今天看到这样一段话：投资茅台赚得盆满钵满的投资者应该感谢2012年末的那场塑化剂风波，没有那场风波，大家不可能以那么便宜的价格买到贵州茅台，取得那么丰厚的收益。

因为那此风波，叠加行业周期，2013年白酒整个行业出现暴跌，当年茅台股价下跌36.56%，市盈率跌倒9.55。其后至今，在业绩和估值的双重推动下，7年间贵州茅台前复权股价上涨了10.31倍，其中估值贡献了2.46倍。

抬出贵州茅台这个价值投资的大仙，是为了说明一个简单的道理：如果企业还能活下来，特别是未来的业绩还能更上一层楼，多数人不看好的时候，恰恰对应难得的买入良机。

最近因为海外情况恶化，各类指数和个股再次跌到区域，很多人却更加恐惧和迷茫，不断冒出清仓走人的想法。其实，这是投资亏损最常见的一种：恐慌性卖出！其威力与在5000点以上买入大同小异。

高层一直坚持“房住不炒”，房地产企业也在2月份中销售暴跌，但深圳、苏州、成都等部分地区出现了买房摇号、一房难求的情况，近期公布报表的万科、碧桂园和新城控股等业绩靓丽，市场到底怎么啦？

今天，拟以基少持仓的新城控股为例，结合企业2019年年报，对比碧桂园和万科年报数据等，聊聊房地产行业。

之前写过一篇文章聊地产行业的盈利模式和指数基金投资机会，

感兴趣可以查看下方文章：

《房地产真的凉了吗？一文搞懂地产和对应的指数基金投资机会》

宏观环境

房价稳了。中央的要求是“稳地价、稳房价、稳预期”，各类调控政策频繁出台，去年商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%，但销售额为15.97亿元，同比增长6.5%，略小于M2的的增速8.7%。全国房价整体平稳，截至 2019 年底，百城新建住宅价格环比涨幅连续 16 个 月在 0.5%以内【其实累计效应还是很高的】；房价累计涨幅持续收窄，2019 年百城新建住宅价格累计上涨 3.34%，较 2018 年收窄 1.75 个百分点。

供求逆转。2019 年末商品房待售面积 4.98 亿平方米，较上年末下降 4.9%，相当于 2013 年末水平。其中商品住宅待售面积 2.25 亿平方米、 同比下降 10.4%，已降至 2012 年中水平。2017-2019年的3年间，商品房库存共减少近 2.0 亿平方米，去库存效果明显。但随着销售市场转冷，2019 年底待售面积较 11 月末环比增加 1.2%，为 2017 年 3 月以来首次出现环比增长，预示着供求关系出现逆转。

区域需求分化。一线城市中低价刚需楼盘销售较好，二三四线则是改善型住房需求旺盛。鉴于对宏观调控的畏惧，各大地产商基本都减少了拿地的节奏，全年土地购置面积下降11.4%，地价则维持相对的稳定。万科长期重点观察的14个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州）商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长8.8%。2019年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约9.7个月，处于相对偏低水平。

总体看：宏观环境确实对地产行业不利，但是比大家想象的要好很多。

行业状况

融资环境趋紧。尽管2019年实施三次降准，释放了2.7万亿元货币，但是对地产融资严格管控，房地产开发资金来源17.9万亿元，其中国内贷款、自筹资金、外资和其他来源（卖房）占比分别为14.1%、32.6%、0.1%和53.2%，在其他渠道融资难度加大的背景下，其他来源占比提高1.4个百分点。

强者恒强。地产行业头部企业步伐较为一致，均加大一二线城市的拿地步伐，市场份额也在持续提升中。根据克尔瑞的数据，地产TOP10、TOP30和TOP50的权益销售市场集中度分别为21.4%、35.7%和43.5%，权益销售同比增幅分别为5.8%、12%和3.6%，TOP11-20的腰部企业增速更快。

总体看：地产行业形势确实严峻，但是头部企业的日子依然不错。

年度业绩

销售快速增长。2019年合同销售金额2708亿元，同比增长22.48%，销售面积2432万平米，同比增长34.21%，在前十强中居第二。2019年新城的地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第 8 位。最近十年间，新城的销售规模从 105 亿发展到 2,708 亿，行业排名从第 35 名到第 8 名，整体表现优异。同期万科销售额6308亿元，同比增长3.9%，碧桂园销售额5522亿元，同比增长10%。

2020年公司计划的合同销售金额为2500亿元，较2019年下降7.7%，考虑2月份的销售暂停，与去年基本一致，管理层较有信心。

碧桂园总裁莫斌则在此前的业绩发布会上称，没有明显发现供求关系以及房价明显下降的变化，没有全国性降价的必要。同时认为，今年2月份销售有直接影响，3月基本走势趋于正常，通过未来的努力，有希望实现全年目标。

