$易方达华威市场REIT(SZ180605)$  

课题研究：贤谈reits研究团队

一   公募REITs认购规则及上市交易规则

    在公募REITs基金募集资金期，投资者可以通过场内和场外进行认购。

1、场外认购：

认购完成之后，不再支持申购和赎回，如果想要卖出的话，只能转托管到场内才能

进行卖出，需要2个交易日，所以会影响流动性。

2、场内认购：

     上海交易所：按照金额认购，最低1000元起步，超过1000元的部分需1元的整数倍，并且认购之后可以撤单。

      深圳交易所：按照份数认购，最低1000份起步，超过1000份的部分需为1000份的整数倍，并且认购之后不可以撤单。认购之后可以继续认购，合并计算，同一个身份证，多家券商认购，也是合并计算。

     公募REITs上市首日涨跌幅为30%，次日涨跌幅为10%。交易模式为T+1。价格最小变动0.001元。手续费跟ETF、LOF类似，没有印花税。

二   华威市场REIT网上打新认购时间及中签率预测

      华威市场REIT网上打新认购时间理论上为1月6日至1月7日，但考虑到华威市场REIT的网上认购热度很高，基本可以确定在1月6日当天就能将全部网上份额发售完毕，此次网上发售份额为3702万份，金额为11,205.954万元。

      网上打新的缴款时间是1月6日，资金冻结时间约为7个自然日，即资金最晚会在1月13日之前解冻。

     考虑到华威市场REIT在网下认购过程中，机构投资者的有效认购数量总和为679,967.20万份，网下中签率为1.27%，且私募机构和券商的网下配售占比较高，表明二级市场的机构投资者对于华威市场REIT的认购热情十分高涨，我们预计其网上中签率约为0.5%-1%。

三   华威市场REIT上市后涨幅分析及投资收益率预测

     12月31日，华威市场REIT发布了《基金份额发售公告》，根据该公告内容，华威市场REIT在网下询价发售过程中，总计有59家网下投资者管理的170个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为.2.968元/份——3.117元/份，拟认购数量总和为692,176.90万份，为初始网下发售份额数量的80.132倍。最终确定了华威市场REIT的发行价为3.027元/份，预计募集资金总额为15.135亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

      此次华威市场REIT发行总份额是50000万份，初始战略配售基金份额占发售份额总数的比例为75.32%，网下发售的初始基金份额占发售份额总数的比例为 17.276%，公众投资者认购的初始基金份额占发售份额总数的比例为7.404%。从网下投资者的认购比例来看，华威市场REIT此次确定的发行价格市场化程度很高。

      我们接下来以华威市场REIT所披露的募集说明书和评估报告里的数据，分别对华威市场REIT及其所持有的基础资产的估值进行测算，并以当前的3.027元/份的REIT发行价反推出华威市场REIT的全周期内IRR值。

      我们以月份为单位，对华威市场REIT所持基础资产的全周期内的年度税前净现金流进行月度税前净现金流的转换，并以每月税前净现金流为基础计算出其所持基础资产的估值。再通过对华威市场REIT在全周期范围内的内部借款本息、税费情况、管理费、托管费等进行了相应的假设和调整，测算出全周期范围内的月度和年度可供分配现金流，进而测算出华威市场REIT的估值。

图表1  华威市场REIT及其所持基础资产的估值情况

数据来源：募集说明书、作者整理

        通过上表可知，我们按照募集说明书和评估报告里的各个参数，分别计算出华威市场REIT的累计可供分配现金流折现值为14.09亿元，其所持有的基础资产累计自由现金流折现值为14.82亿元

       假定按照3.027元/份的价格计算出华威市场REIT的估值为15.135亿元，以该折现值反向推测出华威市场REIT的全周期IRR值为6.48%。根据我们的测算，在1月3日当天，目前已发行的7只消费设施板块公募REITs的全周期IRR值的分布范围为3.144%—4.893%，其中，百联消费REIT的全周期IRR值最高，即市场给与百联消费REIT的估值会偏谨慎，而华润商业REIT的全周期IRR值最低，即市场对于华润商业REIT的估值会更积极。

        根据目前已上市的7只消费设施公募REITs的全周期IRR和现金分派率情况，我们预计华威市场REIT上市后，其二级市场价格相较其发行价还有30%左右的上涨空间。按照网上中签率0.5%计算，折算成7天（自然日）收益率为0.15%。

图表2  已上市的7只消费设施公募REITs产品的市场表现及相关指标（2025年1月3日）

注：首创奥莱REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，大悦城商业REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日

图表3   消费设施公募REITs的全周期IRR实时值变化情况（2024年5月6日至2025年1月3日）

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排版：姜海洋、雪飞