$招商科创REIT(SH508012)$  

课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）

01   今日市场浅析及关注事项

      今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为1.34%，指数成交金额为7.70亿元，相较前一日成交金额大幅增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为97930万元，市场平均换手率为1.5229%。

      今日发生1笔大宗交易，成交金额最大的是宁波交投REIT。今日大宗交易成交总金额为263.61万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。 

      今日公募REITs市场表现强于股指、基金指数、转债指数和债券指数。市场成交总金额大幅增加。其中涨幅最大的是特变新能源REIT（涨幅6.04%），跌幅最大的是招商高速公路REIT（跌幅-1.10%），且回撤比例最大的是重庆两江REIT（最大回撤6.34%）。从特变新能源REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘，开盘之后价格就呈现出较好的上涨趋势，且在开盘半小时内价格就已上涨2.55%，随后该REIT价格表现出稳步上涨行情，且成交量分布也较为均匀，最终以全天上涨6.04%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为5.400元。

      今日市场跌幅最大的是招商高速公路REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与招商高速公路REIT相关系数最低的公募REITs基金是南京交通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与招商高速公路REIT相关系数最低的公募REITs基金是南京交通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与招商高速公路REIT相关系数最低的公募REITs基金是首创奥莱REIT。

      今日公募REITs市场放量上涨，市场中有55只公募REITs产品上涨，有3只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日消费设施板块整体涨幅最大，且成交金额环比前一交易日有所增加。今日未有下跌板块。

      产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.982%（即盐田港REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到3.333%（即南京交通REIT）。

图表1    公募REITs市场各板块的涨跌幅（1月3日）

可关注事项：

    （1）今日公募REITs市场成交总金额持续增加，市场交易情绪较为高涨。今日消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为3.004%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日未有下跌板块。今日成交额环比前一交易日涨幅最大的是高速公路板块，该板块今日上涨1.118%。 

      根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性十分充裕。今日消费设施板块涨幅最大，有6只消费设施公募REITs产品的涨幅超过2.5%，3只产品超过板块涨幅，板块成交额相比前一日持续增加21.25%，表明部分市场投资者继续增持消费设施板块公募REITs产品，板块的投资交易情绪继续保持积极状态。投资者对于大部分消费设施、生态环保、能源板块和保租房板块的公募REITs产品的基础资产收入持乐观预期，在分子端保持稳定状况下，随着近日分母端无风险利率的持续下跌，这四个板块近日涨幅都较为明显。

       另外，蒙能清洁能源REIT今日继续上涨，且今日成交额环比前一交易日增加52.06%。该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降到0%以下。显示出市场投资者对于大部分公募REITs产品的投资交易情绪仍旧十分高涨，叠加今日的市场成交额明显放大和市场继续预期无风险利率有下降空间，中证REITs全收益指数大概率会冲突1000点。

02   今日市场数据

图表2    产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（1月3日）

注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%

2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年1月3日基金最新市值规模

3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。

4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。

图表3   经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（1月3日）

注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%

2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年1月3日基金最新市值规模

3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。

4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。

5、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。

03   理论研究应用于实践结果

（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）

图表4    产品成立至今净值曲线图

图表5   今年以来净值曲线图

04   各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额

图表6 能源REITs的IRR实时值变化情况