最近这几天，疯狂被公募REITs刷屏，睁眼是公募REITs，闭眼也是公募REITs。

我们熟悉的公募基金，要么是投资于股票、要么是债券，还有少部分黄金、豆粕这类商品。

REITs，瑞次，全称是“不动产信托投资基金”，从严格意义上来说，这次获批发行的是国内首批“基础设施公募REITs”，将高速公路、仓储物流业、产业园区，通过金融的魔法，让基金来投资它们。

在2015年的时候，诞生了首只类公募基金REITs，鹏华前海万科REITs（184801）。

从净值曲线来看，和固收+产品有类似之处，相比于大波动的沪深300来说，简直是”稳稳的幸福“，特别是在2016年和2018年的日子里。运作6年的时间，年化回报6.14%，远远跑赢了银行理财的收益。

这只基金是一只10年的封闭式基金，投资的资产大部分是债券，非常非常小部分的股票，外加一部分其他。

其他不是别的，就是”不动产“——万科前海企业公馆，将基金的一部分资金增资于万科前海深港合作区的一个商务园区，赚取2015年1月1日到2023年7月24日期间，这个项目除了物管费以外的营业收入。

说人话版本就是，通过基金向园区注入资金，获得租金等收入。

从今年一季报来看，持有的万科前海企业公馆，总收入5100万元，其中公馆租赁收入占总收入的95%，会议中心等其他收入合计占5%，大部分还是来自于园区的租金。

我们可以把这只基金的收益切分成三个部分：企业公馆租金+投资债券的收益+投资股票的收益。

跟这次获批的9只基础设施公募REITs有什么不同呢？

1、80%以上的资产投资于基础设施支持证券，不会像鹏华前海万科REITs出现大部分资产投资的是债券；

2、强制分红的约定，符合分配条件，每年分红一次，可供分配利润的90%用于分红；

3、投资的标的，除了类似于前海公馆这样的工业园以外，还有高速公路、仓储物流园区、水务设施等。

4、不会每天更新净值，每半年更新一次；

5、参与的投资者来看，大部分属于战略投资者、网下机构投资者，最后是个人投资者；

6、发行的价格并不是1元，类似于新股发行的询价方式，目前最低的询价区间2元附近，最高的113元附近。

首批9只标的的具体项目情况如下：

这个基金的主要收入来源，就是像高速公路收费、园区租金等费用，还有可能的资产增值收入，短期来看，怎么都不会是一笔暴富的收入。

加上少则20年，多则99年的封闭期，摆明了不是让你赚块钱，但它为了缓解流动性，支持上市交易，上市的第一天涨跌幅为30%。

而短期的交易价格，除了基金净值的锚以外，更多是由情绪驱动，以鹏华前海万科为例，红色为净值曲线，黑色为交易价格，同一个东西，从价格曲线上来说，呈现不同的波动。

这样一个新物种，可以想象，大家对它的关注度会随着上市时间而边际递减，加上上市交易的份额不是很多的情况下，纯属猜测，交易价格容易出现大幅偏离。

至于是溢价和折价，拭目以待，我盲猜个Y价。

基金投资有风险，投资需谨慎。

请了解清楚后再做出投资决策，切忌脑壳发热！