最近去调研的时候发现越来越多基金经理开始聊到“地产酒”的投资机会了。地产酒也就是所谓的“区域性白酒”，泛指那些在地方省份份额比较高，但省外占有率比较低的白酒。

比如安徽省的古井贡酒、口子窖、迎驾贡酒，江苏省的洋河股份、今世缘。严格来说的话，洋河股份算半个地产酒，因为有一半收入来自省外。

为什么之前没什么资金关注，现在越来越多资金会开始关注地产酒呢？

这要从白酒行业总消费量开始说起，众所周知，白酒整体消费规模是不断下降的。白酒上市公司的业绩之所以还在保持增长，是人们如今少喝酒，喝好酒了。

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喝白酒的人数在短期内是相对固定的，甚至因为疫情的影响，部分居民消费力下降，喝白酒的消费人数不光没有增长可能还在下降。那么最终大家可能会发现高贵的白酒股也会开始内卷，为了培育自己的中高端品牌，各大酒企要么是控量要么是加大费用投放，毛利上涨但净利下滑，竞争进一步加剧。

对于超高端白酒来说，它更像是一件奢侈品。比如飞天茅台，尽管最近散装价格跌到3000元左右，但供给依然非常紧缺，要想买到便宜的茅台必须要抢。但并不是所有白酒股都是奢侈品逻辑，其他大部分白酒股都只是普通消费股逻辑。

所以从投资确定性来看，基金经理们更愿意选择那些品牌价值更高的高端白酒，比如茅台、五粮液、老窖、汾酒等等，这些都是知名公募基金的重仓股。

但是大家都忽略了一点，就是当茅台等高端、次高端白酒涨价之后，给地产酒们拉开了涨价空间。白酒行业内部其实是有轮动周期的，这个轮动周期就是高端→次高端→地产酒的涨价传导过程。

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当飞天茅台的价格涨到3000元之后，紧随其后的五粮液和老窖涨到了1000元左右，后面的白酒也开始陆续跟进。之前高端白酒和次高端白酒都涨价扩容了，如今终于轮到地产酒。

再从明年的预期净利润增速和估值看，地产酒的业绩增速相对不错，普遍都有25%左右的增长，估值并不算贵，平均30倍FPE左右。相比之下，贵州茅台的预期净利润增速仅有16.3%，估值高达38倍FPE。

如果从投资确定性的角度出发，那贵州茅台还是第一选择。但如果从性价比的角度出发，地产酒当然逐渐吸引不少资金的关注。

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下面我做了四张股价走势对比图，前面两张是贵州茅台股价和中证白酒指数走势对比。从第一张图咱们可以看到，在2020年9月之前贵州茅台是大幅跑赢中证白酒指数的，说明茅台比其他大部分白酒都要强。

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再看第二张图，在2020年9月之后，贵州茅台就开始大幅跑输中证白酒指数了，说明茅台比其他白酒股要弱，这个时候白酒行业内部的景气度轮动从高端白酒往次高端白酒转移，也就是那个时候，越来越多资金开始关注山西汾酒、酒鬼酒、舍得等。

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第三和第四张图是地产酒代表今世缘和中证白酒指数的走势对比图，可以看到，今世缘之前一直跑不赢中证白酒指数，甚至还一度大幅跑输。但是从最近一段时间来看，今世缘的股价开始反超中证白酒指数了。

不过汇总我以上说到的分析，也能说明白酒本轮高景气周期进入尾声了，从高端涨到次高端再涨到地产酒。接下来就要看茅台能不能提价了，如果茅台不能提价，那白酒整体的价格带就很难往上提。

茅台不涨，五粮液难涨，五粮液不涨，老窖难涨，一环扣一环，一层压一层。除非部分白酒推一些大单品做结构性升级。比如五粮液推的经典五粮液，但从最近调研来看经典五粮液是低于预期的，要成功培育还需要时间。