文　望京博格（转载请注明出处）

一、市场温度与行业估值

市场温度为33.95摄氏度，相比前一天略有提升。

整个市场相对前两天缩量了，交易量没有上万亿，北上资金净流出32亿，无论如何相比前天的“低开低走”、昨天的“高开低走”，今天起码算一个V型走势了。

具体行业方面，医药+医疗今天涨幅排名第一高达2.05%，说起大医药来这个估计牵动着很多投资者的心，很多投资者都选择了坚守医药。

博格一直在定投恒生医疗ETF的联接基金（014424），之前是盈利的后来又开始亏损了，另外一个账户底部抄底的该基金还是盈利的。

恒生医疗ETF（513060）最近一个月回调了差不多10%左右，今天还不错涨了3.00%，医药目前处于绝对低估位置，没有配置医药的可以搞点，已经重仓医药的就不建议继续越加越重了，期望大医药板块早起崛起。

二、深圳安居房REITs
博格今天花了半天时间，研读了好几百页的《深圳人才安居保障性租赁住房REITs项目的招募说明》。
（1）项目资产

这个REITs里面有四个安居项目，表格里面是每个项目租金的单价，例如安居百泉阁租金差不多是59.74元/平方米/月，如果是70平米的两居室差别不多一个月的租金就是4181.8块钱。
一个70平米的小两居每月租金4200元，看起来不便宜，关键要看看这个具体位置了：

这个安居百泉阁所位于福田区（2号线与7号线）安托山地铁附近，位置算是非常不错了，据说这个4200块钱租金差不多是周边同品质商品房租金的60%，换算一下周边同品两居室租金差不多要7000块钱了。
（2）项目估值

深圳安居租赁房位置与配套都不错，而且出租率很高接近100%，便宜的且性价比不错的房子谁不想租呢？

但是作为REITs的投资者，尤其是安居保障性租赁房的REITs，本质上享有资产出租回报的收益权，而没有这个项目的产权，大概意思只能享受租金不能卖出，所以项目的估值采用收益法进行估值。

例如，安居百泉阁项目按目前99%的出租率，目前的租金给出的估值是1万多块钱每平米，据说周边商品房价格都是10万每平米了，别忘了这块土地的性质是租赁房（不是商品房）。

（3）REITs的预期回报率

这个安居租赁房项目一年租金差不多是5000多万，扣除各种费用之后，REITs股息率的股息率差不多是4.24%。

问题来了，这个4.24%股息率高不高呢？

望京博格在一个研究报告里面查到香港市场REITs的股息率，香港REITs目前股息率差不多5.6%左右，相比较十年期债券2.6%要高出3%。相比债券而言，REITs的流动性略差，而且价格波动也大。

深圳这个安居房REITs还有啥卖点吗?
说明书里面说：

“深圳人才房的租金为届时同地段市场商品住房租金的60%左右”。

但是北京、上海等城市的最新规定是安居房的租金不能高于届时同地段市场商品住房租金的90%。暗示深圳安居房租金还是有上涨的空间的，租金涨了投资者回报率就高了，但是这个仅是或有。

最后，博格也不会去申购这个REITs，因为中签率太低了，申购1万块钱也就中签1-2百块钱没啥意义，这类REITs上市之后又是大概率溢价，如果溢价20%，这个4%+租金回报顿时就降低到3%左右了。

其实博格想说的是，安居保障房REITs会加速政府资金的使用效率。政府出钱建设安居保障房项目，建好之后通过REITs方式回收资金（相当于项目打包卖给投资者），继续开发下一个安居保障房项目，这个对于未来房价算是一个小小的利空吧，房住不炒绝对是大趋势。
今天就聊到这里，

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