• 最近访问:
发表于 2020-03-28 22:09:11 股吧网页版
买房摇号、业绩稳涨,以新城控股为例,看看地产行业怎么了?

今天看到这样一段话:投资茅台赚得盆满钵满的投资者应该感谢2012年末的那场塑化剂风波,没有那场风波,大家不可能以那么便宜的价格买到贵州茅台,取得那么丰厚的收益。


因为那此风波,叠加行业周期,2013年白酒整个行业出现暴跌,当年茅台股价下跌36.56%,市盈率跌倒9.55。其后至今,在业绩和估值的双重推动下,7年间贵州茅台前复权股价上涨了10.31倍,其中估值贡献了2.46倍。


抬出贵州茅台这个价值投资的大仙,是为了说明一个简单的道理:如果企业还能活下来,特别是未来的业绩还能更上一层楼,多数人不看好的时候,恰恰对应难得的买入良机。


最近因为海外情况恶化,各类指数和个股再次跌到区域,很多人却更加恐惧和迷茫,不断冒出清仓走人的想法。其实,这是投资亏损最常见的一种:恐慌性卖出!其威力与在5000点以上买入大同小异。


高层一直坚持“房住不炒”,房地产企业也在2月份中销售暴跌,但深圳、苏州、成都等部分地区出现了买房摇号、一房难求的情况,近期公布报表的万科、碧桂园和新城控股等业绩靓丽,市场到底怎么啦?


今天,拟以基少持仓的新城控股为例,结合企业2019年年报,对比碧桂园和万科年报数据等,聊聊房地产行业。


之前写过一篇文章聊地产行业的盈利模式和指数基金投资机会,

感兴趣可以查看下方文章:

《房地产真的凉了吗?一文搞懂地产和对应的指数基金投资机会》


宏观环境


房价稳了。中央的要求是“稳地价、稳房价、稳预期”,各类调控政策频繁出台,去年商品房销售面积17.16亿平方米,同比下降0.1%,但销售额为15.97亿元,同比增长6.5%,略小于M2的的增速8.7%。全国房价整体平稳,截至 2019 年底,百城新建住宅价格环比涨幅连续 16 个 月在 0.5%以内【其实累计效应还是很高的】;房价累计涨幅持续收窄,2019 年百城新建住宅价格累计上涨 3.34%,较 2018 年收窄 1.75 个百分点。


供求逆转。2019 年末商品房待售面积 4.98 亿平方米,较上年末下降 4.9%,相当于 2013 年末水平。其中商品住宅待售面积 2.25 亿平方米、 同比下降 10.4%,已降至 2012 年中水平。2017-2019年的3年间,商品房库存共减少近 2.0 亿平方米,去库存效果明显。但随着销售市场转冷,2019 年底待售面积较 11 月末环比增加 1.2%,为 2017 年 3 月以来首次出现环比增长,预示着供求关系出现逆转。


区域需求分化。一线城市中低价刚需楼盘销售较好,二三四线则是改善型住房需求旺盛。鉴于对宏观调控的畏惧,各大地产商基本都减少了拿地的节奏,全年土地购置面积下降11.4%,地价则维持相对的稳定。万科长期重点观察的14个城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)商品住宅批准预售面积同比增长4.2%,成交面积同比增长8.8%。2019年底,上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)去化周期约9.7个月,处于相对偏低水平。


总体看:宏观环境确实对地产行业不利,但是比大家想象的要好很多。


行业状况


融资环境趋紧。尽管2019年实施三次降准,释放了2.7万亿元货币,但是对地产融资严格管控,房地产开发资金来源17.9万亿元,其中国内贷款、自筹资金、外资和其他来源(卖房)占比分别为14.1%、32.6%、0.1%和53.2%,在其他渠道融资难度加大的背景下,其他来源占比提高1.4个百分点。


强者恒强。地产行业头部企业步伐较为一致,均加大一二线城市的拿地步伐,市场份额也在持续提升中。根据克尔瑞的数据,地产TOP10、TOP30和TOP50的权益销售市场集中度分别为21.4%、35.7%和43.5%,权益销售同比增幅分别为5.8%、12%和3.6%,TOP11-20的腰部企业增速更快。


总体看:地产行业形势确实严峻,但是头部企业的日子依然不错。


年度业绩


销售快速增长。2019年合同销售金额2708亿元,同比增长22.48%,销售面积2432万平米,同比增长34.21%,在前十强中居第二。2019年新城的地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第 8 位。最近十年间,新城的销售规模从 105 亿发展到 2,708 亿,行业排名从第 35 名到第 8 名,整体表现优异。同期万科销售额6308亿元,同比增长3.9%,碧桂园销售额5522亿元,同比增长10%。


2020年公司计划的合同销售金额为2500亿元,较2019年下降7.7%,考虑2月份的销售暂停,与去年基本一致,管理层较有信心。


碧桂园总裁莫斌则在此前的业绩发布会上称,没有明显发现供求关系以及房价明显下降的变化,没有全国性降价的必要。同时认为,今年2月份销售有直接影响,3月基本走势趋于正常,通过未来的努力,有希望实现全年目标。


盈利丰厚。新城控股2019年营业收入858亿元(房产销售803亿元,增58%;出租及管理收入41亿元,同比增83%),同比增长58.58%,扣非净利润100亿,同比增长31.4%。每股收益达到5.62元,扣非加权净资产收益率为29.07%,同比下降1.28个百分点。


