美帝毫无底线的开足马力印美金，白嫖全世界劳动人民的财富，损人利己，我们只能坐以待毙？
编者荐语：我国首批公募REITs马上就要上市了，市场对上市后的表现还是非常期待的。在看咱们国家REITs的表现之前，可以先借鉴一下大洋彼岸美国REITs的走势。最近我们的研究员，投资美国的REITs小赚了一笔，且看他跟大家分享。
以下文章来源于研究员基德 ，作者基德。
美国天量货币供应的影响正在逐渐显现
反映美国整体住房价格的凯斯-席勒指数在2020年6月以来，加速上扬，并持续创下新高。
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与房价数据一道创新高的还有美国的通胀数据，2021年5月美国最新的CPI同比大涨5%，创下了2008年8月以来的最高值。
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如果通货膨胀很严重，将会给一国的经济，以及老百姓的日常生活带来很大的负面影响。不过好在没有发生在我们国家。
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而如果美国通货膨胀持续下去，并且美联储继续像现在这样选择视而不见，就会给我们带来了一些投资机会。
通胀上升-房租上涨
最显而易见的，我们从美国CPI的构成入手。根据美国劳工统计局披露的信息，美国CPI构成分为八个一级项目，其中住宅占比最大。
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而住宅当中，住房租金占比最高。住房租金在美国CPI当中，权重占比高达33%。
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从5月跳升的CPI数据中，我们分解每一个细项来看，可以看到贡献最大的几项分别是能源商品、交通商品以及房屋租金。
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美国的消费者在为这几项商品或者服务买单的时候，就会感受到明显的价格增长了。而我们如何能从这当中分得一杯羹呢？
房租上涨-REITS受益
在房屋所有者与租房者的关系中，单纯看房屋租赁这个交易链条，房屋所有者更占优，毕竟能收的更多的租金。 而我们，如果也想从美国通胀当中分得一杯羹，就得变成资产的拥有者。 虽然我们很难去美国买房，但是我们有一个间接的方式，化身包租婆去收取租金。 那就是我之前跟大家分享多次的美国REITS。 前一段时间，我国首批公募REITs上市，应该也看到了铺天盖地的宣传广告，不过美国的RETIS跟咱们国家的还不太一样，真不能指望有美国那么高的收益率，这个回头有机会在介绍。 最近持有的这个投资到美国房地产租赁市场收取租金的基金，广发美国房地产，受益于美国通货膨胀预期，涨幅喜人。
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这只基金，就是投资到美国的Reits。
从宏观层面来讲，可能有点虚。我们具体来看一两只基金的持仓，就能有很明显的感受了。
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比如我们来看，基金的第一大重仓Prologis，其实他也出现在了中国首批公募REITs的名单里面，就是那个普洛斯的项目。他是全球领先的物流设施运营提供商。
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说白了，就是给客户提供仓库管理服务的，这个公司除了受益于通胀预期下租金的上涨，近两年疫情导致美国电商行业飞速发展，也及其利好他所在仓储物流管理。
这两年跨境电商有多火，做亚马逊店铺出口海外市场有多赚钱，相信不用我多介绍，大家应该都有所了解了吧。
据说疫情的出现，把美国的电商行业推动前进了好几年，那相应的仓库、物流势必也有大发展。
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在公司定期披露的财报中，管理层对未来的预期也非常乐观。由于现在公司整体的租金还低于市场，公司还有比较大的提价空间，所以当原有的租约到期，新续租的提价合约将给公司带来更高的利润。
1 Due to the demand for the location and quality of our properties, we expect rents in our markets to increase. In addition, due to strong market rent growth over the last several years, our in place leases have considerable upside potential. We estimated that the rental rates of our leases are 13.6% below current market on the basis of our weighted average ownership at March 31, 2021. Therefore, even if market rent growth is flat, a lease renewal will likely translate into increased future rental income, on a consolidated basis or through the earnings we recognize from our unconsolidated co investment ventures based on our ownership.
来源：Prologis 2021年第一季度财报
跟老百姓生活更近的住房公寓租赁市场，也是这只基金的第7大持仓，Equtiy Residential，就是做着出租手中的房屋给老百姓居住的生意。
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我们也能看到，管理层正在逐渐取消此前因疫情给用户的租金优惠补贴，开始逐渐提升租金的价格。
2 We have seen significant improvement in pricing (net of Leasing Concessions) since the end of the fourth quarter of 2020. We continue to test price sensitivity in every market by raising rents and reducing both the value and quantity of Leasing Concessions being granted. Monthly Leasing Concessions granted began to decline in March 2021. Leasing Concessions granted in February, March and April (preliminary) 2021 are $6.1 million, $4.9 million and $3.6 million, respectively.
来源：Equtiy Residential 2021年第一季度财报
这里能看出我们国家的REITs跟美国的一点区别。目前国内的REITs都是基础设施建设类RETIS，没有放开地产类的，像基金持仓中的第7、8大持仓，EQR（公平住屋）、AVB（艾芙隆海湾社区）这种住房公寓租赁的模式，我们还不能做。
风险
机会谈完了，我们来聊一下风险。 一般来说，一国通货膨胀，货币会发生贬值。凭空印了那么多钱，不光在国内钱毛了，在国际上也不值钱。 我们投资美国，这只基金，是要把人民币换成美元投资，未来会受到美元贬值的风险。赚取的收益得剔除掉贬值部分的损失。当然，这部分损失已经体现在基金净值当中了。 从今年的收益来看，投资收益远远超过了美元贬值带来的损失。
未来这部分汇率的损失，个人认为大家看淡就好。虽然人民币还会继续升值，但是出现特别大幅度的升值概率还是不高的，毕竟央行都表态了。 另外一个风险，就是现在悬在全球金融资产头顶上的达摩克里斯之剑，美联储加息。 如果当通胀超出了美联储的容忍度，加息干预，各类金融资产的表现都会受到影响。 但是对REITs的影响有多大呢？历史上还是有迹可循的。
虽然广发美国房地产这个基金，成立的时间较短，但是这是一只指数基金，跟踪的是MSCI美国REIT指数（MSCI US REIT Index），而这个指数成立的非常早。 所以上一轮美国金融危机后的货币政策操作就有比较好的借鉴意义。
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上一轮金融危机，美联储在2013年5月吹风考虑逐步退出QE后，全球各类资产都发生了一定程度的下跌。但是即便在2013年12月真正公布，以及此后真金白银的退出，影响都在逐渐减弱。 后续包括美国REITs在内的大多数资产都再创新高。毕竟美国REITS背后是美国比较活跃的房地产市场，只要美国的经济不完蛋，这项投资是一种很好的分享美国房地产行业增长的方式。
基金有风险，投资需谨慎
