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发表于 2017-02-21 14:09:23 天天基金手机网页版
二手房投资的注意点 红利我在金元宝理财社区看了不少买房的经验贴,终于在年前入手了
二手房投资的注意点
红利我在金元宝理财社区看了不少买房的经验贴,终于在年前入手了一套二手房,通过实战,还真遇到不少坑,也积累了些经验,分享给大家,希望给准备买二手房的朋友一些帮助。
为什么要买二手房
总的来说还是二手房性价比高,这里关于新房(期房)价格波动风险、时间成本等就不详说了。
只谈一个观点,我们一定要明白:不论你买新房还是二手房,当你卖房时,永远都算二手房。
我们对比一下不难发现,当市场看好时,新房(开发商操盘)都会拉涨的非常厉害,会比所在区域的二手房单价高很多。
这就导致了投资新盘的回报率没有二手房高,因为不论你买的新房还是二手房,等你再出手时,它就是二手房了,执行的是该区域二手房的价格水平了。
举个例子:
比如某区域,在楼市看好的前景下,某预售的新楼盘A(2年后交房),单价2.3W,而且价格还不断攀升;此时该区域有小区B的,其二手房单价为1.8W左右,只是微涨。
这时很多人都会考虑涨幅快的新楼盘。
假设2年后,该区域的二手房单价普遍到2.5W左右。
如果你当初买的是楼盘A,那么2年后你拿到房后进行转手,其价格差不多就在2.6W上下;
而当初你如果买的是B小区的二手房,那么2年后你再转手的价格也许会在2.5W上下。
两个楼盘的二手房价格差别不会太大。
所以你会发现当初投资二手房的回报率会相对高很多,这里还没有算上买二手房可以提前入住或2年的租金收入。
买之前要做足功课,看房200套
有个奇怪现象,就是我们买一件几十元或几百元的东西,还要在淘宝上反反复复看几十家、有些时候还要纠结上几天才下单;
但买房时,一个上百万的商品,我们反而看几套就下定了,觉得自己没有时间和精力去看上几十套房子。
职业炒家是建议必须看房200套以上,这里说的不是网上看,是实际上门看后,你才会对房子了然于心,才能买到性价比高又中意的房子。
但要看200套,说实话做到这个真的很难,小编自己买二手房时陆陆续续看了几十套,已经累成狗,看到后面都麻木了。
不过多看几套房子的建议肯定没错,上百万的买卖,多花点时间是应该的。
选择好的中介业务员和房东
首先选择信誉较好的大中介,肯定没错;除了这点外,选择一个好的中介业务员这点真的很重要。
红利这次买二手房,遇到了一个难搞的房东,很不幸又遇到一个没啥经验还很毛头的中介,所以过程就漫长和曲折了,简单说几点:
1、首先这个户型我还是比较中意的,本来还想砍点价格,但毛头的中介小伙脾气挺大,和房东第一天就开启吵架模式,导致房东不是很情愿了,这个也就很难争取一些优惠了。
2、中介小伙经验不足,却表现的很有经验,经常给我们些错误的指导,导致提交的资料、或预约有问题,中间复了几次,这样的环节至少遇到了3次,浪费了1个月以上的时间。
3、中介小伙沟通不利,比如遇到了约定好的时间没法办这个事情时,从来不主动告知,只有我去问他了,才告你办不了; 然后房东没问他,他就一直不告知,最后和房东又是火星撞地球。
所以大家买二手房时,一定要选择一个亲切、讨人喜欢、并且有经验的中介来服务。
要提前解房子的信息
很多时候中介给你的信息未必是准确的,你实地看到的房子也只能看到表面。
你还需要查看房子的相关证件信息,比如房子具体是哪一年建造的,这个会关系到你的房产还有多少年产权、你到银行贷款的难易程度等。
比如红利这次买的房子就比小区对外公告的房子年份要老,因为老小区也是分批建造的,最后到了银行贷款审核时,只能买了银行理财产品,才搞下贷款。
所以我们在看中房子后,一定要中介提供房子的三证信息,详细查阅。
关于贷款方式
这套房我选择的是30年等额本息的方式,因为考虑到通货膨胀,我的建议是时间越长越好,而且选的是等额本息的方式。可能很多人不解,在金元宝理财社区也有不少关于房贷的介绍,有兴趣的可以去搜索下。
关于房产税和中介费
同样的小区、同样的总价,也许你比别人要多花几万。
房产税:如果房东卖的不是唯一的住房,那么需要交房产税,当然不用想,这个税也是你交的,所以我们买房时,还需要了解房子是否需要交房产税。
中介费:其实中介费是可以砍的,不同的市场行情、不同的中介收的费用标准和计算的口径都不一样。
一定要自己计算一下,比如有些是按照总价的算费用的、有些是固定费用的、有些是按照总价分段计费的、所以选择中介时,一定要提前进行咨询,否者也许你觉得中介费优惠很多,其实都是文字游戏。
简单一句话就是,不管中介给什么优惠,让中介给你一个优惠后的中介费具体数字是多少。
关于户口和学籍
如果是学区房,你在买房时一定要先确认好户口问题和学籍。
下定之前,要确认房东是否户口已经迁出,如果已经迁出,我们一定要到所属派出所查下是否已经迁出;
如果户口没有迁出,一定要约定好户口迁出的时间,要写入合同条款里,并约定好违约赔偿和留下尾款质押金。如果不约定好,这里的纠纷还是很多的。
关于学籍:这里也一定要问清楚,如果占用了学籍,要约定好什么时候可以释放学籍,因为好的学区学籍被占用,你买了房入了户,小孩也没法读书,因为你的房子的学籍已经被占用了。
这里延伸出二胎问题,二胎应该是不受学籍限制的。
合同条款很重要
如果遇到好的房东还可以,如果遇到难搞的房东,那么有效的合同条款对双方都有保障。
这里不要指望中介来善后,中介在你完成交房确认书后,至于你有没有拿到房子,和中介已经没有关系了。
而且一般业务员的提成也是完成交房确认书后发放。
所以合同条款里一定要约定好交房的条件,比如过户问题、交房问题、尾款问题等等。
小编这次买房就缺乏经验,竟然没有交房确定,房东就拿到了房子的尾款,这样如果遇到了难搞的房东赖着不走,必然是一番折腾。
还好这次房东只是多住了几天,小编就通知他们及时搬出,房东也算配合,毕竟房子的产权所属我了。
所以后续大家买房时,一定要约定好交房的条款,房子、水、电、气等一切过户后,拿到房子然后签交房确认书,然后发放尾款。
总之控制钱是最好的约束手段。
什么样的房子值得投资
大神推荐买的房子:市区边缘、二手、国企开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅
请牢牢抄下来,并贴在你的床头!
那小编自己认为:选择交通便利,距离地铁口近,租售比高的房子准没错,因为这样的房子很保值,而且房子的租金也足够覆盖按揭了,这样风险就可控了,那么就慢慢等着涨价吧。
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