为什么要犟保障房公募reits发不出来啊？把它看成新时代城投债不就好了？（考虑到股性更强，也可以看成是股性增强版的城投可转债）。

从穿透后的风险承担人角度看，原来的城投债是全体国民（银行只是个机构通道，毕竟基金是中产及以上群体才会买，但存款大部分人都有，哪怕只是非常短期的工资结余），现在的保障房公募reits是券商、公募、地方政府和中产，算是原则上把普通人隔离在外后，对“共同富裕”开刀对象进行了风险共担，完美适配最近两年的顶层设计文件思路。

至于保障房公募reits是不是fraud？难评……毕竟好资产去银行抵押贷款不行？甚至直接发债不也可以？非要绕两道手发个公募reits，反正我不好说……

另外保障房公募reits有没有投资价值？给两份数据：

1、首批保障房公募reits于22.8.31上市，目前年化派息率约4%（可以近似看成股票最近两年的平均股息率），相对A股大部分上市公司的股息率还是有一定优势；

2、首批3只保障房公募reits两年不到平均跌10%，算上派息基本还是亏，但这跌幅也没比$中证800(SH000906)$  更多，甚至你买基金还要多亏10个点（万得偏股混合型基金指数同期跌幅约20%），所以相对其它权益投资品种来说，保障房公募reits优势还挺明显（不作为普通个人投资者的投资依据）……

国泰君安去年底发城投宽庭保租房reits的时候，说自己是“金融报国”，建议各家机构学习一下……