【1】现金分派率和派息率不是一码事

招募说明书，洋洋洒洒一大堆，“现金分派率和派息率不是一码事”，这个关键点就是不提。

比如，你借给我1万元，我每年给你还1千元（不给你任何利息），第1年现金分派率就是10%呢（第2年1/9=11%,第3年1/8=12.5%……）。数据亮瞎眼吧，你不会以为你赚了吧？

你理解对了，现金分派率其实包含本金返还在里边。而每年派息，最终归还本金的才是派息率，reits显然不在此列，这个就是reits和债券的最大不同点。

【2】目前，好的项目网下申购倍数在100倍左右，但网上配售率又太低，还不如逆回购。项目不好，网上配售率高，但有破发风险。

总结，无论项目好不好，不申购就对了。二级市场有低估的，倒是可以买入持有。