房产投资问答合集（一）
2017-07-19 老祝说
本文来自老祝运营的社区，是一篇辑录了资深投资客对有关房产投资问题的答复，非常宝贵，分享在此。这是第一篇。文章来自公众号：老祝说
以下内容不代表老祝的观点。
- 01 -问：房价已经翻了一倍以上，按揭的房子如何变现？截断再抵押、二押金、卖掉？
答：首选截断再抵押，还清贷款后，再做抵押贷款，可抵押的成数高，而且期限长，不建议二押，对个人信报不好，银行会认为您极度缺钱，而且个人身份证暂时没法做其他抵押贷／信用贷／信用卡，所以长期使用资金不建议二押。
- 02 -问：什么情况下适合截断再抵押？
答：只要能抵押出的金额，是剩余按揭款的两倍及以上，就可以把按揭还清，再进行抵押贷款。所以一般操作之前先找贷款中介或信贷员确认能够抵押的成数和总额、利率、贷款年限后再还清贷款，重新抵押。
- 03 -问：如何解决月供问题？
答：月供的九种方法：按照顺序
1、房屋租金
2、工资收入
3、其他经营性收入
4、现金
5、信用贷
6、信用卡
7、找父母借钱
8、找同学借钱
9、卖掉一套房子
文章来自公众号：老祝说
- 04 -问：二套房房贷利率上浮，是否值得贷款买？
答：房贷是中国老百姓这辈子能拿到的最便宜的钱，这就是政府发的扶贫基金，赶紧去领！
- 05 -问：买房的时期问题？都说房子有周期，是不是要看准备了在下手？
答：
第一：只有大城市才有房地产
第二：买房的最好时机有两个点，一个是十年前，还有一个就是现在。
每一年我们都觉得当时房价贵，每一年我们又觉得去年的房价好便宜。
- 06 -问：如何用好父母的贷票
答：贷款最长年限70年，减去年龄，就是贷款期限了，比如爸爸55岁，则可以贷款15年（70-55=15）
- 07 -问：M2增速放缓，是否意味一印解千愁的时代已经过去，对房价有影响吗？
答：M2增速放缓，只是统计数据而已（其实数据失真）
看下各省市的投资规划上马的项目，加一下看看用多少钱？
让政府放弃通货膨胀这样的隐形税收，是不可能。
- 08 -问：关于限购和限贷
答：限购限贷是独立的
关于限购，你在全国其他城市都有一套房，只要在本市没有房子，那么你在本市就不限购
关于限贷：贷款是全国联网的，你在其他城市贷过款，那么你在本市也属于有贷款记录的。
- 09 -问：请问找过桥公司借款，会上征信吗？
答：你找银行贷款会上征信，找小贷公司借款就好比私人借款，当然不上征信。
- 10 -问：家里有2套房了，如何破房票
答：
       1、房产证只写一个人的名字
       2、主贷人用房产证上的名字
       3、LH，另外一个人去买
- 11 -问：如何控制贷款节奏，做到两个首贷并发？
答：第一套先送审核通过不放款，等第二个放款后，第一个再放款，就并发了。
- 12 -问：银行征信系统只有主贷款人的信息吗？
答：是的
- 13 -问：推荐书本
答：
《香港地产业百年》 冯邦彦
《中产阶级如何保护自己的财富》
- 14 -问：有房票，贷票用完，父母年纪大，最多贷10年，还值得用吗？
答：
 1、选对城市、只有大城市才有房地产
 2、买就对了
 3、贷到就是赚到，房贷是普通人一辈子能拿到的最便宜的资金， 堪称扶贫基金，别说10年，8年也要拿。
  4、去找笋盘
- 15 -问：这几年出现的高铁新城值得投资吗？
答：大城市的高铁枢纽，有前途，是人流汇聚中转的中心，至于小城市及县城，都是大坑。嘉兴杭州只要30分钟，方不方便？石家庄到北京只要72分钟，方便不？方便有个屁用
- 16 -问：准备入手二套，按揭和全款抵押贷款，哪种好？
答：选择哪种贷款方式，取决于杠杆率，房贷才是利润的来源。
抵押贷的优点是大部分可以做到7成，评估没有按揭严格。
按揭贷款的优势是利率低，但利率的提高对月供影响并没有那么大，另一方面是基于货币的长期贬值。
如果第二套按揭只能贷5成，而抵押贷利率上浮30%以内，就可以选择抵押贷款了。
- 17 -问：在政府限购比较严城市，买一手房还是二手房？
答：对于有上涨预期的大城市，限购导致新房一房难求，导致一二手房价倒挂的城市，只要能买到就买一手房，用今天的价格＋2年资金利用率买到年后的房子。房子是用来住的，有能力投资房产的人尽量多买房，并把房子出租出去，解决没有房产的人才的住房问题。