盈利丰厚。新城控股2019年营业收入858亿元（房产销售803亿元，增58%；出租及管理收入41亿元，同比增83%），同比增长58.58%，扣非净利润100亿，同比增长31.4%。每股收益达到5.62元，扣非加权净资产收益率为29.07%，同比下降1.28个百分点。

分季度看，2019年1-4季度的营业收入分别为43亿元、127亿元、125亿元和563亿元，结转速度逐步加快，净利润和现金流也同步快速好转。特别是去年三季度开始，经营现金流净额从二季度的5.8亿元跃升至60亿元，公司通过变卖土地，加快销售、减少投资，快速积累了不菲的现金流，提高了抗风险能力。

此外，年末公司有合同负债1977亿元，较上年增加795亿元，增幅为67%，待结转的金额较多。

财务稳健。2019年公司的负债率为86.6%，较上年提高2.4个百分点，但随着销售金额的大幅增加，现金利息保障倍数达到9.75，偿债能力提升。剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平；净负债率则由2018年的49.21%下降至16.36%。而碧桂园的净负债率为46.3%，万科净负债率为33.87%。

年末货币资金639亿元，从现金流的分布看，经营活动提供现金流净额436亿元，同比增1042%，是现金流的主要来源；因减少投资，投资现金流净额-90亿元，同比下降54.89%；筹资活动现金流量净额为-155亿元，主要进行借款偿付，整体现金流较为健康、稳健。

2019年每10股派息17元，占净利润的30.3%，较2018年降低1.8个百分点，有利于公司节省现金流。按照当前的股价，股息率达到5.49%。

小结：公司销售继续保持高规模，ROE维持较高水平，财务指标整体更为稳健。

其他亮点

拿地成本低、土地储备丰富。2019年新增土储总建面2508万平米，年底的土地储备为1.24亿平米，可以满足未来2-3年的运营开发。结构上，一二线占38.3%，长江区域的三四线城市占36%，其他区域三四线占25.7%，整体较为合理。目前土储平均楼面价为2421元/平米，商业综合体新增1444万平米。

资金筹措逐步正常。公司先后发行中期票据、超短期融资债券 和资产支持票据，募集资金 31.58 亿；在上交所平台发行公司债券募集资金 21 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金 9.5 亿美元。截至报告期末，公司整体平均融资成本为 6.73%。

培养与激励到位。人才是发展的根本，公司一方面要求行业顶级人才加盟，另一方面完善内部培养机制，建立人才储备，并大胆启用年轻的优秀人才，校招“新睿”培养计划已经累计输送高级管理人才数十位。机制上，向高管与核心管理人员提供股权激励，对城市公司提出“竞创百亿”激励，对项目管理人员提供跟投机制，整体层次分明。

2019年，公司在苏州、上海、杭州、南京、天津、 北京、宁波等区域相继实现百亿以上销售目标，在江苏、天津、河北市场占有率位列前十， 在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列 TOP5。

商业模式致胜。公司继续按照“住宅 商业”的双轮驱动模式，以销售为主，自持为辅，其中销售的主要是住宅、公寓和沿街商铺，自持的主要是购物中心。商业地产的目标是覆盖全国80%的区域，服务城市80%的主流人群，以规模效应保证良好的利润，同时结合当地的人文风貌，力求打造不可复制的商业业态，做当地有情怀的商业综合体，将商业做成文化。2019年新开张21座“吾悦广场”，年底累计数量达到63座，已开业面积591万方，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入41亿元，同比增长92.28%，出租率达到99.16%。目前已经完成全国重点城市群的布局，累计进入105个城市。

洋洋洒洒整理了这么多，感觉玩个股票还是很复杂的。回头看看，新城控股去年中的事件造成的影响远小于市场恐慌。应了那句话，历史上没有什么新鲜事。

当下的情况呈现类似特征，不确定事情引发了过渡恐慌，过去几周美股标普指数最大跌幅超过35%，上证指数的最大跌幅超过15%。

对于地产行业，个人的整体看法是：地产市场依然规模庞大，行业的韧性超出了多数人的预期，优质的龙头企业仍能取得较为丰厚的盈利。

未来仍然无法准确预测，对于各类悲观的观点，并无有力的证据说他们错了。作为投资者，做自己该做的事情，做好资产配置，坦然面对风雨，胜算的概率更大。

目前新城控股、万科A等一二线企业都是地产等权指数基金的成份股，“守正出奇”和“牛指”基金组合均有配置。

以上仅为个人分析，且难免屁股决定脑袋，仅供参考，不做荐股！

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