年初的时候我跟大家梳理过地产行业的投资逻辑，当时我是觉得集中供给政策出来之后可以让土地成本下降，当时我是觉得土地出让是需要实缴保证金的，集中供给会让一些资金紧缺的小房企公司丧失机会，拥有资金实力雄厚的大房企就有更多机会《坑变茅坑，乌鸡变凤凰》

集中供地可以减少竞争热度，那么土拍成本会下降，房地产行业就能够走通龙头集中度提高的逻辑，这样万科保利这类龙头公司就可以迎来估值修复甚至估值跃迁。但后面跟踪发现，真是情况是低于我预期的，房企抢地的热情比我当初想象的要高得多。

对于房企来说，土地就是面粉，如果没有面粉就做不出面包，原本面粉买贵了，那我可以向买面包的消费者转移成本，但如今面包（房产）被政府限价，使得房企的利润率大幅下降。从整体来看，政府通过土地几乎拿走了房地产产业链90%-95%的利润。

这对于房企来说，不买面粉，做不了面包。买了面粉，卖面包赚不了钱，横竖都得死，于是最近天津第二批集中供地很少房企报价了。原本计划于8月20日进行的第二批集中供地出让活动延长至8月31日。

土拍政策做了调整，天津市下调了地块的最高限价，此前相关地块的最高溢价为50%，最低为20%。61宗地块中降幅超20%的有53块，并且有摇号限制，减缓抢地内卷。

这是好事，说明房地产企业之间不用内卷抢地了，接下来各地区的供地政策应该也会跟随调整，接下来土地的溢价率会开始下降，那么房地产利润率的拐点就可能出现。我们没办法准确判断这个拐点什么时候出现，因为需要博弈政策，但后面应该不会比现在变得更差了。加上前段时间保利大股东出手增持，我认为地产行业投资逻辑可能出现变化，这个变化是积极的。

之前我去跟基金经理访谈调研的时候，其中一个基金经理跟我聊过，他去找大国企房企的人聊天，他们看到土拍溢价觉得还不错，这些溢价的土地都被抢去了，而他们自己是偏琐防守的，拿地的时候都是非常克制。

作为国企他们可能都明白监管压制房价的决心，溢价拿地是没有太大意义的。他们揣着大量现金等着这些溢价买入土地的，上杠杆买土地的，爆仓之后以低价来接盘。

所以，万科保利金地等都是没什么基本面问题，只是整个行业受政策压制，行业情绪，基本面都不行，那么市场对于万科保利金地都不待见，但最终大概率是他们出来收割。

另一边，恒大昨晚也发公告称确认出售公司旗下部分资产，包括但不限于恒大新能源汽车和恒大物业的部分股权，市场猜测来接盘抄底的公司里面就有万科和保利。

有朋友觉得很奇怪，为什么万科保利和恒大的股价一起涨，卖资产和买资产究竟哪一方是利空哪一方是利好？理论上趁机抄底买资产的是利好，实在没办法变卖资产维持生计的是利空。恒大卖掉资产之后活下去的概率大大增加，但从此也退出了一线地产商领域了，要东山再起难度较大。

但因为两边之前都是过度杀估值的，市场对整个房地产行业都极度悲观，连做商业地产的都带下水了。大家可以简单理解为，原本市场认为两个人都要在这轮寒冬中死去，但最终两个可能都能活下来了。

只不过其中一个通过这次寒冬试练变得更强壮了，而另外一个饱受寒冬折磨病痛缠身变得更加弱小。那么市场首先就要纠正对两个人都死去的预期，所以两边都大涨了。接下来再修复那个变强壮的人变强壮的预期。

隔壁老严有不同观点，大家可以去看看《比预想要来得早的重磅信号》

总之，一个好消息与一个坏消息。

好消息是苦逼的地产股终于看到一丝曙光了，结合之前保利大股东出手抄底，他们可能站在大气层看到了些什么，地产行业拐点可能临近了。坏消息是要再来一个涨停才能解套。即使最近几天地产股大涨，但回头算年初至今涨跌幅，万科-19.48%，保利地产-20.42%，金地集团-15%，而宁德时代是+47.39%。

今年我选择做一名端水大师，虽然我手上一批锂电光伏军工涨得凶猛，但手上一批银保地也被狠狠地爆锤。吐槽下自己