币化安置指由政府将安置款以货币形式一次性发放给棚改住户，引导棚改户去购买现有的商品房。货币化安置造成了大量的购房需求，消化了部分三四线城市过高的库存，而对于部分库存不足的城市，这些需求放大了购房紧张情绪，推升了房价，而这股市楼市调控希望看到的。

因此，地产股未来表现其实还是充满不确定，更不用说目前仍处在去杠杆的过程中，流动性虽有所放松，但是国家对楼市调控的态度依然很坚决。因此这个时候很多持有地产股仓位比较重的基金，无非是会受到整体行业低迷的影响。当然，有个问题大家还是要明确的，地产行业集中度正越来越高，未来行业也会日益稳定，对于业绩好的行业，目前不走运，将来总会将业绩重新反应在股价上。

表：万科A2018年中报机构持仓明细

(见文末图四)

#地产基走势如过山车 棚改该背锅吗？# ?