$易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $济南能源(SH508087)$ $招商科创REIT(SH508012)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及明日关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及明日关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量下跌，跌幅为0.92%，指数成交金额为4.49亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为55896万元，市场平均换手率为0.8487%。
今日发生8笔大宗交易，成交金额最大的是首创奥莱REIT。今日大宗交易成交总金额为32828.98万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于股指、基金指数、转债指数和债券指数。市场成交总金额小幅减少。其中涨幅最大的是国电投新能源REIT（涨幅0.92%），跌幅最大的是沪杭甬REIT（跌幅-3.22%），且回撤比例最大的是成都高投产园REIT（最大回撤11.36%）。从国电投新能源REIT今日分时走势图可知，该REIT高价开盘，开盘之后的半小时内，价格先小幅上扬随后就迅速下跌，并达到今日最大跌幅1.16%，之后价格开始逐步回升，并在上午收盘之时，价格回到昨日收盘价。进入下午交易时段，该REIT价格开始呈现出稳步上涨趋势，且成交量明显增加，最终以全天上涨0.92%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为10.690元。
今日市场跌幅最大的是沪杭甬REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与沪杭甬REIT相关系数最低的公募REITs基金是绍兴原水水利REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与沪杭甬REIT相关系数最低的公募REITs基金是绍兴原水水利REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与沪杭甬REIT相关系数最低的公募REITs基金是绍兴原水水利REIT。
今日公募REITs市场缩量下跌，市场中有4只公募REITs产品上涨，有54只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日生态环保板块整体跌幅最大，且成交金额环比前一交易日有所减少。今日未有上涨板块。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到3.107%（即盐田港REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到3.718%（即国金铁建REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（1月7日）
明日可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅减少，市场交易情绪有所降温。今日生态环保板块整体跌幅最大，跌幅为1.791%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日未有上涨板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日生态环保板块跌幅最大，且成交额相较前一交易日减少了16.25%，而该板块昨日却是涨幅最大板块，表明部分市场投资者开始阶段性地减持生态环保板块公募REITs产品，板块的投资交易情绪也有所降温。在公募REITs的估值公式中，分母端无风险利率今日有所下跌，从而也带来了整个市场的价格回调。鉴于公募REITs市场前段时间涨幅较高，部分投资者已开始获利抛售，故此次市场回调的程度和持续时间还有待后续密切观察。
另外，蒙能清洁能源REIT今日大幅下跌，且今日成交额环比前一交易日减少49.23%。该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到0.081%。
（2）今日张江产园REIT发布《2024年第4季度经营情况的临时公告》，公告指出所持基础资产在24年4季度的出租率相较23年4季度有明显提升，进而导致张江产园REIT持有的张润大厦项目所属项目公司2024年第4季度的主营业务收入（未经审计）约为1,737万元，较2023年第4季度同比上升37.23%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（1月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年1月7日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年1月7日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（1月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年1月7日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年1月7日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