分季度看,2019年1-4季度的营业收入分别为43亿元、127亿元、125亿元和563亿元,结转速度逐步加快,净利润和现金流也同步快速好转。特别是去年三季度开始,经营现金流净额从二季度的5.8亿元跃升至60亿元,公司通过变卖土地,加快销售、减少投资,快速积累了不菲的现金流,提高了抗风险能力。


此外,年末公司有合同负债1977亿元,较上年增加795亿元,增幅为67%,待结转的金额较多。


财务稳健。2019年公司的负债率为86.6%,较上年提高2.4个百分点,但随着销售金额的大幅增加,现金利息保障倍数达到9.75,偿债能力提升。剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%,和去年同期基本持平;净负债率则由2018年的49.21%下降至16.36%。而碧桂园的净负债率为46.3%,万科净负债率为33.87%。


年末货币资金639亿元,从现金流的分布看,经营活动提供现金流净额436亿元,同比增1042%,是现金流的主要来源;因减少投资,投资现金流净额-90亿元,同比下降54.89%;筹资活动现金流量净额为-155亿元,主要进行借款偿付,整体现金流较为健康、稳健。


2019年每10股派息17元,占净利润的30.3%,较2018年降低1.8个百分点,有利于公司节省现金流。按照当前的股价,股息率达到5.49%。


小结:公司销售继续保持高规模,ROE维持较高水平,财务指标整体更为稳健。


其他亮点


拿地成本低、土地储备丰富。2019年新增土储总建面2508万平米,年底的土地储备为1.24亿平米,可以满足未来2-3年的运营开发。结构上,一二线占38.3%,长江区域的三四线城市占36%,其他区域三四线占25.7%,整体较为合理。目前土储平均楼面价为2421元/平米,商业综合体新增1444万平米。


资金筹措逐步正常。公司先后发行中期票据、超短期融资债券 和资产支持票据,募集资金 31.58 亿;在上交所平台发行公司债券募集资金 21 亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金 9.5 亿美元。截至报告期末,公司整体平均融资成本为 6.73%。


培养与激励到位。人才是发展的根本,公司一方面要求行业顶级人才加盟,另一方面完善内部培养机制,建立人才储备,并大胆启用年轻的优秀人才,校招“新睿”培养计划已经累计输送高级管理人才数十位。机制上,向高管与核心管理人员提供股权激励,对城市公司提出“竞创百亿”激励,对项目管理人员提供跟投机制,整体层次分明。


2019年,公司在苏州、上海、杭州、南京、天津、 北京、宁波等区域相继实现百亿以上销售目标,在江苏、天津、河北市场占有率位列前十, 在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列 TOP5。


商业模式致胜。公司继续按照“住宅 商业”的双轮驱动模式,以销售为主,自持为辅,其中销售的主要是住宅、公寓和沿街商铺,自持的主要是购物中心。商业地产的目标是覆盖全国80%的区域,服务城市80%的主流人群,以规模效应保证良好的利润,同时结合当地的人文风貌,力求打造不可复制的商业业态,做当地有情怀的商业综合体,将商业做成文化。2019年新开张21座“吾悦广场”,年底累计数量达到63座,已开业面积591万方,同比增长51.44%,全年实现租金及管理费收入41亿元,同比增长92.28%,出租率达到99.16%。目前已经完成全国重点城市群的布局,累计进入105个城市。


洋洋洒洒整理了这么多,感觉玩个股票还是很复杂的。回头看看,新城控股去年中的事件造成的影响远小于市场恐慌。应了那句话,历史上没有什么新鲜事。


当下的情况呈现类似特征,不确定事情引发了过渡恐慌,过去几周美股标普指数最大跌幅超过35%,上证指数的最大跌幅超过15%。


对于地产行业,个人的整体看法是:地产市场依然规模庞大,行业的韧性超出了多数人的预期,优质的龙头企业仍能取得较为丰厚的盈利。


未来仍然无法准确预测,对于各类悲观的观点,并无有力的证据说他们错了。作为投资者,做自己该做的事情,做好资产配置,坦然面对风雨,胜算的概率更大。


目前新城控股万科A等一二线企业都是地产等权指数基金的成份股,“守正出奇”和“牛指”基金组合均有配置。


以上仅为个人分析,且难免屁股决定脑袋,仅供参考,不做荐股!


相关话题:#基建、地产板块崛起 风格要往低估值切换了吗?#​

郑重声明:用户在基金吧/财富号/股吧等社区发表的所有信息(包括但不限于文字、视频、音频、数据及图表)仅仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议,据此操作风险自担。
发表于 2020-03-30 09:46:21
亲爱的@基少成多81 您的帖子被推荐到PC端基金吧【总置顶】了,期待您分享更多原创内容。您可在天天基金网—基金吧首页查看。
作者:您目前是匿名发表   登录 | 5秒注册 作者:,欢迎留言 退出发表新主题
郑重声明:用户在社区发表的所有资料、言论等仅仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议。用户应基于自己的独立判断,自行决定证券投资并承担相应风险。《东方财富社区管理规定》

扫一扫下载APP

扫一扫下载APP
信息网络传播视听节目许可证:0908328号 经营证券期货业务许可证编号:913101046312860336 违法和不良信息举报:021-34289898 举报邮箱:jubao@eastmoney.com
沪ICP证:沪B2-20070217 网站备案号:沪ICP备05006054号-11 沪公网安备 31010402000120号 版权所有:东方财富网 意见与建议:021-54509966/952500