2月8日，证监会网站发布《监管规则适用指引——会计类第4号》。其中，对于基础设施REITs的相关会计处理和判断进行了明确，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。
业内人士表示，《指引》对REITs产品权益性会计处理的安排，符合会计准则要求，同时具有较强的可操作性和可行性。不仅能够清晰引导原始权益人的明确发行逻辑，更有助于投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算以及考核机制等。
明确公募REITs权益属性定位
自公募REITs上市以来，市场各方普遍认同REITs产品的权益属性，实践中，已上市REITs在原始权益人层面也已按权益进行列报，但在制度性层面并未作出明确安排。
根据《指引》，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务，具体考虑以下两方面因素：
一是基础设施REITs是否可以避免现金分配义务。根据证监会、交易所等相关监管要求，若基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定将不低于基金年度可供分配金额的90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市。据此，发行人有权选择在交易所终止上市以避免前述规定要求的现金分配义务。
二是基础设施REITs是否可以避免到期强制清算义务。基础设施REITs虽然成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的基础设施资产延长合同期限。因此，如发行人已依照相关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，且不存在其他可能导致判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。
“上述分析和监管意见，进一步明确了基础设施REITs的权益属性，澄清了基础设施REITs市场参与各方对于基础设施REITs理解上的偏差和分歧，有利于消除原始权益人参与基础设施REITs市场的疑虑，进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，实现基础设施REITs市场的高质量发展。”瑞思不动产金融研究院联合德勤中国解读称。
进一步完善投融资两端建设
公募REITs作为资产上市的平台，投资人既获取资产所产生的经营收益，也承担资产经营相关风险，并非获取固定收益，风险收益更贴近权益类产品。业内人士认为，建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础，将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。
一方面，有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。具体而言，此次政策的出台明确了在会计核算时RIETs为权益属性产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产科目，消弭二级市场短期波动对利润表的影响，缓解市场因流动性和止损压力带来的被动减持行为，鼓励机构投资人长期持有，较好地匹配公募REITs品种长期投资的业务实质，从而进一步推动长期配置型资金比例提升。
另一方面，助力公募REITs市场常态化发行，激发盘活资产活力。“原始权益人尤其是央企与国企等特别关注盘活存量资产、降杠杆作用，由于REITs能否计入权益工具缺乏明确制度安排，在权益属性认同和积极推进项目培育方面仍存在困惑和疑虑。此次政策出台，有助于企业盘活存量资产、降低企业杠杆预期，将大大提高企业发行的积极性，从而助力公募REITs市场持续扩容。”某资深市场人士表示。
受访市场机构表示，会计处理方式的明确将进一步推动市场锚定REITs底层价值进行交易，促进市场价格更紧密地围绕价值波动。当前许多REITs项目可能已经处于估值偏底部区域，其高分红属性和配置价值进一步凸显，在估值方法调整和市场、管理人、监管的协同支持下，市场价值有望得到修复。
应当于3月底前完成公募REITs年报的披露等工作
对于公募REITs，2月8日晚，沪深交易所还发布关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知。
根据通知，基金管理人应当于2024年3月31日前完成基础设施REITs2023年年度报告的编制、报送以及披露工作。截至2023年12月31日基金合同生效不足两个月的，基金管理人可以不编制2023年年度报告。
同时，通知对基础设施REITs年度报告披露重点事项提出了具体要求，涵盖基金主要财务指标、基础设施项目运营情况、基础设施项目财务情况、基础设施项目经营活动现金流情况、基础设施项目对外借入款项以及使用情况、基础设施项目评估、参与机构履职以及费用收取、外部运营管理机构情况、购入或出售基础设施项目、关联关系关联交易以及利益冲突防范措施以及持有人结构变化情况等方面。
值得注意的是，2023年年度报告披露后，沪深交易所鼓励基金管理人等积极召开业绩说明会，对基础设施REITs所处行业状况、经营业绩、底层资产运营情况等投资者关心的内容进行说明。原则上，对于经营不及预期的基础设施项目，基金管理人和运营管理机构的信息披露事务负责人应当参加并作专项业绩说明。