中午有读者给我留言，问我对REITs基金有啥看法。说实话我个人对于这个品种不太了解，所以搜索了一些资料，整合了一下方便大家理解。

所谓REITs基金本质就是投资者集资购买不动产项目的股份，举个例子马鞍山长江大桥就是一个不动产项目，地方管理者将长江大桥的所有权交给REITs基金以换取资金，而普通投资者通过购买该基金的份额成为长江大桥的所有者之一。长江大桥上设有收费点，往后长江大桥收取过桥费后刨除掉日常运营维护以及人员聘请等支出后产生的利润则归所有人共有，份额越多自然利润也越高。我们如果把马鞍山长江大桥看作是一家上市公司，其实购买REITs基金就相当于购买了这家上市公司的股票，而基金经理就相当于上市公司的管理者。另外该基金其实就相当于特殊的股票，它可以在股票市场上被买卖，也就是说所有权是可以被买卖的。

那REITs基金是否值得买呢？

从收益角度来说，短期收益可能得益于新鲜事物而被炒得很高，比如A股刚刚成立的时候，开始上市的八只股票价格就涨得离谱，就连现在上市公司刚上市的时候往往价格也会先行大涨一波。长期收益可以参考过去30年美国REITs基金的表现，它们的整体收益大约在10.26%到10.73%之间，同期标普500的年化收益率为10.42%，所以收益是可以媲美美股的。所以从收益角度来看，它是值得购买的，更适合打新申购。

从风险角度来说，要看两方面。一方面我们日常接触到的普通基金，由基金经理代替我们选择好股票或者债券，然后我们躺好就行。但这类新型基金的基金经理正如我上面所说相当于不动产运营的管理者，原先在股票市场上游刃有余的基金经理能否同样管理好不动产需要打一个问号。另一方面，因为它本身也相当于股票，可以被买卖，自然也会有一定的波动，但由于它的财务营收数据披露是按季公布的，所以基金净值更新频率同样会非常低。前者我相信通过时间的延长，基金公司会培养出越来越合适的人才去运营这种新型基金，而后者可能更有利于投资者去长期持有。从风险角度来说，好像该基金也还不错。

但该基金并不是没有缺点的，因为选择这类基金的本质相当于我们自己去买股票。买股票的时候我们需要研究企业的财务数据，发展方向等等。而购买这类基金同样需要做很多研究，这次上新的九只新型基金，投资标的都作了说明，我们需要了解项目中原股东和战略股东的份额占比情况，这一指标越大，代表项目质量越硬，此外所处地区，出租率，单位价格等等都会影响到REITs业务质量。利润率，经营性现金流等会影响到不动产的运营能力，仔细看看其实复杂程度不亚于一般股票。

那么要不要投资呢，个人觉得因人而异，如果求知欲比较强，可以深入研究一下，选择好的标的，至少从历史数据来看，它的收益率是高于债券的，波动性也比一般的股票要低，作为资产配置组合的一部分倒是不错的。如果不愿深入研究，还是可以参与打新，赚个打新收益，尤其目前的REITs基金作为试点项目，质地应该不会太差，所以暴雷的可能性会比较低。当然就像对待上市公司的股票一样，我们仅仅参与打新可能收益还不错，如果在上涨的过程中追涨，可能预期收益都会比较低，甚至因为净值更新慢的原因，将会被套牢很长一段时间。